Acheter une maison à Berne où les biens immobiliers sont très recherchés
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«À Berne et à Thoune, les biens immobiliers vont souvent au plus offrant»

Dans la ville et l’agglomération de Berne, la demande de logement en propriété est forte, indique Nadja Müller, responsable du centre hypothécaire du Credit Suisse pour le sud-ouest de Berne. Dans une interview, elle donne des conseils pour l’achat d’un bien immobilier à Berne.  

Quelle est la situation du marché de l’immobilier à Berne?

Nadja Müller*: mesuré à l’aune de la demande, trop peu de logements en propriété sont construits dans la ville et l’agglomération de Berne. Les lotissements situés dans des quartiers attrayants se vendent en très peu de temps. Si les biens sont généralement vendus au juste prix dans le canton de Berne, le prix du marché est reparti à la hausse. La ville de Berne est une exception: les biens immobiliers se vendent aujourd’hui déjà souvent au-dessus de leur valeur vénale, au plus offrant. Le même schéma s’observe à Thoune également.

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Immeubles planifiés dans la région de Berne

Activité de construction mesurée au nombre de logements autorisés au cours des 12 derniers mois.

Source: Batimag, Credit Suisse

Pourquoi précisément à Thoune?

Ici, la demande est très importante. Beaucoup de Thounois veulent devenir propriétaires de leur logement et les habitants de la région souhaitent également s’installer à Thoune où ils aimeraient acquérir un bien immobilier. Or il y en a très peu. Les maisons et les appartements qui arrivent sur le marché sont parfois vendus en quelques jours, même sur le segment de prix le plus élevé. Comment cela se fait-il? Thoune est une ville magnifique de l’Oberland qui se trouve à proximité directe du lac de Thoune, de l’Aar et des montagnes. Vivre ici, c’est vivre dans une zone paisible tout en ayant la possibilité de se rendre rapidement à Berne ou en Valais grâce à une liaison ferroviaire directe. 

Diriez-vous que l’immobilier est surévalué à Berne?

Non. Le marché immobilier bernois n’est pas en surchauffe. Cependant, bon nombre d’acheteurs cherchent précisément là où l’offre est déjà limitée.

Compte tenu de l’offre restreinte, où les acheteurs peuvent-ils trouver un bien immobilier à Berne?

Aujourd’hui, pratiquement tout ce se passe sur les portails en ligne. Les experts hypothécaires peuvent leur apporter une aide décisive dans la recherche. Ils connaissent le marché et ont des contacts avec les vendeurs de la région. Souvent, ils sont également au courant des projets de construction. 

Dans la ville de Berne, certains appartements ainsi que des maisons sont en droit de superficie.

Nadja Müller, responsable du centre hypothécaire du Credit Suisse pour le sud-ouest de Berne.

Quelles démarches les personnes intéressées par l’achat d’une maison dans la capitale fédérale peuvent-elles entreprendre?

Elles devraient parler aux vendeurs, leur dire ce qu’elles recherchent et à quel endroit. Certaines sociétés immobilières possèdent un portail interne dans lequel elles répertorient les personnes en quête d’un bien immobilier. Dès qu’un objet correspondant à leur recherche est mis en vente, elles les informent, parfois même quelques jours avant d’annoncer officiellement le bien. Souvent, les bons objets sont vendus en sous-main. C’est pourquoi il est utile d’informer ses proches et sa famille d’un projet d’achat.

À quoi dois-je faire attention lors de l’achat d’un appartement à Berne?

Dans la ville de Berne, certains appartements ainsi que des maisons sont en droit de superficie, c’est-à-dire qu’on achète l’immeuble, mais pas le terrain. L’immeuble est pour ainsi dire loué et les propriétaires paient une rente du droit de superficie. La ville de Berne possède la plus forte densité de ce type d’immeubles en droit de superficie en Suisse. 

Quelles sont les conséquences pour l’acheteur?

Il est important de lire attentivement le contrat de superficie. Quelles sont les conditions applicables? Quel est le taux d’intérêt annuel? Combien de temps dure le droit de superficie et que se passe-t-il à son expiration? Les acheteurs doivent connaître les conséquences du droit de superficie. 

Quelles sont les autres particularités régionales du marché immobilier dans le canton de Berne?

L’emplacement est très important. Cela se voit au prix de revente. Nous constatons que l’accessibilité par les transports publics a gagné en importance. Les investisseurs veulent des trajets domicile / travail plus courts et passer moins de temps dans les embouteillages. Il y a donc une forte demande pour les biens immobiliers de la ville et de l’agglomération de Berne. Dans le même temps, les gens ne veulent pas vivre dans des rues très fréquentées ou près des lignes ferroviaires.

À Berne, les impôts sont particulièrement élevés. Cela a-t-il une influence sur les prix de l’immobilier?

Absolument. Le taux de l’impôt communal peut fortement varier d’une commune à l’autre. Cela vaut la peine de regarder ce qu’il en est dans chaque commune. Muri par exemple est une commune fiscalement avantageuse, mais l’immobilier y est plus cher et les prix ont encore augmenté au cours des dix dernières années.

Les fermes rénovées sont des objets d’amateur. Les investissements sont généralement supérieurs à la valeur vénale.

Nadja Müller, responsable du centre hypothécaire du Credit Suisse pour le sud-ouest de Berne.

La situation en montagne est elle aussi particulière. Que faut-il savoir avant d’envisager l’achat d’un chalet dans l’Oberland bernois?

Pour les chalets, la question de l’emplacement est primordiale. Dans les stations de ski de La Lenk, Adelboden ou Schönried par exemple, la demande de chalets et de logements de vacances est forte. L’emplacement dans la station a également un impact sur le prix d’achat. Il est important de vérifier l’état du bien et si le chalet se trouve dans une zone de danger. Les inondations, les éboulements et les avalanches sont de plus en plus problématiques. 

La Loi fédérale sur les résidences secondaires a-t-elle eu des répercussions sur le prix d’achat des chalets?

Résidence principale ou secondaire, ce thème revêt une grande importance dans les régions touristiques. Dans de nombreux endroits, on ne peut plus construire de résidences secondaires. Le fait qu’un chalet puisse être utilisé comme résidence secondaire a un effet positif sur sa valeur à moyen terme. Mais jusqu’à récemment, les prix baissaient parce qu’avant l’entrée en vigueur de la Loi fédérale sur les résidences secondaires, trop de résidences secondaires étaient construites.

Les fermes font également l’objet de dispositions particulières. Où les personnes intéressées peuvent-elles trouver une ferme à acheter? Dans l’Emmental par exemple?

Le meilleur moyen, c’est d’avoir des contacts personnels et de s’armer de patience. Avant d’acheter, il faut impérativement examiner l’état du bien. Il est recommandé de visiter la ferme avec un architecte qui est à même de juger si des travaux de construction sont possibles et nécessaires et qui peut déterminer le montant des coûts de rénovation à prévoir. Par ailleurs, il est impératif de clarifier l’usage qu’il est possible de faire de la maison et quels changements sont autorisés. Enfin, les fermes rénovées sont des objets d’amateur. Le montant total de l’investissement est souvent supérieur à la valeur vénale réelle du bien. 

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