Les prix de l’immobilier augmentent. Les taux de vacance aussi.
Le nombre de logements en propriété vacants s’est à nouveau inscrit en hausse. Telle est la conclusion de l’étude sur le marché immobilier 2019 du Credit Suisse. Pourtant, les prix de la pierre poursuivent leur ascension. Voici les raisons qui soutiennent cette tendance.
Immobilier suisse: hausse des taux de vacance des logements en propriété
Les taux de vacance ont nettement augmenté sur le front de la propriété en 2018, tant pour les appartements que pour les maisons individuelles, mais ils restent modérés: à 0,94%, le taux d’inoccupation de la propriété par étage se maintient légèrement en dessous du seuil de 1%, tandis que le taux de vacance des maisons individuelles reste bas, à 0,43%. Au 1er juin 2018, 6529 appartements en propriété et 6041 maisons individuelles étaient ainsi inoccupés.
Cette tendance s’explique essentiellement par la hausse des taux de vacance dans les petits et moyens centres, y compris dans leur périphérie. La progression des prix constitue également un frein pour les ménages souhaitant accéder à la propriété dans ces régions. Ce sont toutefois les régions alpines touristiques qui affichent de loin les taux de vacance les plus élevés, et ce en raison des répercussions tardives de l’initiative sur les résidences secondaires et de la forte appréciation du franc, qui ont dissuadé les acheteurs étrangers ces dernières années. En revanche, le nombre d’objets en propriété vacants s’est inscrit en baisse dans les zones rurales.
Hausse des logements en propriété vacants
Vacances en % (éch. de g.) et variation absolue des logements vides (éch. de dr.)
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse
Hausse des prix de l’immobilier malgré les taux de vacance
La hausse des taux de vacance ne doit pas être surinterprétée, car grâce aux faibles taux d’intérêt hypothécaires, le désir d’accéder à la propriété reste largement répandu. Compte tenu du niveau des prix et des exigences théoriques élevés, moins de ménages peuvent y accéder, et dans le même temps, l’activité de construction de nouveaux objets en propriété a nettement reculé ces dernières années. Ces deux tendances ont alimenté la croissance des prix de l’immobilier en propriété dans quasiment toute la Suisse en 2018: la hausse s’est établie à 1,7% pour les appartements de standard intermédiaire et à 3,4% pour les maisons individuelles.
La croissance des prix s’est quelque peu tassée sur l’année et évolue de nouveau de manière largement homogène dans les différents segments de prix. Seuls le Valais et le Tessin ont enregistré une baisse des prix de l’immobilier. Pour le Valais, la cause est toujours à rechercher sur le marché vacillant des résidences secondaires – également responsable de la faible croissance des prix dans les Grisons –, alors qu’au Tessin, le recul de l’immigration en provenance d’Italie s’est répercuté négativement sur les prix de l’immobilier.
Hausse des prix de l’immobilier dans la majorité des régions
Taux de croissance annuels log. en propriété (segment intermédiaire), T4 2018
Source: Wüest Partner, Credit Suisse, Geostat
Étude sur l’immobilier: poursuite de la hausse des prix en 2019
Selon les experts du Credit Suisse, le contexte de marché devrait rester positif en 2019, malgré un léger tassement de la dynamique des prix. Les taux d’intérêt hypothécaires toujours très bas devraient certes continuer de soutenir la demande, mais leur effet devrait toutefois être freiné par les prix élevés et les mesures réglementaires strictes. Les experts du Credit Suisse anticipent une progression de 1% pour les appartements et de 2% pour les maisons individuelles.
Croissance modérée des prix de l’immobilier en 2019
Croissance des prix de transaction en %
Source: Credit Suisse, Wüest Partner
Déséquilibre accru entre l’évolution des prix de l’immobilier et des revenus
La divergence entre l’évolution des prix de l’immobilier et des revenus s’est à nouveau légèrement accrue dans le sillage de la récente augmentation. Les corrections de prix intervenues en 2016 et 2017 n’avaient que temporairement stoppé ce phénomène et l’écart s’est à nouveau accentué. Cette tendance devrait se poursuivre tant que les taux hypothécaires resteront bas, de sorte que la pression réglementaire n’est pas près de diminuer non plus.
