Financer un bien immobilier sans perdre de liquidités

Poussée inflationniste et hausse des taux d’intérêt

Les marchés sont actuellement confrontés à une forte poussée inflationniste. «Nous partons du principe que l’inflation ne constitue pas un phénomène temporaire, mais qu’elle nous occupera encore un certain temps», explique Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au sein du Credit Suisse lors de l’événement «Perspectives du marché immobilier». Tout un cocktail d’effets spéciaux, composé notamment de goulets d’étranglement logistiques persistants, de la guerre en Ukraine et de mesures de politique budgétaire, devrait contribuer au maintien de cette dynamique de hausse des prix.

Cette évolution alimente également la variation des taux d’intérêt. Après avoir baissé pendant de nombreuses années, les taux d’intérêt enregistrent maintenant de fortes augmentations. Le marché immobilier ressent également cette évolution. D’une part, les biens immobiliers risquent de ce fait de perdre de leur valeur et, d’autre part, les coûts de financement de la propriété du logement ont nettement augmenté.

Prolongation anticipée des hypothèques

«Face à la forte hausse des taux d’intérêt des hypothèques fixes, les clients sont nombreux à prolonger leurs hypothèques de manière anticipée», explique Fabian von Ballmoos, spécialiste senior de crédits EAM en financement immobilier du Credit Suisse. Il s’agit généralement d’hypothèques à taux fixe présentant des durées allant jusqu’à 25 ans et qui peuvent être conclues jusqu’à trois ans à l’avance avec une possibilité de fixer le taux en conséquence.

À cela s’ajoute le fait que, en raison du contexte de taux d’intérêt défavorable, une grande partie des actifs est investie. Mais que faire si un client souhaite maintenant acheter une maison et qu’il ne dispose cependant que de peu de liquidités du fait de l’immobilisation de ses actifs? Ou que peut faire un gérant de fortune externe lorsqu’un client possède déjà des biens faisant l’objet d’un faible nantissement ou ne faisant l’objet d’aucun nantissement? Fabian von Ballmoos présente des solutions à ce sujet:

1. Est-il possible d’acheter une maison sans perdre de liquidités?

Oui. Supposons que le prix d’achat d’une maison individuelle s’élève à trois millions de francs suisses, l’apport en fonds propres du client doit alors être d’environ 600 000 francs suisses. Si cela n’est pas possible du fait de la faiblesse des liquidités disponible, la possibilité existe alors de mettre en gage la part de fonds propres. Dans ce cas, le prix d’achat de trois millions est alors financé à 100% au moyen d’une hypothèque.

La mise en gage de dépôts est également possible afin de contourner les amortissements. Dans cet exemple, si le client mettait en gage une somme d’un million de francs suisses, cela équivaudrait à un nantissement de deux tiers. L’amortissement s’en trouve supprimé. Cette option est particulièrement intéressante dans la région de Zurich, où l’amortissement doit être réalisé dans un délai de dix ans.

2. Que peut faire un client qui possède des biens immobiliers ne faisant l’object d’aucun nantissement ou faisant l’object d’un faible nantissement?

Si les immeubles faisant l’objet d’un faible nantissement permettent d’économiser des charges d’intérêt pour l’hypothèque, ils offrent également un potentiel encore plus important. En procédant à l’augmentation de l’hypothèque, il est possible d’augmenter son propre dépôt et, par conséquent, de générer des produits supplémentaires des titres. Les exemples en fournissant l’illustration sont les maisons familiales présentant un nantissement de moins de 50 pour cent, lorsqu’une évaluation immobilière remonte déjà à plus de dix ans ou lorsqu’un immeuble plurifamilial ne faisant l’objet d’aucun nantissement ou faisant l’objet d’un faible nantissement a été hérité.

Cette option est particulièrement intéressante dans un environnement de taux bas, lorsque les taux hypothécaires sont bas et que les produits potentiels sont élevés sur le dépôt. Il convient en outre de conserver le faible nantissement: deux tiers constituent à cet égard le maximum pour une augmentation du dépôt.

Ces deux approches peuvent être mises en œuvre dans le cadre du financement de types de biens immobiliers des plus divers. Le Credit Suisse soutient des gérants de fortune externes, notamment dans le domaine du financement d’immeubles à usage du propriétaire ou occupés par des tiers, d’immeubles commerciaux ou d’objets industriels. Il convient toutefois ici de noter que le nantissement diffère en fonction du type de bâtiment.

Les fonds immobiliers offrent des opportunités de placement après la pandémie

Outre le financement d’immeubles, il ne faut pas non plus négliger les investissements dans l’immobilier. «Les placements dans des fonds immobiliers restent intéressants, même dans le contexte actuel des taux d’intérêt», explique ainsi Christian Braun, spécialiste produits senior des véhicules de placement immobilier du Credit Suisse. La raison pour laquelle aucune dépréciation d’immeubles n’a lieu est due à la forte demande portant sur les objets immobiliers, estime-t-il. Les évaluateurs estiment donc pour l’instant qu’il n’est pas nécessaire d’adapter les taux d’escompte en conséquence.

Le marché continue ainsi d’offrir des opportunités de placement intéressantes et les rendements de distribution demeurent toujours supérieurs à la moyenne. Il n’est donc guère surprenant qu’au cours de la seule année 2021, plus de six milliards de francs suisses aient été injectés dans la catégorie d’actifs des actions immobilières, des fonds et des fondations de placement.