Marché immobilier de la Suisse centrale: les prix continuent d’augmenter
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Gros plan sur la Suisse centrale: comment le marché immobilier évolue

La Suisse centrale a de nombreux atouts: la proximité de l’agglomération de Zurich, des bords de lacs attrayants et des impôts bas font de cette région un lieu de résidence prisé. L’étude régionale du Credit Suisse présente la situation du marché immobilier en Suisse centrale.

Sur le marché immobilier, des prix particulièrement élevés à proximité des lacs

Pour qui en a les moyens, les bords de lac offrent un lieu de résidence apprécié, ce que reflète la hausse des prix des logements en propriété dans les régions du lac des Quatre-Cantons et des lacs de Zoug et de Zurich. La région de Zoug enregistre la plus forte hausse depuis l’an 2000, avec une augmentation de 138%. Les prix affichent aussi une hausse supérieure à la moyenne dans les régions de March-Höfe (SZ) avec une augmentation de 123%, Lucerne (+99%), Innerschwyz (SZ, +98%) et Nidwald (+89%).

Au-delà des taux d’intérêt hypothécaires bas, cette forte progression des prix s’explique par la qualité de la localisation. En effet, ces régions présentent une charge fiscale faible et un marché du travail attractif ainsi qu’une bonne accessibilité. Ce qui a entraîné une croissance sensible de la population en Suisse centrale de 1,1% par an entre 2005 et 2017.  

Les plus fortes hausses de prix de l’immobilier enregistrées à Zoug et à March-Höfe

Les plus fortes hausses de prix de l’immobilier enregistrées à Zoug et à March-Höfe

Évolution des prix des logements en propriété (segment intermédiaire)

Indice: 1er trimestre 200 = 100, régions MS

Source: Wüest Partner, Credit Suisse

Les prix de l’immobilier devraient continuer d’augmenter

Du fait de la forte hausse des prix et des besoins en financement accrus, de nombreux salariés aux revenus moyens ne peuvent plus accéder à la propriété dans les régions des lacs hors de prix. Les prix des logements en propriété ont augmenté dans les régions périphériques également, bien que de façon moins marquée.

Dans le même temps, l’activité de construction est en baisse. Si l’on compare le nombre de permis de construire délivrés pour des logements en propriété ces deux dernières années aux chiffres d’il y a dix ans, on constate un recul de 66% dans le canton de Zoug, suivi de Lucerne avec une baisse de 37% et de Schwytz (-36%). Cette baisse de l’activité de construction, le faible taux de vacance et les taux hypothécaires durablement bas laissent présager de nouvelles hausses de prix.

Le marché du logement en propriété enregistre une baisse de l’activité de construction

Baisse de l’activité de construction sur le marché du logement en propriété

En nombre d’unités d’habitat par canton, valeurs moyennes sur 12 mois

Source: Batimag, Credit Suisse

Pas de suroffre sur le marché du logement locatif

Contrairement au marché du logement en propriété, l’activité de construction pour les logements locatifs est en nette hausse dans toute la Suisse. En effet, les faibles taux d’intérêt rendent les immeubles de rendement intéressants pour les investisseurs. Étant donné que la Suisse centrale n’était pas la priorité des investisseurs jusqu’à présent, le risque de suroffre reste limité pour l’instant.

On observe toutefois que sur les deux dernières années, le nombre de permis de construire délivrés pour des logements en location est sensiblement supérieur à la moyenne des dix années précédentes dans les cantons de Lucerne, Nidwald, Obwald et Uri également. À Zoug en revanche, le nombre de permis de construire est en baisse. Globalement, l’activité de construction devrait continuer de progresser en Suisse centrale.

Le marché du logement locatif enregistre une hausse de l’activité de construction

Hausse de l’activité de construction sur le marché du logement locatif

Permis de construire (constructions neuves) en nombre d’unités d’habitat, moyennes sur 12 mois

Source: Batimag, Credit Suisse

La demande repart à la hausse sur le marché du logement locatif

La demande de logements locatifs est actuellement en hausse. Cela est dû à une légère augmentation de l’immigration en provenance de l’étranger et à la migration intérieure en provenance d’autres cantons. Comme sur le marché des logements en propriété, les zones centrales et bien desservies au nord et à l’ouest du lac des Quatre-Cantons enregistrent une forte croissance de population. Les zones périphériques dans les régions d’Uri, de Nidwald, de la Vallée de la Sarneraa et d’Entlebuch affichent quant à elles une croissance certes positive, mais inférieure à la moyenne.

Suite à une chute de l’immigration de 22% entre 2015 et 2017 en raison de la reprise économique en Europe, les loyers ont accusé un léger repli en Suisse centrale. Du fait de la hausse de l’activité de construction au cours des dernières années, cette tendance pourrait se prolonger quelque temps. Les vacances de logements sont toutefois réduites par rapport au reste de la Suisse. La baisse des loyers ne devrait donc pas être très prononcée. À Zoug notamment, où le taux de vacance est le plus bas (0,53%), la pénurie de logements s’amorce. Les loyers devraient y augmenter à nouveau.

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