Financement d'un logement en propriété. Les principes fondamentaux.
Peu d’acheteurs peuvent financer la totalité d’un bien immobilier avec leurs fonds propres. L’achat d’une maison ou d’un appartement n’est donc généralement possible que par le biais d’un financement par des fonds étrangers sous la forme d’une hypothèque. Les fonds propres peuvent provenir, par exemple, de vos économies ou de la mise en gage de fonds de prévoyance. Nous vous expliquons les principes fondamentaux du financement d’un logement en propriété.
Principaux points
- Qu’est-ce qu’une hypothèque?
- Quelle est la valeur vénale d’un bien immobilier?
- Première et deuxième hypothèque en bref
- Les fonds propres, c'est quoi?
- Quelle hypothèque choisir?
- Check-list: documents pour la demande de crédit hypothécaire
- Qu’est-ce que l’encouragement à la propriété du logement?
- Assurer l’admissibilité à long terme
- Comment fonctionne l’amortissement?
- Tous les articles sur le thème du financement immobilier en un coup d’œil
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un crédit garanti par un immeuble. En d'autres termes: lors de la souscription d'une hypothèque, le preneur d'hypothèque emprunte de l'argent à la banque à un taux d'intérêt hypothécaire afin d'acquérir un bien immobilier. La banque reçoit en garantie une cédule hypothécaire sur l'immeuble.
Quelle est la valeur vénale d’un bien immobilier?
La «valeur vénale» de l’immeuble constitue la base pour calculer une hypothèque. Elle désigne l’estimation du prix atteint par les immeubles ayant une taille, une situation et des caractéristiques identiques ou similaires dans la zone concernée, dans des conditions normales de marché.
En général, le prix d’achat coïncide avec la valeur vénale. Mais en raison de la forte demande de logements en propriété sur le marché immobilier suisse, il peut arriver que le prix d’achat du bien dépasse sa valeur vénale. La différence entre ces deux valeurs ne peut pas être couverte par une hypothèque, l’acheteur doit la financer lui-même.
Première et deuxième hypothèque en bref
Le montant de l’hypothèque dépend des besoins de financement du preneur d’hypothèque et ne peut pas dépasser 80% de la valeur vénale. En raison des diverses règles d’amortissement, on fait la distinction entre la première hypothèque avec un taux d’avance maximum de 67% et la deuxième hypothèque avec un taux d’avance compris entre 67 et 80%. Selon la banque et le produit, les pourcentages exacts peuvent varier légèrement.
Cette distinction théorique entre les deux types d’hypothèque ne signifie pas qu’en pratique un prêt doive obligatoirement être conclu en deux tranches. La répartition de l’hypothèque peut être indépendante de la première et de la deuxième hypothèque. Le reste doit être déboursé par les acheteurs par le biais des fonds propres.
Les fonds propres, c'est quoi?
Les fonds propres, ou capital propre, sont des capitaux qui doivent être mobilisés par l’acheteur lui-même lors du financement d’un bien immobilier. Au moins 20% de la valeur du bien immobilier doivent pouvoir être financés par des fonds propres, car la valeur de ce dernier peut être financée par des fonds étrangers à hauteur de 80% maximum.
Sur ces 20% de fonds propres, au moins 10% doivent être des «fonds propres durs». Il s’agit notamment des avoirs en compte et des avoirs d’épargne, des titres, des fonds de prévoyance du pilier 3a, des valeurs de rachat de polices d’assurance, des donations et des successions. Le reste des fonds propres peut être constitué des «fonds propres mous», à savoir des retraits ou des mises en gage de fonds de caisse de pension.
Vidéo: les fonds propres et le capital étranger expliqués de façon simple
Découvrez dans cette vidéo de quoi peuvent être composés les fonds propres.
Source: Credit Suisse
Quelle hypothèque choisir?
Il n’existe pas un mais plusieurs modèles hypothécaires, dont les conditions sont différentes. Pour certains, le taux d’intérêt est fixé pour plusieurs années, tandis que d’autres s’adaptent en permanence au niveau actuel des taux d’intérêt. Le type d’hypothèque dépend de l’état d’esprit du propriétaire, s’il préfère ne pas courir de risque ou s’il accepte les fluctuations, lui permettant ainsi de bénéficier éventuellement de taux d’intérêt plus bas.
Lors de la souscription d’une hypothèque, il est recommandé de discuter avec un expert en financement de votre situation financière et des possibilités qui s’offrent à vous. Ainsi, vous pourrez déterminer l’hypothèque la plus adaptée à vos besoins.
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Hypothèque à taux fixe
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Une hypothèque à taux fixe a habituellement une durée de deux à quinze ans à un taux d’intérêt fixe pour un montant fixe. Cette hypothèque vous permet de vous prémunir contre la hausse des taux d’intérêt, et de planifier votre budget en toute sécurité.
Certains prêteurs proposent également de définir le taux d’intérêt hypothécaire à l’avance, jusqu’à trois ans avant le paiement d’une nouvelle hypothèque ou avant la prolongation d’une hypothèque déjà existante. Ce type d’hypothèque est également appelé «hypothèque à terme» ou «hypothèque à effets différés».
L’Hypothèque fix et l’Hypothèque fix à effets différés du Credit Suisse sont des hypothèques à taux fixe.
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Hypothèque à taux variable
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Contrairement aux hypothèques à taux fixe, les hypothèques à taux variable ont un taux d’intérêt variable, comme leur nom l’indique, et s’adaptent aux conditions du marché. Leur avantage: elles n’ont pas de durée fixe et le taux d’intérêt hypothécaire est adapté en permanence au niveau des taux en vigueur. Cependant, elles peuvent être moins bien planifiées et constituer des coûts hypothécaires plus élevés si les taux d’intérêt augmentent.
Le Credit Suisse propose également une hypothèque à taux variable.
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Hypothèque SARON ou hypothèque indexée sur le marché monétaire
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Les hypothèques indexées sur le marché monétaire ont également un taux d’intérêt variable. Mais pas n’importe lequel, le taux SARON. SARON signifie Swiss Average Rate Overnight. Le taux SARON est le taux de référence pour le franc suisse élaboré par SIX Swiss Exchange. Il se base sur le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS). En Suisse, les hypothèques indexées sur le marché monétaire sont donc également appelées hypothèques SARON. Le taux SARON actuel de la BNS est disponible ici.
Le taux SARON se compose d’un supplément lié au taux d’intérêt de référence et d’un supplément individuel du prêteur. Il est généralement connu rétroactivement à la fin de la période de décompte d’un à trois mois. La durée est d’un, deux ou trois ans.
Les hypothèques SARON sont particulièrement adaptées lorsqu’une baisse des taux d’intérêt sur le marché monétaire est attendue. Toutefois, avec la hausse des taux d’intérêt, il faut s’attendre à des coûts hypothécaires élevés.
Les hypothèques indexées sur le marché monétaire du Credit Suisse sont appelées Hypothèques SARON et Hypothèques SARON rollover. Ces dernières conviennent aux clients qui souhaitent connaître l’intérêt hypothécaire au début de la tranche.
Qu’est-ce que l’encouragement à la propriété du logement?
Si vous ne disposez pas de suffisamment de fonds propres, l’encouragement à la propriété du logement est une possibilité utile pour accroître vos fonds propres et réaliser votre rêve d’accéder à la propriété.
Il arrive que des retraits anticipés et des mises en gage de la prévoyance vieillesse, c’est-à-dire le 2e pilier et le pilier 3a soient utilisés pour acquérir une propriété. Ces derniers sont considérés comme des encouragements à la propriété du logement et sont soumis à des règles précises qu’il faut connaître.
Par exemple, les fonds de la caisse de pension peuvent être entièrement retirés jusqu’à l’âge de 50 ans, après quoi le retrait est limité. Pour le pilier 3a, l’intégralité du capital peut être retiré, quel que soit l’âge. Dans les deux cas, les retraits ne sont possibles que tous les cinq ans. Il existe en outre une option de mise en gage de l’avoir.
Mais les retraits anticipés du 2e pilier et du pilier 3a peuvent également présenter un inconvénient. En effet, une fois retiré, le montant manquera plus tard dans la prévoyance vieillesse. Dans certains cas, les prestations de risque en cas de décès ou d’invalidité peuvent également être réduites. C’est pourquoi il est nécessaire de planifier en faisant preuve de prévoyance.
Assurer l’admissibilité à long terme
Pour pouvoir souscrire une hypothèque leur permettant d’acquérir la maison de leurs rêves, les acheteurs doivent avoir, en plus des 20% de fonds propres, des revenus réguliers suffisants pour supporter la charge financière du bien. En d’autres termes, les frais de logement théoriques comme les intérêts hypothécaires, amortissements, frais annexes et frais d’entretien ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu brut. Par sécurité, la plupart des banques prévoient un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%, le «taux d’intérêt théorique», afin que l’hypothèque reste supportable à long terme pour les propriétaires, même en cas de hausse potentielle des taux d’intérêt.
Vidéo: fonds propres et admissibilité d’un crédit hypothécaire expliqués de façon simple
La question des fonds propres à apporter et de l’influence de l’admissibilité sur le financement se pose pour quiconque envisage l’achat d’un logement en propriété. Cette vidéo vous explique ce dont vous devez tenir compte si vous mettez en gage des fonds de prévoyance et quelle est la différence avec le retrait anticipé.
Source: Credit Suisse
Comment fonctionne l’amortissement?
Les frais d’amortissement de l’hypothèque, c’est-à-dire son remboursement à la banque, constituent un élément important du calcul de l’admissibilité. Les hypothèques avec un taux d’avance maximum de 67% sont considérées comme des premières hypothèques et ne doivent pas impérativement être amorties, sauf si la situation financière l’exige. Il convient donc au preneur d’hypothèque de peser le pour et le contre: par exemple, à chaque paiement d’amortissement, le taux d’intérêt et le taux d’endettement diminuent. Mais des raisons fiscales et des opportunités de rendement manquées plaident contre le remboursement de la dette.
Il existe en revanche une obligation d’amortissement des montants supérieurs à 67%, c’est-à-dire pour la différence jusqu’à un taux d’avance possible de 80%. Cette «deuxième hypothèque» doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou, pour les personnes âgées de plus de 50 ans, au plus tard lors du départ à la retraite. Deux variantes sont possibles: l’amortissement direct ou indirect.
Dans le cas de l’amortissement direct, l’hypothèque est remboursée à la banque par des versements réguliers. Par conséquent, la dette hypothécaire et le montant des paiements d’intérêts baissent continuellement. Parallèlement, la charge fiscale augmente, car la déduction fiscale n’est plus la même.
Dans le cas de l’amortissement indirect, l’hypothèque reste la même sur toute la durée. En effet, les paiements sont versés sur un compte de prévoyance ou un dépôt de prévoyance du pilier 3a avant d’être versés plus tard à la banque, permettant ainsi d’amortir l’hypothèque.
Vidéo: l’amortissement d’une hypothèque expliqué de façon simple
La planification de l’amortissement est un aspect important du financement de la propriété d’un logement. Cette vidéo vous explique les éléments dont vous devez tenir compte et quels sont les avantages et les inconvénients de l’amortissement direct et indirect.
Source: Credit Suisse
