«Il n’y a pas lieu de craindre un manque général de terrains à bâtir»

Avec la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, il est plus difficile de trouver des terrains à bâtir.

En Suisse, le mitage, c’est-à-dire la dispersion des constructions, doit être stoppé. La révision de la loi sur l’aménagement du territoire est entrée en vigueur en 2014. Elle contraint les cantons à prendre des mesures pour mieux exploiter les zones à bâtir existantes. Les zones à bâtir trop grandes doivent être réduites ou déplacées là où la demande est importante, avec des conséquences pour ceux qui souhaitent acheter un terrain.

Afin de tenir compte de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, les cantons avaient jusqu’à mai de cette année pour adapter leurs plans directeurs. À cet égard, les zones à bâtir planifiées ne doivent couvrir que les besoins des quinze prochaines années. Jusqu’à l’approbation des plans directeurs cantonaux, aucun nouveau terrain à bâtir ne doit être inclus dans une zone à bâtir. Entre-temps, tous les plans directeurs cantonaux, à quelques exceptions près, ont été approuvés par le Conseil fédéral.

Fabian Waltert, expert immobilier au Credit Suisse, a étudié les plans directeurs cantonaux. Il sait quelles priorités les cantons ont fixées en matière de développement de l’habitat et quels devraient en être les impacts sur les zones à bâtir.

D’après vous, sera-t-il possible de stopper le mitage?

Fabian Waltert*: la loi sur l’aménagement du territoire est un instrument efficace. Et le moratoire qui pèse sur les zones à bâtir a réduit la consommation de terrains à bâtir, du moins temporairement. Mais l’utilisation de terrains cultivés reste élevée. Car, à long terme, le mitage est porté par la croissance de la population, l’amélioration du niveau de vie et la mobilité croissante. Nous avons ainsi tendance à éloigner de plus en plus notre lieu de travail de notre domicile, ce qui favorise le mitage. Afin de le stopper complètement, il faudrait s’attaquer à ces facteurs: mot-clé «redevance sur la mobilité». En revanche, je considère que les instruments radicaux comme un plafonnement de l’immigration ou des moratoires généraux sur la construction et le classement en zone à bâtir ne mènent à rien.  

Quelles sont les conséquences de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire sur la disponibilité des terrains à bâtir en Suisse?

Les nouveaux plans directeurs misent sur une utilisation mesurée du sol. La priorité est donnée aux réserves de terrains à bâtir existantes et à la densification des constructions. Ainsi, il est plus difficile de reclasser des terrains à bâtir. Si toutefois les réserves de terrains ne suffisent plus, cela reste en principe toujours possible. Il n’y a donc pas lieu de craindre un manque général de terrains à bâtir. En revanche, la construction en périphérie, à la campagne, sera restreinte.  

Comment le paysage évoluera-t-il au cours des vingt prochaines années?

Nous continuerons à enregistrer une forte croissance de la construction, surtout dans les agglomérations. Dans les centres et leurs quartiers périphériques, les dernières friches industrielles feront place à des quartiers résidentiels et mixtes au cours des vingt prochaines années. Les immeubles marqueront également de plus en plus de leur empreinte l’aspect des villes. Dans les régions rurales, le paysage change de façon moins évidente. Ainsi, les parcelles non construites le seront, et les bâtiments reconstruits seront plus hauts.  

Selon les nouveaux plans directeurs, quels sont les cantons qui n’ont plus le droit d’inclure des terrains dans une zone à bâtir?

Les cantons du Jura et du Valais ont nettement trop de terrains à bâtir. Ils devront donc procéder à des déclassements. Dans une moindre mesure, c’est aussi le cas dans les cantons d’Uri, de Schaffhouse, des Grisons, des deux Appenzell et de Neuchâtel. Dans ces cantons, le classement en zones à bâtir dans les années à venir ne sera possible que si des terrains équivalents sont déclassés ailleurs dans le canton. Dans les autres cantons, les classements restent en principe possibles. Toutefois, les plans directeurs cantonaux prévoient ici aussi des déclassements dans certaines communes.

Ou, si l’on retourne la question: dans quelles régions et cantons y a-t-il peu de terrains à bâtir?

La règle qui prévaut est la suivante: plus une zone est proche des grands centres, plus elle manque de terrains à bâtir. Dans l’agglomération de Zurich et dans les régions voisines de Suisse centrale et d’Argovie en particulier, il y a peu de réserves sont. En revanche, des parties de la Suisse romande, notamment dans les cantons de Vaud et de Fribourg, enregistrent une forte croissance démographique. Dans ces deux régions, une densification est incontournable.  

Quelle forme peut prendre une telle densification?

Une densification peut prendre la forme d’un développement en hauteur. Actuellement, nous assistons à un véritable boom des immeubles de grande hauteur. Toutefois, les tours ne sont pas, de loin, la seule solution. Il est par exemple également possible de densifier en construisant en îlot sur six ou sept étages. Les maisons d’habitation sont alors groupées autour d’une cour commune en formant un cercle fermé. D’autre part, certaines villes comme Bâle disposent encore de quelques friches industrielles qui peuvent être construites. Dans les zones rurales, la densification se fait souvent en construisant sur des parcelles vides ou en rajoutant des étages à des bâtiments existants. Ce dernier point peut également concerner les propriétaires de logements. Je considère qu’une telle mesure est adaptée pour garantir le financement en cas de besoin de rénovation.  

Vous citez les immeubles de grande hauteur comme une possibilité de densifier l’habitat. Dans la pratique en revanche, leur construction se heurte souvent à des résistances. Comment augmenter l’acceptation vis-à-vis de tels projets?

Si un bâtiment plus élevé est synonyme d’habitat de qualité, il sera beaucoup mieux accepté. Pour un quartier, une conception soignée des espaces extérieurs et une bonne mixité de la population sont importantes. Personnellement, je pense que l’acceptation augmente également si les habitants du quartier sont informés dès les premières phases du projet et impliqués dans le processus de planification, par exemple à l’occasion d’ateliers publics. Quelques coopératives de construction et d’habitation, mais également de plus en plus d’investisseurs privés et institutionnels sont un bon exemple dans ce domaine.  

Les propriétaires de logements sont-ils réellement prêts à vivre les uns sur les autres au lieu d’habiter dans une maison à la campagne?
À cet égard, on peut observer le principe dit de Saint-Florian: tandis qu’une grande majorité considère le mitage comme un problème, nombreux sont ceux qui apprécient leur grande maison individuelle avec vue sur les champs. Un instrument incitatif efficace sont les signaux prix. Le sol est rare et donc onéreux. D’ores et déjà, un nombre nettement inférieur de maisons individuelles sont planifiées. À l’inverse, les propriétaires de logement misent davantage sur la carte de la propriété par étage qui représente déjà près des deux tiers des nouveaux logements en propriété.  

De manière générale: combien coûte actuellement un terrain à bâtir en Suisse?

Les différences sont énormes, même au sein d’une commune. Les principaux vecteurs sont l’accessibilité des centres et la situation au sein de la localité, par exemple en ce qui concerne la qualité de la vue et les nuisances sonores. Une parcelle bon marché dans le canton du Jura, le Haut-Valais ou le pays de Glaris peut tout à fait se vendre encore à 100 francs par mètre carré. Aux meilleurs emplacements, par exemple près du lac de Zurich, le prix du mètre carré peut, en revanche, dépasser 3000 francs.  

En matière de densification, montrez-vous l’exemple ou habitez-vous dans une maison à la campagne?

Avec ma famille, je vis dans un appartement en location dans un grand lotissement de l’agglomération de Zurich. Bien sûr, une maison individuelle est attrayante. Mais j’apprécie les avantages d’un quartier composé d’immeubles plurifamiliaux: des camarades de jeu et de généreuses surfaces communes pour les enfants, les échanges entre voisins et une situation centrale avec une bonne desserte par les transports publics.