Calcul de la valeur locative: ces facteurs sont pris en compte
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Valeur locative: bon à savoir

De nombreux propriétaires de maisons individuelles ou de logements en propriété butent sur la valeur locative de leur logement. Mais qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée? Les propriétaires sont loin d’être tous imposés de la même manière par le système actuel.

La valeur locative crée une compensation entre les locataires et les propriétaires de leur logement

La valeur locative est un revenu imposable fictif sur les biens immobiliers à usage propre. Elle a été introduite dans le cadre de l’impôt fédéral, qui était prélevé en tant qu’impôt pour la défense au cours de la Seconde Guerre mondiale. Les propriétaires immobiliers sont ainsi imposés sur les recettes locatives qu’ils pourraient percevoir s’ils louaient leur bien immobilier.

Au premier abord, cela semble absurde. Pourquoi imposer un revenu qui n’a pas été perçu? Un examen plus approfondi permet cependant de comprendre que la valeur locative vise à créer une compensation fiscale entre les locataires et les propriétaires de leur logement. Car celui qui possède un logement supporte des coûts en général moins importants pour se loger que s’il louait le même objet. Le système fiscal solidaire en Suisse demande donc une contribution supplémentaire aux propriétaires.

Les déductions ont atténué l’effet de la valeur locative

En raison de la valeur locative, les propriétaires paient donc nettement plus d’impôts que les locataires. Du moins, au premier coup d’œil. Car, dans le même temps, les propriétaires immobiliers peuvent déduire fiscalement leurs dettes hypothécaires, leurs frais d’entretien et les frais occasionnés par des travaux de restauration de monuments historiques. Il peut être de ce fait intéressant de ne pas rembourser les hypothèques, mais d’avoir des dettes auprès de la banque.

Toutes les dépenses garantissant le maintien de la valeur peuvent être déduites du revenu imposable. Ce sont les réparations et rénovations. Sont exclues les dépenses générant une plus-value, par exemple une nouvelle cuisine de luxe ou un nouveau jardin d’hiver. Grâce aux déductions, la charge fiscale supplémentaire issue de la valeur locative est réduite ou, dans certains cas, entièrement supprimée.

La valeur locative est calculée par l’administration fiscale

Pour le calcul de la valeur locative, différents critères sont utilisés, comme la surface habitable, la situation, la construction et l’âge de l’immeuble. L’administration fiscale procède par comparaison et estime le loyer qui devrait être payé pour un objet similaire. Sur cette base, de nombreux cantons accordent une déduction de 10 à 40%. Le calcul de la valeur locative dépend du lieu de domicile et peut être très différent selon les cantons. Pour l’impôt fédéral direct, un taux normé et donc parfois plus élevé s’applique.

Si un propriétaire a l’impression que la valeur locative est trop élevée, il peut contester le calcul. Des locaux non occupés, par exemple parce que les enfants sont partis, peuvent également conduire à une baisse de la valeur locative.

Les propriétaires immobiliers ne veulent plus être imposés sur la valeur locative

La valeur locative est controversée. De nombreux propriétaires immobiliers la trouvent injuste. Plusieurs tentatives pour créer un nouveau système ont déjà été faites. En 2017, la commission de l’économie du Conseil des États a lancé une initiative parlementaire et a élaboré un projet d’abrogation. Il est impossible de savoir pour l’instant si ce projet aboutira ou s’il échouera comme les tentatives précédentes. Tout aussi incertaines sont les conséquences financières pour les propriétaires car elles dépendront du type de suppression envisagé. Plusieurs variantes sont actuellement débattues.

Or, le choix de supprimer uniquement la seule valeur locative n’est guère susceptible d’obtenir une majorité au Parlement et devant le peuple. il sera toutefois déterminant pour les propriétaires avec des hypothèques importantes de savoir quelles déductions seront encore possibles à l’avenir et de connaître le montant du taux d’intérêt hypothécaire. En cas de hausse des taux d’intérêt, de nombreux propriétaires risquent même d’être perdants si les déductions pour le logement en propriété sont supprimées en même temps que la valeur locative. Il en va de même pour ceux qui investissent beaucoup dans l’entretien de leur vieille maison.

La valeur locative incite à lourdement s’endetter

Conclusion: avec le modèle actuel d’imposition de la valeur locative, il peut être intéressant de ne pas rembourser les hypothèques. La valeur locative varie fortement en fonction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Ce sont surtout les propriétaires de longue date avec des hypothèques faibles ou sans hypothèque qui profiteraient de la suppression de la valeur locative. Ils auraient moins d’impôts à payer. La situation pourrait en revanche devenir problématique pour les nouveaux acquéreurs avec des hypothèques et des frais d’entretien importants si les intérêts hypothécaires – très faibles actuellement – augmentaient.