suppression-valeur-locative-pourquoi-tous-profiteront-pas
Articles

Valeur locative: ce que vous devez savoir

L’association des propriétaires fonciers souhaite abolir la valeur locative. De nombreuses interventions ont déjà eu lieu au Parlement à ce sujet. Mais qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée? Tous les propriétaires, loin de là, ne profiteraient pas d’une suppression de la valeur locative.

La valeur locative est un revenu imposable fictif. Elle a été introduite dans le cadre de l’impôt fédéral, qui était prélevé en tant qu’impôt pour la défense au cours de la Seconde Guerre mondiale. Les propriétaires immobiliers sont ainsi imposés sur les recettes locatives qu’ils pourraient percevoir s’ils louaient leur bien immobilier.

Au premier abord, cela semble absurde. Pourquoi imposer un revenu qui n’a pas été perçu? Un examen plus approfondi permet cependant de comprendre que la valeur locative vise à créer une compensation fiscale entre les locataires et les propriétaires de leur logement. Car celui qui possède une maison ou un appartement supporte des coûts en général moins importants pour se loger que s’il louait le même objet. Le système fiscal solidaire en Suisse demande donc une contribution supplémentaire aux propriétaires.

Les déductions ont atténué l’effet de la valeur locative

En raison de la valeur locative et de la progression de l’impôt, les propriétaires paient donc nettement plus d’impôts sur le revenu que les locataires. Du moins, au premier coup d’œil. Car, dans le même temps, les propriétaires immobiliers peuvent déduire fiscalement leurs dettes hypothécaires et leurs frais d’entretien. Il peut être de ce fait intéressant de ne pas rembourser les hypothèques, mais d’avoir des dettes auprès de la banque.

Toutes les dépenses garantissant le maintien de la valeur peuvent être déduites du revenu imposable. Ce sont les réparations et rénovations. Sont exclues les dépenses générant une plus-value, par exemple une nouvelle cuisine de luxe ou un nouveau jardin d’hiver. Grâce aux déductions, la charge fiscale supplémentaire issue de la valeur locative est réduite ou, dans certains cas, entièrement supprimée.

Comment est calculée la valeur locative?

Pour le calcul de la valeur locative, différents critères sont utilisés, comme la surface habitable, la situation, la construction et l’âge de l’immeuble. L’administration fiscale procède par comparaison et estime le loyer qui devrait être payé pour un objet similaire. Sur cette base, un rabais de 10% à 40% est accordé. Le calcul de la valeur locative dépend du lieu de domicile et peut être très différent selon les cantons. Pour l’impôt fédéral, un taux normé et donc parfois plus élevé s’applique.

Si un propriétaire a l’impression que la valeur locative est trop élevée, il peut contester le calcul. Des locaux non occupés, par exemple parce que les enfants sont partis, peuvent également conduire à une baisse de la valeur locative.

Les propriétaires veulent abolir la valeur locative

La valeur locative est controversée. De nombreux propriétaires immobiliers la trouvent injuste. À plusieurs reprises, des interventions ont eu lieu pour la supprimer. Les chances d’une abolition sont aujourd’hui plus grandes que jamais. «Elles se situent à 60:40 en faveur d’une abolition», explique Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au Credit Suisse.

La question reste toutefois de savoir si les possibilités de déduction seront abolies en même temps que la valeur locative et comment les résidences secondaires seront imposées à l’avenir. Selon la façon avec laquelle la valeur locative sera supprimée, les conséquences financières seront différentes pour les propriétaires de leur logement.

Tous ne profiteront pas de la suppression de la valeur locative

Si la valeur locative est abrogée, il sera déterminant pour les propriétaires avec des hypothèques importantes de savoir, d’une part, s’ils pourront toujours les déduire et de connaître, d’autre part, le montant du taux d’intérêt hypothécaire. En cas de hausse des taux d’intérêt, ces propriétaires seront perdants si les déductions sont supprimées en même temps que la valeur locative. Il en va de même pour ceux qui investissent beaucoup dans l’entretien de leur bien immobilier. Or, le choix de supprimer uniquement la seule valeur locative n’est guère susceptible d’obtenir une majorité au Parlement.

Conclusion: avec le modèle actuel d’imposition de la valeur locative il peut être intéressant de ne pas rembourser les hypothèques. Si la valeur locative est abrogée en même temps que les possibilités de déduction, les dettes importantes deviendront peu attractives. Dans ce cas, les propriétaires de longue date avec des hypothèques faibles en profiteront plus que les autres. Ils auront moins d’impôts à payer. Pour les nouveaux acquéreurs, en revanche, la suppression des possibilités de déduction pourrait représenter un obstacle financier.