L'amortissement d'une hypothèque expliqué simplement
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Amortissement de l'hypothèque – Définition, raisons, facteurs

L’amortissement de l’hypothèque doit être envisagé à long terme et adapté aux conditions de vie. En effet, la question n’est pas si simple. L’amortissement de la deuxième hypothèque est obligatoire, tandis qu'il ne l'est pas pour la première hypothèque. En outre, l’hypothèque peut être amortie directement ou indirectement. Tout comprendre et se procurer d’autres informations encore dans cet article.

Qu’est-ce qu’un amortissement?

Un amortissement désigne le remboursement d’une hypothèque à la banque. Une distinction est faite entre l’amortissement volontaire de la première hypothèque et l'obligation d’amortissement de la deuxième hypothèque.

La première hypothèque ne doit pas excéder deux tiers de la valeur vénale d’un bien immobilier et elle ne doit pas obligatoirement être remboursée. En outre, l’amortissement de la première hypothèque ne peut être effectué sans frais qu’après la fin de la durée ou si un amortissement annuel a été convenu lors de la conclusion. Seul le remboursement d’une hypothèque à taux variable est possible à tout moment.

En revanche, dans le cas où une deuxième hypothèque est conclue pour financer le bien immobilier car un nantissement plus élevé est nécessaire, celle-ci doit être amortie dans les 15 ans ou avant l’âge de 65 ans. Ceci peut se faire directement ou indirectement.

Comment fonctionne un amortissement?

L’amortissement de la deuxième hypothèque est possible de deux façons: directement ou indirectement. On distingue donc l’amortissement direct et l’amortissement indirect. La forme qui convient dépend de la situation personnelle, des possibilités financières et d'aspects fiscaux.

Voici leur fonctionnement:

Amortissement direct

Dans le cas de l’amortissement direct, l’hypothèque est remboursée à la banque par des versements réguliers. Par conséquent, la dette hypothécaire et le montant des paiements d’intérêts diminuent régulièrement.

Amortissement indirect

À l'opposé, dans le cas d'un amortissement indirect, la dette hypothécaire reste inchangée, donc élevée, pendant toute la durée. Le versement est effectué dans une solution de prévoyance du pilier 3a qui, lors de sa dissolution, sert à amortir l’hypothèque.

L'amortissement direct et l’amortissement indirect d’une hypothèque expliqués simplement

Une bonne planification de l’amortissement est importante pour le financement d’un bien immobilier. La vidéo montre les deux manières d’amortir l’hypothèque.

Avantages de l’amortissement direct

Les avantages de l’amortissement direct sont principalement le fait d'investir directement dans son bien immobilier et de voir sa charge d’intérêts diminuer chaque année, à condition que les taux d’intérêt hypothécaires restent identiques ou diminuent. En effet, de manière générale, plus les taux hypothécaires sont élevés, plus la charge mensuelle est élevée. Les taux d’intérêt jouent donc un rôle essentiel dans la réflexion sur la nécessité d’amortir une hypothèque. En outre, l’endettement lié à l’hypothèque diminue en continu. Cela peut être particulièrement avantageux pour ceux qui cherchent la sérénité pour les dernières années avant le départ à la retraite et qui souhaitent réduire leur taux d’occupation. Car les hypothèques ne sont rien d’autre que des dettes. Pour de nombreuses personnes, l'idée d’être endetté est désagréable. Certains propriétaires immobiliers considèrent également une hypothèque élevée comme une charge, car il n'est pas rare que la banque ait financé plus de la moitié du logement en propriété.

Amortissement direct: remboursement de l’hypothèque par étapes

Amortissement direct: remboursement régulier

Source: Credit Suisse

Inconvénients de l’amortissement direct

Avec le remboursement régulier de l’hypothèque à la banque, la charge fiscale augmente, car moins de dette et d'intérêts peuvent être déduits de la fortune imposable ou du revenu. Autre inconvénient par rapport à l’amortissement indirect: un budget supplémentaire est nécessaire pour une prévoyance individuelle.

Avantages de l’amortissement indirect

Dans le cadre de l’amortissement indirect, il est avantageux de pouvoir déduire la totalité de la dette hypothécaire de la fortune imposable au fil des ans, ainsi que les intérêts hypothécaires du revenu imposable. Les cotisations peuvent être versées chaque année dans le pilier 3a jusqu’au montant maximal légal. Elles peuvent également être déduites du revenu imposable. Ainsi, les propriétaires immobiliers économisent deux fois dans le cadre de l’amortissement. Lors du retrait du capital épargné dans le pilier 3a pour l’amortissement indirect, le capital est certes imposé, mais séparément et à un taux inférieur. En outre, aucun impôt sur la fortune n’est dû sur la fortune de prévoyance.

Dans le cadre du pilier 3a, il existe également des solutions de titres intéressantes. Il est donc judicieux de faire calculer par un spécialiste les variantes possibles afin de faire des économies sur l’amortissement de l’hypothèque et de l’optimiser fiscalement et sur le plan de la prévoyance.

Inconvénients de l’amortissement indirect

Les paiements ne sont pas versés directement sur le compte hypothécaire, mais sont épargnés indirectement sur un compte de prévoyance ou un dépôt de prévoyance du pilier 3a. La dette hypothécaire et la charge d’intérêts restent donc élevées. Au plus tard à 65 ans, le capital nécessaire au remboursement de la deuxième hypothèque doit être transféré à la banque et l’hypothèque en question être amortie.

En outre, en fonction des placements effectués dans le cadre du pilier 3a, il peut s'ensuivre des charges en raison des fluctuations de cours.

Amortissement indirect: épargne dans le pilier 3a

Amortissement indirect: épargne régulière dans le pilier 3a

Source: Credit Suisse

Quand un amortissement en vaut-il la peine?

Comme mentionné ci-dessus, l’amortissement de la première hypothèque est facultatif, à condition de disposer de suffisamment de fonds libres. Il n'est toutefois pas possible de faire de recommandation générale quant au meilleur choix entre un amortissement volontaire et pas d'amortissement. Différents facteurs sont à considérer: quelle est ma situation financière? Est-ce que je fais plus d’économies quand j’ai moins d’intérêts à payer, ou l’avantage fiscal est-il plus important grâce aux possibilités de déduction? Puis-je, avec la même somme, obtenir un rendement plus élevé que ce que j’épargne en intérêts?

Cette pesée d'intérêts n’est pas si facile. Il vaut donc la peine de rechercher des conseils auprès d’une experte ou d’un expert et d’en examiner les raisons plus en détail. Vue d'ensemble:

Raisons en faveur de l’amortissement de la première hypothèque

On paie moins d’intérêts lorsqu'on amortit

Plus les taux hypothécaires sont élevés, plus la charge mensuelle est importante. Par exemple, si vous remboursez à la banque 100 000 francs suisses de l’hypothèque à un taux d’intérêt de 2,2%, vous économisez 2200 francs par an en charge d’intérêts. Avec un taux d’intérêt de 1,2%, l'économie ne serait plus que de 1200 francs. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus il vaut la peine de rembourser l’hypothèque.

Le taux d’endettement diminue avec le remboursement volontaire

La valeur d’un bien immobilier peut changer. Dans le meilleur des cas, elle augmente avec le temps. Toutefois, un bien immobilier peut également perdre de sa valeur. Dans un tel cas, la part en pourcentage de l’hypothèque – c’est-à-dire le taux d’endettement – augmente par rapport à la valeur du bien immobilier. L’amortissement permet aux propriétaires de maison de rembourser l’hypothèque à la banque. Ils réduisent ainsi leur endettement privé et augmentent leur part dans le logement en propriété.

Raisons en défaveur de l’amortissement de la première hypothèque

Des raisons fiscales plaident contre le remboursement de la dette

Un bien immobilier est imposé d’une part en tant que fortune, d’autre part en tant que valeur locative qui est comptabilisée comme revenu imposable. En parallèle, la loi permet de déduire les intérêts de la dette hypothécaire du revenu imposable. C’est pourquoi il peut être judicieux de ne pas amortir l’hypothèque et de conserver ainsi les avantages fiscaux sous forme de déductions.

Opportunités de rendement manquées en raison de l’amortissement

Si le capital libre est utilisé pour l’amortissement de l’hypothèque, il n’est pas disponible ailleurs. En particulier, aucun rendement ne peut en être obtenu. La quantité de rendement perdue dépend de la volonté personnelle de prendre des risques liés à des investissements.

Supposons que l’on investisse dans des actions et que l’on réalise un rendement annuel de 3%, alors ce rendement est supérieur aux intérêts économisés en cas d’amortissement. Dans ce cas, l’amortissement en vaut moins la peine. En revanche, si l’investissement vise plutôt la sécurité et est composé par exemple d'emprunts d’État ou si l’argent est conservé sur un compte d’épargne, alors le rendement est nettement moins élevé. On profite alors davantage des intérêts économisés suite à l’amortissement que du rendement des placements.

Conserver des liquidités au lieu d’amortir une hypothèque

Le capital librement disponible peut offrir de la sécurité. En particulier lorsqu’une rénovation est prévue ou que l’on va bientôt partir à la retraite. En effet, personne ne garantit qu’une hypothèque amortie sera à nouveau augmentée et donc que la fortune liée à l’hypothèque sera convertie en liquidités. Les personnes qui renoncent à un amortissement de leur hypothèque peuvent ainsi financer une rénovation sur leurs propres fonds.
Les personnes âgées sont parfois heureuses de pouvoir augmenter une rente faible avec leur épargne. C’est pourquoi il n’est pas toujours judicieux de viser une maison sans dette et d’amortir complètement son hypothèque.

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