Placements immobiliers directs: vers un atterrissage en douceur du marché

Placements immobiliers directs: vers un atterrissage en douceur du marché

Ces dernières années, les placements immobiliers directs ont connu une forte demande. Certes, l’inversion de la courbe des taux d’intérêt en 2022 a fait apparaître d’autres alternatives aux immeubles de rendement. Cependant, l’évolution positive du marché des utilisateurs et la stabilité économique de la Suisse protègent les placements immobiliers directs d’une perte d’attractivité trop importante.

Les immeubles de rendement ne sont plus sans alternative

La hausse de l’inflation et l’inversion de la courbe des taux d’intérêt, initiée par la Banque nationale suisse en juin 2022, ont mis un terme à l’ère des taux d’intérêt négatifs. Celle-ci avait permis aux placements immobiliers de voir leur valeur considérablement augmenter au cours des dernières années. La prime de rendement par rapport aux obligations d’État à 10 ans s’est élevée en moyenne à 363 points de base entre 2015 et août 2022.

Fin 2022, la prime de rendement est tombée à 144 points de base. L’immobilier en tant que placement n’est donc plus sans alternative pour de nombreux investisseurs. La baisse de la prime de rendement devrait toutefois masquer sa perte d’attractivité. Les placements immobiliers offrent encore de nombreux avantages.

Les placements immobiliers offrent une protection contre l’inflation

Contrairement aux emprunts, les placements immobiliers offrent une certaine protection contre les taux d’inflation élevés. Cela est dû au fait que le revenu locatif des biens immobiliers résidentiels est en partie lié à l’indice des prix à la consommation. Dans le cas des immeubles commerciaux, le revenu locatif est même très lié à cet indice.  En fonction des prévisions d’inflation et des possibilités de répercussion sur les locataires, la baisse réelle du différentiel de rendement peut être moins importante que ne le suggèrent les chiffres.

Le marché des transactions reste relativement solide

Au premier semestre 2022, le marché suisse des transactions immobilières était encore solide et les prix ont donc de nouveau augmenté. Au cours de la deuxième moitié de l’année, la hausse des prix s’est affaiblie.

Deux raisons ont empêché une rectification jusqu’à présent: d’une part, il y a eu dans le passé un excédent significatif de la demande, qu’il faut maintenant commencer à réduire. D’autre part, l’économie suisse est extrêmement solide et, en raison de la pénurie, une hausse des revenus locatifs est attendue, surtout dans le segment du logement.

Au cours de l’année dernière, le sentiment du marché s’est toutefois assombri et a eu une répercussion sur les attentes en matière de prix. Les indices de prix, qui couvrent généralement le marché avec un certain délai, devraient continuer à baisser en 2023.

Baisse de la dynamique des prix sur le marché des transactions pour les placements immobiliers

Baisse de la dynamique des prix des placements immobiliers

Indice des prix des transactions (taux de croissance annuel) et indice des prix attendus pour les immeubles plurifamiliaux (IPF)

Source: Wüest Partner, HEV, FPRE, Credit Suisse
Dernières données: T4 2022

Les performances historiques et les scénarios de marchés financiers ne constituent pas des indicateurs fiables pour les résultats à venir.

Évaluations des immeubles de rendement sous pression

Les taux d’escompte, dont la baisse continue a permis année après année des appréciations de portefeuille, ont, dans la plupart des cas, à nouveau diminué l’an dernier. Les évaluations de portefeuilles existants ont donc résisté à l’inversion de la courbe des taux d’intérêt. Cependant, la baisse des taux d’escompte a ralenti et les premiers fonds immobiliers ont même augmenté. La hausse des attentes en matière de taux d’intérêt et la baisse des prix sur le marché des transactions devraient faire de la hausse des taux d’escompte une nouvelle réalité dans le courant de l’année 2023, mettant ainsi les évaluations des immeubles de rendement sous pression.

De bonnes perspectives de rendement amortissent partiellement la hausse des taux d’intérêt

Les immeubles résistent mieux à la pression de la dépréciation due aux taux d’intérêt si le revenu locatif augmente en parallèle. Les perspectives sont particulièrement bonnes pour les immeubles de rendement résidentiels: la tendance à la pénurie sur le marché du logement locatif se manifeste dans la hausse des loyers proposés. En outre, une hausse du taux d’intérêt de référence, que nous prévoyons pour la première fois en septembre 2023, permettra de répercuter avec un certain retard une partie de la hausse des charges d’emprunt et de l’inflation sur les locataires.

Cette évolution du marché est également visible dans les portefeuilles d’investisseurs institutionnels. Dans l’immobilier résidentiel, les pertes de revenus locatifs dues aux logements vacants ont été divisées par deux en seulement trois ans. La baisse a été particulièrement forte en dehors des centres. Les investisseurs peuvent donc également s’attendre à une augmentation réelle du revenu locatif.

Amélioration des perspectives de rendement grâce à une réduction importante des logements vacants

Amélioration des perspectives de rendement grâce à une réduction importante des logements vacants

Perte de revenus locatifs due aux logements vacants, en pourcentage des loyers cibles, au troisième trimestre de chaque année; base de données: plus de 100 000 contrats de location d’investisseurs institutionnels

Source: Real Estate Investment Data Association (REIDA), Credit Suisse
Dernières données: T3 2022

Évolution de la demande vers les placements immobiliers dans les régions rurales

Le léger déplacement de la demande des centres vers les régions plus rurales a été en partie provoqué par la pandémie. Cependant, l’effet est susceptible de durer. Et ce, pour les raisons suivantes:

  • Une densification trop lente dans les centres
  • Des écarts de prix entre les centres et les périphéries
  • Une augmentation du travail à domicile

À moyen terme, il faut donc s’attendre à une baisse de la prime de risque en dehors des centres pour les sites facilement accessibles et les communes d’agglomération, ainsi que dans certaines régions rurales. Les rectifications de prix devraient y être moins importantes que dans les emplacements de premier choix des grands centres.

L’inversion de la courbe des taux d’intérêt exige une adaptation de la stratégie de placement

Largement mise en œuvre et couronnée de succès au cours de ces dernières années, la stratégie de concentration, consistant à miser sur de l’immobilier Core en mettant l’accent sur les centres, devrait perdre de son attrait en raison des faibles rendements du cash-flow et de la hausse des taux d’escompte. En revanche, la gestion active du portefeuille ainsi qu’une diversification régionale et sectorielle équilibrée gagnent en importance.