Thomas Rieder
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Le revirement des taux d’intérêt, c’est aujourd’hui. Qu’est-ce qui attend le marché immobilier?

Après que les intérêts négatifs ont constitué la norme pendant de nombreuses années, la hausse des taux marque un renversement de tendance et est source d’incertitude sur le marché immobilier. Thomas Rieder, économiste immobilier et expert du Credit Suisse pour le marché immobilier suisse, explique dans un entretien ce que les preneurs d’hypothèque doivent désormais prendre en compte.

Monsieur Rieder, les intérêts ont fortement augmenté depuis le début de l’année 2022. Quelles sont les causes de cette hausse?

La cause principale est la forte inflation. En particulier dans la zone euro et aux États-Unis, nous observons des taux d’inflation supérieurs à 8%. Avec 3,4%, la Suisse a également dépassé la valeur cible maximale de 2% fixée par la Banque nationale suisse (BNS). C’est la raison pour laquelle la BNS a relevé les taux directeurs de -0,75% à -0,25% en juin.

Comment pensez-vous que les taux vont évoluer à l’avenir? Selon vous, combien de temps pourrait durer cette période de hausse des taux?

décembre deux nouveaux relèvements des taux par la Banque nationale, respectivement de +0,5% et de +0,25%. À la fin de l’année, nous devrions atteindre un niveau de 0,5%. Ainsi, les taux directeurs seraient à nouveau positifs et les intérêts négatifs seraient de l’histoire ancienne en Suisse. L’évolution ultérieure des taux dépendra fortement de la vitesse à laquelle l’inflation en Suisse baissera. Pour le moment, nous partons du principe que les taux directeurs en Suisse resteront inférieurs à 1%.

Selon vous, à quel point le prix des hypothèques peut-il encore augmenter?

Au cours des douze prochains mois, les Hypothèques SARON devraient atteindre un taux d’intérêt à peine supérieur à 2%. Les Hypothèques fix ont déjà connu une très forte augmentation. La grande incertitude qui règne a entraîné récemment une surréaction. La forte hausse de l’inflation a donc déjà été prise en compte au niveau des Hypothèques fix et les taux d’intérêt ne devraient plus connaître qu’une légère augmentation au cours des douze prochains mois.

En comparaison à long terme, les intérêts hypothécaires actuels restent cependant à un niveau modéré. Jusqu’en 2008, il n’était pas rare d’observer des intérêts hypothécaires de 4% à 5%. Et entre 1989 et 1992, les intérêts hypothécaires se situaient même dans une fourchette comprise entre 8% et 10%. S’il est vrai donc que les intérêts ne sont certes plus aussi bas qu’ils l’étaient ces dernières années, nous ne pouvons pas encore parler de niveau élevé des taux pour les hypothèques. 

Dans ce contexte, prévoyez-vous un recul de la demande de logements en propriété?

La forte hausse des intérêts hypothécaires devrait avoir un effet clairement modérateur sur la demande de logements en propriété. Cette demande reste cependant supérieure à l’offre. Pour cette raison, nous ne prévoyons aucun recul des prix. Nous comptons toutefois sur un net ralentissement de la croissance des prix, qui s’était établie à un niveau très élevé récemment.

Quels sont les avantages et les inconvénients des différents modèles hypothécaires dans un environnement de taux qui fluctuent et affichent une tendance à la hausse?

L’histoire nous montre que les hypothèques indexées sur le marché monétaire, c’est-à-dire les Hypothèques SARON, sont généralement plus avantageuses que les Hypothèques fix sur l’ensemble de leur durée.

Les ménages doivent cependant garder à l’esprit que les taux d’intérêt des hypothèques indexées sur le marché monétaire peuvent, dans le pire des cas, augmenter rapidement en peu de temps. Si un ménage ne souhaite pas assumer ce risque ou n’est pas en mesure de le faire, alors une Hypothèque fix représente souvent une meilleure solution. Le supplément de prix de l’Hypothèque fix peut être considéré comme une prime d’assurance. On paie le prix de la sécurité d’un taux d’intérêt stable tout au long de la durée de l’hypothèque.

À quoi les clients possédant actuellement des hypothèques doivent-ils faire attention? Doivent-ils modifier leurs hypothèques?

En principe, les preneurs d’hypothèque existants sont bien équipés. En effet, conformément au calcul de l’admissibilité des banques, ils sont en mesure de supporter financièrement un taux d’intérêt de 5%.

Par ailleurs, pour de nombreux propriétaires possédant une Hypothèque fix, soit 80% des ménages suisses, rien ne changera dans un premier temps, car ils ont souscrit leurs hypothèques à un taux encore très bas et continuent à profiter de taux faibles. Ils doivent néanmoins aussi s’attendre à des charges d’intérêts hypothécaires plus élevées à l’échéance de leurs Hypothèques fix. Ils devraient donc commencer dès aujourd’hui à mettre de l’argent de côté.

Pour les hypothèques indexées sur le marché monétaire, la question est de savoir si le passage à une Hypothèque fix est encore intéressant ou si les taux d’intérêt des Hypothèques fix ont déjà trop augmenté. Les ménages possédant une Hypothèque SARON devraient également calculer la marge de manœuvre financière dont ils disposent en cas de nouvelle hausse des taux et évaluer l’importance qu’ils accordent à la prévisibilité en matière de charges d’intérêts hypothécaires. Pour certains ménages, il est donc possible que le passage d’une Hypothèque SARON à une Hypothèque fix vaille la peine même si, en fin de compte, les coûts générés par l’Hypothèque fix sur l’ensemble de la durée sont plus élevés.

En principe, les preneurs d’hypothèque existants sont bien équipés.

Thomas Rieder, économiste immobilier et expert immobilier du Credit Suisse

Est-il intéressant de souscrire une hypothèque maintenant ou vaut-il mieux attendre?

Si l’on a trouvé l’objet de ses rêves et que celui-ci peut être assumé financièrement, alors rien ne s’oppose à l’achat d’un logement en propriété, même dans l’environnement de taux actuel. Certes, les taux sont aujourd’hui plus élevés. Mais nous devons garder à l’esprit que nous avons profité d’un niveau de taux exceptionnellement bas ces dernières années. Il est tout à fait possible que les taux n’atteignent plus un niveau aussi bas au cours des prochaines années.

Les acheteurs doivent toutefois avoir conscience du fait que les prix de la propriété du logement en Suisse sont actuellement très élevés. Nous avons vu que la croissance des prix de la propriété du logement en Suisse devrait se poursuivre. Cependant, si les intérêts poursuivent leur envolée et la demande chute de manière prononcée, un recul des prix devrait s’observer à moyen terme. Il en irait de même si la Suisse devait subir une récession durable.

Que conseillez-vous aux clients qui souscrivent une nouvelle hypothèque?

Il est essentiel d’examiner en détail la situation individuelle de chacun avec un expert financier. Lors du choix de l’hypothèque, les acheteurs pourront ainsi sélectionner la stratégie qui correspond le mieux à leurs besoins individuels.

Nous serons ravis de vous aider.

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