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L’admissibilité théorique devient un obstacle de plus en plus important pour accéder à la propriété du logement.

Financer la propriété du logement devient de plus en plus difficile en Suisse. En raison de la hausse des prix sur le marché immobilier suisse, l’admissibilité théorique de l’hypothèque constitue un véritable défi pour de nombreux ménages. Pour réaliser son rêve de devenir propriétaire de son logement, disposer de fonds propres plus élevés est un atout.

L’admissibilité théorique est un obstacle important

Depuis deux décennies, les prix sur le marché immobilier suisse n’évoluent pratiquement que dans une seule direction: à la hausse. Malgré des taux d’intérêt historiquement bas, l’acquisition d’un logement est donc hors de portée pour de nombreux ménages suisses. L’obstacle réside dans l’admissibilité théorique qui, en raison des exigences réglementaires, est calculée sur la base d’un taux d’intérêt durable à long terme et non du taux d’intérêt hypothécaire effectif.

Avec un taux d’intérêt théorique de 5%, la capacité des ménages à revenus moyens à supporter la charge est actuellement suffisante pour seulement 42% des annonces de logements en propriété dans toute la Suisse. Pour les maisons individuelles, ce chiffre tombe à 26%. La comparaison avec 2008 montre clairement l’évolution: cette année-là, la part de biens immobiliers accessible à des ménages à revenus moyens représentait encore 65% des logements en propriété et 43% des maisons individuelles annoncées.

Il est presque impossible de financer un logement en propriété dans des emplacements centraux

Le problème est particulièrement évident pour les constructions nouvelles et les emplacements centraux. Dans les cantons de Zurich et de Zoug, dans les régions autour des villes de Bâle et de Lucerne ainsi que dans la région lémanique, il ne reste pratiquement plus de biens accessibles aux ménages à revenus moyens. Dans la vallée de la Glatt par exemple, la part de biens immobiliers accessibles est encore de 6,2%. Dans la région de Nyon, elle n’est que de 3%. En revanche, la situation est meilleure dans les régions rurales et dans de grandes parties du Mittelland.

Il est presque impossible de financer l’acquisition d’un logement situé dans des emplacements centraux

Part des annonces de biens immobiliers (maisons individuelles et appartements en propriété) de quatre pièces ou plus accessibles à des ménages à revenus moyens
Dernières données: 4T 2020
Source: Credit Suisse, Meta-Sys, Geostat

Améliorer la capacité à supporter la charge en apportant davantage de fonds propres

Apporter davantage de fonds propres lors de l’acquisition du bien immobilier est un moyen pour les futurs propriétaires de surmonter cet obstacle. Si un ménage ayant un revenu 120 000 CHF peut réduire la part du financement par des fonds étrangers de 80 à 60%, la part de biens immobiliers qu’il a la capacité de financer passe de moins d’un tiers à 56%.

Mais ce capital doit d’abord être épargné. Cela prend beaucoup de temps et tend à devenir un défi même pour les ménages à revenus élevés. Sans le soutien de la famille, qui peut prendre la forme d’un prêt sans intérêts ou d’un héritage, devenir propriétaire de son logement reste un rêve hors de portée, en particulier pour les jeunes ménages. Parce qu’ils ne peuvent tout simplement pas réunir le capital nécessaire.

Des fonds propres supplémentaires améliorent la capacité à supporter la charge d’une hypothèque

Part de biens immobiliers accessibles (maisons individuelles/appartements en propriété, ≥4 pièces)* par limite de nantissement et revenus

* Biens annoncés 2018 – 2020
Dernières données: 4T 2020
Source: Credit Suisse, Meta-Sys

 

Financer un logement en propriété à l’aide des capitaux de prévoyance

Vos capitaux de prévoyance personnels revêtent donc une importance particulière. Un retrait anticipé des fonds du pilier 3a et de la caisse de pension peut être imputé aux fonds propres dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement lors de l’acquisition d’un logement.

Le capital de la prévoyance personnelle est donc un sésame important pour accéder à la propriété. Mais un retrait anticipé des fonds de la caisse de pension doit être mûrement réfléchi. Si le capital n’est pas remboursé, alors les prestations seront réduites après le départ à la retraite et, selon la caisse de pension, également en cas de décès ou d’invalidité.

Financer l’acquisition d’un logement nécessite une bonne planification et un bon conseil

En raison des prix élevés de l’immobilier et des exigences réglementaires en matière d’admissibilité théorique, il est extrêmement difficile pour un nombre croissant de ménages suisses d’acquérir un logement. Une planification précoce et un conseil détaillé et compétent fourni par des experts sont importants pour que votre rêve de devenir propriétaire de votre logement devienne réalité.

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