L’avenir vert du secteur immobilier. La durabilité repensée. 

Le secteur immobilier doit repenser sa définition de la durabilité

Le secteur immobilier fait face à un véritable changement de paradigme. Professeur à l’EPFZ, Guillaume Habert en est persuadé. «Nos vies sont encore très fortement imprégnées par la logique de la longévité», explique le responsable de la chaire de construction durable de l’EPFZ de Zurich. Dans cette compréhension, la durabilité est assimilée à l’efficacité énergétique. Les bâtiments sont donc conçus pour consommer le moins d’énergie possible, se trouvent fortement isolés et présentent un degré de technicité et de complexité très élevé. Selon Guillaume Habert, ce mode de pensée n’est, certes, pas erroné, mais il est obsolète.

Car cette approche part du principe que l’énergie elle-même n’est pas durable, mais qu’elle est renouvelable, en oubliant par ailleurs un facteur important: l’énergie consommée pour la construction. Par exemple, le béton est un matériau qui produit beaucoup de CO₂. Chaque année, ce sont ainsi près de 15 millions de mètres cubes de béton qui sont utilisés dans des constructions en Suisse. «En construisant des immeubles qui ne répondent pas aux exigences de l’avenir climatique, nous influençons le climat de demain», met en garde Guillaume Habert. D’autant que ce dernier est tout simplement imprévisible.

Cela signifie par conséquent qu’il faut des constructions flexibles, capables de s’adapter aux circonstances. Guillaume Habert est certain que, à l’avenir, le terme de durabilité sera synonyme d’adaptabilité.

La flexibilité des structures fait de cette tour un modèle de durabilité

L’adaptabilité ne constitue nullement un problème pour le bâtiment commercial Pergamin II de Zurich. Du haut de ses 40 mètres, il constitue, avec sa tour sœur Pergamin I, la porte d’entrée du site Greencity, au sein duquel sont combinées diverses formes de logements pour plus de 2000 habitants, ainsi que des espaces de bureaux conçus pour quelque 3000 postes de travail. Lors de la construction de Pergamin II, la flexibilité des structures et les aspects sociaux ont été ciblés, contrôlés, évalués et certifiés.

Cette méthode de construction durable fait de Pergamin II le premier bâtiment à avoir reçu la distinction «greenproperty Or» depuis la refonte des critères de certification du label. Ce label de qualité évalue la durabilité des biens immobiliers à l’aune de cinq dimensions: affectation, infrastructure, CO₂ et énergie, matériaux et cycle de vie.

La densification permet une plus grande durabilité au sein des villes

Les atouts du quartier Greencity semblent plaider pour la densité urbaine. Selon Guillaume Habert, la densification est l’un des maîtres-mots en matière de durabilité immobilière. Outre la réhabilitation de zones en friche, le professeur de l’EPFZ préconise une «transformation parasitaire des villes»: il s’agit d’ajouter de la surface à des structures déjà présentes et d’éviter autant que possible les démolitions. Après tout, en effet, il y a beaucoup d’énergie dans les bâtiments existants. De sorte que la démolition entraîne toujours des rejets de CO₂.

Le projet de rehaussement du centre commercial LOKwerk, à Winterthour, suit précisément cette approche «parasitaire». Sur le toit du centre commercial, dont la façade est en briques apparentes et classée monument historique, le bureau d’architectes fsp Architekten prévoit ainsi d’installer 60 appartements dans une nouvelle construction de trois étages. Les bâtiments existants demeurent en grande partie inchangés pendant les travaux de construction. Autre avantage pour l’écologie: les toits vont se voir dotés d’un système photovoltaïque recouvrant l’ensemble de leur surface. L’utilisation mixte avec le centre commercial permet de faire en sorte que la quasi-totalité de l’électricité autoproduite puisse également être consommée sur place.

Une fois achevé, en 2023, ce projet entend répondre aux exigences du label «greenproperty» ainsi qu’à celles de Minergie.

Construction durable: nous nous trouvons dans le siècle du bois

Seul le bois a pu, pour des raisons structurelles, entrer en ligne de compte en tant que matériau de production pour le rehaussement du centre commercial LOKwerk. La société Erne AG Holzbau a ainsi calculé que les éléments de plafond préfabriqués – qui combinent les propriétés du bois et du béton – sont près de 60% plus légers qu’une simple dalle en béton. Pour les éléments, Erne AG Holzbau utilise du bois de sapin et d’épicéa européen.

Urs Huber de fsp Architekten constate: «La construction en bois est aujourd’hui si perfectionnée qu’elle n’est plus identifiée comme telle.» Car, contrairement aux idées reçues, elle ne se distingue plus de la construction traditionnelle; c’est notamment le cas en matière d’isolation acoustique. Un autre argument plaide également en faveur du bois: en tant que matière première renouvelable, il permet de fixer le CO₂. Selon les spécialistes, au siècle du béton succède le siècle du bois.

La durabilité et les maisons individuelles ne constituent pas nécessairement des conceptions contradictoires

Que signifient ces conclusions à l’échelle des maisons individuelles, réputées être de mauvaises élèves en termes de consommation d’énergie et d’espace? «Beaucoup rêvent d’une maison à la campagne. Il s’agit donc d’une réalité à laquelle nous ne pourrons échapper», affirme Fredy Hasenmaile, analyste immobilier au Credit Suisse. Il préconise une approche pragmatique: introduire des mesures incitatives «afin qu’au moins des panneaux solaires ou une pompe à chaleur soient installés». Et peut-être aussi que le bois soit utilisé à la place du béton et que la paille soit privilégiée au polystyrène pour l’isolation.

Le bâtiment «House with a Tree», à Bâle, constitue, à cet égard, un projet illustrant de manière exemplaire les approches pouvant être adoptées pour l’avenir des maisons individuelles. En 2013, le cabinet d’architecture Sauter von Moos et Pierre de Meuron ont rénové et agrandi cette maison individuelle traditionnelle des années 1930. Les architectes ont, ici, attaché une importance particulière à ce que la structure du bâtiment existant reste en grande partie inchangée et que sa statique ne soit pas altérée. Pour l’ajout, ils ont misé sur des matériaux de construction durables, notamment sur le réemploi de lattes de sapin. L’alimentation énergétique est garantie au moyen d’une pompe à chaleur et d’un système photovoltaïque.

Cet exemple montre que certaines mesures de construction individuelles, les plus petites soient-elles, peuvent contribuer à la protection de l’environnement. Ou, pour citer l’expert immobilier Fredy Hasenmaile: «Au Credit Suisse, nous pensons que chacun peut, à sa manière, apporter sa pierre à l’édifice.»