Estimation immobilière – Comment la valeur vénale est-elle calculée?
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Comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier

Au plus tard lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, l’estimation de sa valeur est incontournable. De nombreuses questions peuvent surgir alors, par exemple: qu’est-ce que la valeur vénale? Découvrez ici comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier et quand il peut être judicieux de faire réévaluer un bien immobilier.

La valeur d’un bien immobilier ne repose pas que sur le bien immobilier.

Une estimation immobilière sert à déterminer la valeur d’un bien immobilier. Elle est particulièrement importante lors de l’achat ou de la vente d’un bien. Le résultat de l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété en Suisse est appelé la valeur vénale de l’immeuble. La valeur vénale correspond au prix de vente susceptible d’être atteint en l’espace d’un an, dans les conditions usuelles du marché.

Selon la région, la part de chaque facteur dans la valeur totale peut varier fortement. Dans les agglomérations, où la proximité de grandes villes comme Zurich ou Bâle·stimule la demande, la valeur du terrain détermine dans une large mesure celle du bien. Dans les zones rurales et moins peuplées, en revanche, la maison ou l’appartement a plus de poids. Pour autant, la valeur du terrain reste l’élément au centre de l’évolution des prix. Et celle-ci est influencée par un deuxième facteur en plus de la proximité de villes: plus les impôts sont bas, plus le prix du terrain et par là même celui de l’immeuble sont élevés.

Divers facteurs influencent l’estimation immobilière

Ces facteurs jouent un rôle majeur dans le calcul de la valeur d’un bien immobilier.

Ces facteurs jouent un rôle majeur dans le calcul de la valeur d’un bien immobilier.

L’estimation immobilière à l’aide de la méthode hédoniste

Il existe diverses méthodes, qui sont parfois très différentes, permettant de calculer la valeur vénale d’un bien immobilier. Les propriétaires ont notamment la possibilité de faire appel à des professionnels d’institutions diverses ou bien de consulter l’avis d’un expert pour l’estimation immobilière. Le Credit Suisse utilise la méthode hédoniste pour l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété. Il s’agit d’une méthode comparative assistée par ordinateur reposant sur des statistiques.

Dans le cas de la méthode hédoniste, les prix d’achat d’objets aussi semblables que possible sont comparés sur la base de leurs caractéristiques. Les paramètres déterminants sont: la situation, le coefficient d’impôt, la surface du terrain, l’âge, l’état du bâtiment et d’autres critères de qualité de l’objet. Pour calculer la valeur vénale, les experts évaluent les différents paramètres selon leur importance à l’aide d’un programme.

L’estimation immobilière à l’aide de la méthode de la valeur réelle

Le point de départ de la méthode de la valeur réelle réside dans l’hypothèse qu’un acheteur potentiel ne paierait pas plus pour un bien immobilier qu’il ne lui en coûterait de le faire construire à l’heure actuelle. Par conséquent, la valeur réelle correspond aux coûts qui seraient nécessaires pour construire le bâtiment à partir de zéro aujourd’hui. En raison de l’approche pratique de cette méthode, les fluctuations de l’offre et de la demande sur le marché immobilier ne sont pas prises en compte, ce qui la rend plus adaptée aux biens immobiliers difficiles à comparer. Il s’agit notamment de bâtiments isolés ainsi que de constructions spéciales.

L’estimation immobilière à l’aide de la méthode de la valeur de rendement

Avec la méthode de la valeur de rendement, la valeur d’un bien immobilier est calculée sur la base du calcul des revenus et des coûts pouvant être atteints à l’avenir. Il s’agit notamment des revenus locatifs attendus, de la durée d’utilisation restante du bien immobilier ou des frais de maintenance. La méthode convient aux immeubles de bureaux ainsi qu’aux centres commerciaux ou aux immeubles résidentiels, dont les revenus provenant de leur location jouent un rôle essentiel.

FAQ sur l’estimation immobilière

Comment puis-je déterminer par moi-même la valeur d’un bien immobilier?

Avec les outils en ligne, il est possible d’estimer gratuitement la valeur d’un bien immobilier en quelques clics. Il faut pour cela des informations telles que l’adresse, la surface habitable, l’année de construction et l’état du bien immobilier. Ces outils d’évaluation fournissent certes une première estimation de la valeur du bien immobilier. Mais celle-ci ne correspond pas nécessairement à la valeur effective de l’objet sur le marché. En outre, on ne sait souvent pas quelle méthode est utilisée.

Comment puis-je évaluer un bien immobilier par moi-même?

Les propriétaires peuvent également évaluer leur bien immobilier par eux-mêmes à l’aide de nombreux outils en ligne. Ainsi, le cockpit de bien immobilier du Credit Suisse offre une estimation gratuite de la valeur de marché de votre bien immobilier en temps réel ainsi que d’autres informations sur le prix de vente, etc.

Cliquez ici pour accéder au cockpit de bien immobilier.

Qui peut évaluer un bien immobilier?

Les propriétaires ne sont souvent pas en mesure d’estimer objectivement leur bien immobilier ainsi que son état et sa valeur officielle. Souvent, ils surestiment la valeur de leur bien sur le marché. Les professionnels travaillant dans une banque, les experts ou éventuellement des administrations sont capables de déterminer la véritable valeur du bien. Grâce à leur grande connaissance et à leur expérience, ils peuvent tenir compte de particularités telles que des éléments de construction anciens ou une situation exceptionnelle.

Combien coûte l’estimation d’un bien immobilier?

L’estimation immobilière par un expert certifié peut coûter dans les 1000 francs suisses.

Un deuxième avis concernant l’estimation immobilière est-il judicieux?

Si vous avez des doutes sur la première estimation de votre bien immobilier, demandez un deuxième avis. En fonction de la méthode utilisée, les estimations immobilières peuvent fortement varier. Le mieux est d’assurer vos arrières. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors de l’achat ou de la vente de votre bien, par exemple la vente du bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur.

La valeur vénale n’est pas le prix d’achat

La valeur vénale sert de base pour le financement à long terme d’un bien immobilier. Elle est donc aussi déterminante lorsque vous contractez une hypothèque. Si la valeur vénale définie est différente du prix d’achat exigé, le principe de la valeur la plus basse s’applique pour calculer l’hypothèque. Selon ce principe, c’est toujours la plus faible des deux valeurs entre le prix d’achat et la valeur vénale qui est prise en compte. Si la valeur vénale est inférieure au prix d’achat, l’hypothèque maximale est plus faible. En conséquence, il faut davantage de fonds propres. Cette augmentation est égale à la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat.

Un exemple:

La valeur vénale d'une maison individuelle a été estimée à 850 000 CHF, mais le prix d'achat s'élève à 1 000 000 CHF. En raison du principe de la valeur la plus basse, les 850 000 CHF constituent la base du calcul de l’hypothèque. La différence de 150 000 CHF entre la valeur vénale et le prix d’achat doit être entièrement financée par des fonds propres. Par conséquent, les fonds propres requis passent de 170 000 CHF à 320 000 CHF.

Prix de vente 1 000 000
Valeur vénale 850 000
Hypothèque (max. 80%) 680 000
Fonds propres 170 000
Différence prix d'achat/valeur vénale 150 000
Total des fonds propres 320 000

Toutes les données sont en francs suisses.

Quand une réévaluation immobilière est-elle judicieuse?

La valeur vénale d’un bien immobilier évolue au fil du temps. En principe, la valeur du bâtiment baisse progressivement. Pour qu’un bien immeuble conserve sa valeur, des rénovations régulières sont nécessaires. La valeur immobilière augmente en revanche en cas de hausse du prix du terrain ou si le bâtiment gagne en valeur ajoutée. Ainsi, l’ajout d’une véranda ou la construction d’une piscine peuvent augmenter la valeur du bien. On observe également une plus-value si la demande excède l’offre, comme dans des agglomérations urbaines telles que Zurich ou Genève.

Lorsque l’on vit depuis assez longtemps au même endroit, la valeur du bien enregistrée par la banque correspond vraisemblablement à sa valeur d’achat d’origine. Et c’est précisément sur cette valeur d’achat que l’amortissement, les intérêts et le prêt maximal sont calculés. Si la valeur vénale a augmenté, le propriétaire dispose, grâce à une réévaluation, d’une plus grande marge de manœuvre pour financer les investissements nécessaires au moyen d’une augmentation de l’hypothèque. Par ailleurs, la valeur vénale d’un bien peut être également déterminante à l’occasion d’une succession ou d’un divorce. Il est donc toujours judicieux de faire réévaluer son bien immobilier au fil du temps.

Vous vous demandez quelle est la valeur de votre bien immobilier?

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