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Pourquoi est-il conseillé de faire réévaluer son bien immobilier?

Des valeurs comme l’amortissement ou le nantissement maximal se fondent en général sur le prix d’achat initial d’un bien immobilier. En cas de rénovation, de prolongation d’une hypothèque ou de financement relais, il est donc judicieux de faire réévaluer son bien par un expert.

Les fondements de la valeur immobilière

La population suisse est sédentaire. Bien souvent, on achète un bien immobilier pour soi ou pour sa famille. Une fois que le choix est fait, nous conservons le logement en moyenne pendant dix ans. Cette fi délité est récompensée: depuis le passage à l’an 2000, les prix de l’immobilier ont nettement augmenté. Une hausse dont les propriétaires ne profitent pas seulement lors de la revente.

La valeur d’un bien immobilier dépend de deux éléments: la valeur du terrain et celle du bâtiment. Selon la région, la part de ces facteurs dans la valeur totale peut varier fortement. Dans les agglomérations où la proximité de grandes villes comme Zurich ou Bâle stimule la demande, la valeur du terrain détermine dans une large mesure celle du bien.

Impôts faibles, prix élevés

Dans les zones rurales et moins peuplées, en revanche, la maison ou l’appartement a plus de poids. Pourtant: «En fin de compte, les prix de l’immobilier dépendent fortement de l’évolution des prix des terrains, qui restent le principal moteur», explique Thomas Rieder, spécialiste en immobilier au Credit Suisse. Selon lui, outre la proximité des villes, un deuxième aspect joue un grand rôle: plus les impôts sont bas, plus les prix de l’immobilier sont élevés.

L’estimation immobilière n’est pas toujours facile

Contrairement au sol qui peut gagner ou perdre de la valeur selon la situation sur le marché, un bâtiment se déprécie au fil du temps. En général, on table sur une durée de vie de 100 ans, indique Thomas Rieder. Afin de préserver la valeur sur la durée, il faut des rénovations fréquentes.

Les cuisines doivent être remplacées au bout de 30 ans environ, les chauffages souvent au bout de 20 ans. Les propriétaires ignorent cependant parfois que la valeur de leur maison n’augmente pas dans la proportion de l’investissement réalisé lorsqu’ils remplacent des éléments plus tôt que prévu, par exemple pour des raisons esthétiques.

Une réévaluation immobilière favorable aux propriétaires

Compte tenu de l’accroissement de valeur des biens immobiliers ces dernières années, une réévaluation sera généralement favorable au client. Néanmoins, la nouvelle hausse prévue cette année de 2% pour les appartements et de 2,5% pour les maisons individuelles ne s’applique pas toujours. Cette estimation du Credit Suisse ne concerne que les nouvelles constructions.

Comme dans les années depuis la crise financière, la hausse des prix est alimentée par la faiblesse des taux directeurs de la Banque nationale suisse. Toutefois, si les taux remontent de façon constante ultérieurement, les prix de la propriété du logement en Suisse devraient diminuer. Pour les propriétaires, il est important de comprendre ces mécanismes. Surtout si l’on vit depuis assez longtemps au même endroit, la banque comptabilise probablement le bien à sa valeur d’achat initiale dans ses livres, se fondant sur cette dernière pour calculer l’amortissement, les intérêts et le nantissement maximal.

Nous avons pu régler de nombreux cas ces dernières années afin de décharger le client.

Stefan Hollenstein, responsable du centre d’hypothèques et de financement de la région Zurich Sud

Quand une réévaluation immobilière est-elle judicieuse?

C’est pourquoi il est essentiel, en cas de changement éventuel, rénovation, renouvellement d’une hypothèque ou financement relais, de demander une réévaluation à un expert. Si la valeur du bien a augmenté, le propriétaire dispose d’une plus grande marge de manoeuvre pour financer les investissements nécessaires au moyen d’une augmentation de l’hypothèque. Même s’il fallait pour cela accroître l’hypothèque, le nantissement ne serait pas forcément plus élevé.

Stefan Hollenstein, responsable du centre d’hypothèques et de financement de la région Zurich Sud au Credit Suisse, conseille à ses clients d’apporter également, en plus des documents relatifs à la situation financière, toutes les pièces concernant le bien immobilier: certificat d’assurance du bâtiment, extrait du registre foncier, photos récentes, relevé des investissements réalisés, déclaration d’impôts. «C’est ainsi que nous avons pu régler de nombreux cas ces dernières années, afin de décharger le client», déclare-t-il.

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