Le marché immobilier suisse enregistre une hausse des prix

Le marché immobilier n’est pas épargné par la hausse des prix 

Les mesures budgétaires de soutien et les interruptions des chaînes d’approvisionnement pendant la pandémie ont entraîné une augmentation des prix. Néanmoins, les banques centrales ne prévoyaient pour 2021 qu’une inflation temporaire. Lorsque, vers la fin de l’année, les taux d’inflation ont poursuivi leur ascension, les marchés ont révisé leurs prévisions, ce qui s’est traduit par de fortes hausses des intérêts pour des durées longues. Les banques centrales se voient contraintes d’agir si elles ne veulent pas perdre entièrement leur crédibilité. Pour l’immobilier, la hausse des taux d’intérêt n’est généralement pas une bonne nouvelle, comme le montrent les nombreuses répercussions.

1. Conséquences pour les bailleurs: des charges d’intérêts en hausse

Les évaluations de biens immobiliers, en raison de leur longue durée de vie, sont très sensibles aux variations des taux d’intérêt. En revanche, le système de taux d’intérêt de référence appliqué en Suisse réagit très lentement, ce qui se reporte sur les propriétaires. Ceux-ci ne peuvent répercuter la hausse des coûts financiers sur les locataires existants qu’avec un décalage. Cela grève les produits nets des immeubles résidentiels de rendement au cours de cette phase intermédiaire.

La rapidité avec laquelle les bailleurs sont en mesure de reporter ces charges additionnelles, ou la rapidité avec laquelle le taux d’intérêt de référence commence à augmenter, dépend en premier lieu du scénario que choisira la Banque nationale suisse (BNS) en matière d’intérêts. L’ampleur et le rythme du resserrement monétaire dans les années à venir seront déterminants. Une augmentation du taux d’intérêt de référence avant 2024 est toutefois improbable.

2. Conséquences pour les acheteurs: logements en propriété à nouveau plus chers

Les récentes fortes hausses des taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe entraînent un retournement de tendance aussi pour la propriété du logement: pour la première fois depuis treize ans, les coûts totaux de la propriété du logement dépassent, lors de la souscription ou de la prolongation d’une hypothèque, les frais de location d’un logement comparable. Certes, les coûts des intérêts hypothécaires restent toujours nettement inférieurs aux loyers comparables pour un logement, mais si l’on tient également compte des frais d’entretien et d’autres coûts, il en résulte une prime de propriété de 3,1%.

Cependant, pour de nombreux propriétaires actuels, la situation ne va guère changer à court terme, les derniers chiffres de 2020 indiquant que 82% de l’ensemble du volume hypothécaire en Suisse consiste en hypothèques à taux fixe. En revanche, à l’expiration de ces hypothèques, des charges d’intérêts hypothécaires plus élevées sont également possibles. Il convient donc de constituer dès aujourd’hui des réserves qui permettront de faire face à l’avenir à des intérêts hypothécaires plus élevés.

3. Conséquences pour le secteur du bâtiment: hausse massive des prix des matériaux de construction

La raréfaction de matériaux de construction importants à la suite de la pandémie et de la guerre en Ukraine se ressent dans le secteur de la construction sous forme d’une forte hausse des prix. Les prix des produits en métal comme l’acier d’armatures et l’aluminium ont littéralement explosé.

Alors que les retards de construction en raison de pénuries de matériaux ont été jusqu’à présent exceptionnels, le secteur doit se préparer à affronter de nouvelles augmentations et de fortes fluctuations des prix et des délais de livraison. D’une part, cette situation constitue une entrave à la sécurité de la planification. D’autre part, la hausse des prix de la construction contribue à une compression déjà élevée du rendement des placements immobiliers. L’augmentation massive des prix de la construction pourrait inciter les investisseurs immobiliers à mettre en suspens les projets présentant une marge trop faible ou à repousser les investissements non urgents dans le bâti existant.

4. Conséquences pour les résidents: les charges augmentent

Le déclenchement de la guerre en Ukraine et la menace d’une pénurie de matières premières énergétiques ont fait littéralement exploser les prix du commerce de gros pour le fioul domestique, le gaz naturel et l’électricité. Selon les sources d’énergie, les locataires et les propriétaires subissent différemment la hausse des coûts: pour les occupants d’appartements utilisant des sources d’énergie fossiles, la montée des prix de l’énergie en 2022 peut signifier une hausse des frais de chauffage d'environ 38%. En revanche, les coûts d’énergie pour le chauffage d’un logement moyen avec pompe à chaleur n’augmentent que d’environ 3%. Des charges supplémentaires pourraient encore s’y ajouter du fait de l’inertie du prix du gaz pour les consommateurs finaux et des réglementations des prix pour l’électricité des foyers.