Achat d’une maison: quel est le moment propice?
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Le bon moment pour acheter une maison

Les prix de l’immobilier évoluent dans des directions opposées en fonction de facteurs tels que la situation du marché, les conditions économiques ou l’emplacement du bien immobilier. Les obstacles rencontrés lors du financement de l’acquisition d’un logement en propriété sont un thème récurrent. Comment trouver le bon moment pour acheter une maison?

Dois-je acheter un bien immobilier maintenant ou attendre encore? Parfois l’achat d’une maison semble trop onéreux, parfois il n’est pas adapté à la situation de vie actuelle, parfois on manque d’assurance. Le bon moment pour acheter un bien immobilier mérite mûre réflexion.

Les facteurs décisifs sont la situation personnelle de départ, les conditions de l’hypothèque – en particulier les taux d’intérêt – et la situation sur le marché immobilier. Cette dernière est soumise aux fluctuations périodiques de l’offre et de la demande qui influencent fortement les prix de l’immobilier.

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Croissance modérée des prix

Taux de croissance annuels, segment de prix moyen

Source: Wüest Patner, Credit Suisse

Les quatre phases du cycle de marché: quant acheter une maison?

Contraction et reprise du marché immobilier

Le marché immobilier connaît un cycle répétitif de quatre phases:
contraction, reprise, expansion et accalmie. Ainsi, une récession peut par exemple faire baisser la demande en biens immobiliers en raison de la montée du chômage, ainsi que de la diminution du pouvoir d'achat des ménages et de la moindre propension à investir des particuliers et des entreprises. L’offre dépasse alors la demande. Les prix de l’immobilier baissent.

Si l’érosion des prix s’atténue et si les prix atteignent leur niveau plancher, le marché commence à se stabiliser. La faible demande provoque un manque d’investissements dans le logement. L’offre et la demande sont à l’équilibre. L’immobilier est attrayant car les prix sont bas.

Expansion et accalmie sur le marché immobilier

Pendant la phase d’expansion, la demande recommence à croître. Il arrive un moment où l’offre plutôt limitée de logements en propriété ne peut plus répondre aux besoins. Les prix de l’immobilier augmentent. Les investisseurs commencent à investir dans la construction de logements, des bâtiments neufs sont construits.

Puis vient la phase d’accalmie. À un moment donné, la demande plafonne et reste constante, mais le nombre de logements continue d’augmenter. Il en résulte une suroffre de surfaces habitables. Par conséquent, les prix de l’immobilier sont à nouveau en baisse.

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Le marché immobilier passe par quatre phases

Ces quatre phases sont illustrées par l’exemple de l’immobilier commercial.

Source: Swiss Real Estate Economics, Credit Suisse

Essor et ralentissement du marché immobilier

Les quatre phases ne sont pas régulières et ne sont pas toujours identiques. Le cycle du marché immobilier peut évoluer parallèlement au cycle économique, mais ce n’est pas toujours le cas. Les prix peuvent augmenter bien que l’économie soit en récession.

Grosso modo, le cycle peut être divisé en deux phases: l’essor et le ralentissement du marché immobilier. La période d’essor dure généralement plus longtemps que la phase de ralentissement. En termes de prix, le meilleur moment pour acheter un bien immobilier est pendant la phase de reprise du marché immobilier, quand les prix ne baissent plus, mais ne sont pas encore repartis à la hausse.

Conditions de financement: les intérêts hypothécaires peuvent varier

Choisir la bonne hypothèque est un aspect particulièrement important du financement du bien immobilier. Les intérêts hypothécaires jouent un rôle primordial à cet égard. Ils varient en fonction de la situation générale en matière de taux d’intérêt, du modèle hypothécaire, de la durée de l’hypothèque ainsi que de la solvabilité de l’emprunteur.

Le taux d’intérêt dépend des conditions sur le marché monétaire et le marché des capitaux. L’évaluation des risques réalisée par la banque et la durée de l’hypothèque ont également une incidence sur le taux d’intérêt. La situation des taux d’intérêt sur le marché est le facteur ayant la plus grande influence sur les taux hypothécaires. Il est donc important dans le cadre du financement de l’objet souhaité de suivre de près l’évolution économique.
Pour en savoir plus sur les intérêts hypothécaires et les taux d’intérêt actuels.

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Les taux d’intérêt varient en fonction de l’hypothèque, de la durée et de la situation générale en matière de taux d’intérêt sur le marché

Intérêts hypothécaires en cas de conclusion d’une nouvelle hypothèque, en %

Source: Credit Suisse

Les objectifs de l’acquéreur sont au cœur de la démarche

Outre les influences extérieures telles que les prix de l’immobilier et les conditions de l’hypothèque, les aspects personnels jouent un rôle particulièrement important, notamment la situation financière initiale. L’acquéreur dispose-t-il d’un capital suffisant pour acheter un logement en propriété et l’entretenir au cours des prochaines années? A-t-il prévu de fonder une famille? Parce qu’alors, cela ne vaudrait pas la peine d’acheter un petit appartement conçu pour une à deux personnes.

Les objectifs professionnels, les projets de voyage ou les rêves d’achats importants doivent également être pris en considération avant l’achat d’une maison. Vous souhaitez partir à l’étranger pendant une longue période dans un avenir proche? Vous avez un projet de reclassement professionnel ou de perfectionnement, pendant lequel des pertes de salaire sont à prévoir? Dans ce cas, il vaudrait peut-être mieux attendre avant d’acheter d’une maison.

Le meilleur moment pour acheter une maison

Il n’y a aucune raison de se laisser déstabiliser par les prix et les taux d’intérêt. Il est important de clarifier sa propre situation initiale et de s’informer sur le cycle de marché de l’immobilier et sur l’économie. Les banques établissent en permanence des prévisions sur les taux intérêts et sur l’évolution du marché immobilier. Une chose est sure: votre situation personnelle et vos besoins propres passent avant ces facteurs et déterminent le plus sûrement le meilleur moment pour acheter une maison.

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