Marché immobilier: être propriétaire coûte plus cher que louer
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Du déjà vu sur le marché immobilier: l’achat redevient plus cher que la location

Pour la première fois depuis longtemps, l’achat d’un logement en propriété coûte plus cher que la location à logement comparable. Ce renversement de tendance sur le marché immobilier résulte de la récente forte hausse des intérêts hypothécaires. Il s’agit concrètement des Hypothèques fix. Comment la situation va-t-elle évoluer?

Statu quo des dernières années: la propriété du logement coûtait moins cher que la location

Depuis des années, les coûts totaux de la propriété du logement étaient, lors de la souscription ou de la prolongation d’une hypothèque, inférieurs aux frais de location à logement comparable. Désormais, la tendance s’est inversée: alors que, début 2021, les propriétaires bénéficiaient encore d’un rabais de propriété de 15,5% en moyenne, ils ont dû verser, au 1er trimestre 2022, une prime de 3,1%.

Ce renversement de tendance est dû à l’envolée des taux d’intérêt des Hypothèques fix. De début 2021 à fin mars 2022, les Hypothèques fix sur cinq ans ont grimpé de 1,1% pour atteindre près de 2%. Conjuguée à la forte hausse des prix, cette augmentation a transformé en très peu de temps le rabais de propriété en prime de propriété.

La propriété du logement plus chère que la location

La propriété du logement à nouveau plus chère que les logements en location

Charges financières: comparaison entre logement en propriété et logement locatif en tenant compte de tous les facteurs de coûts pertinents.

Source: Credit Suisse, Meta-Sys
Dernières données au: 1er trimestre 2022

La prime de propriété pour les logements en propriété devrait continuer à augmenter

La  tendance à la hausse des taux d’intérêt des Hypothèques fix enregistrée au 1er trimestre s’est également poursuivie au 2e trimestre. Après la forte progression au 1er semestre 2022, l’augmentation prévue pour les douze prochains mois devrait être plus modérée. Cette évolution restera marquée, comme jusqu’à présent, par des fluctuations à la hausse et à la baisse. Le marché ne va donc par renouer de sitôt avec les rabais de propriété, même si les intérêts hypothécaires se maintiennent dans l’ensemble à un niveau raisonnable.

La propriété du logement grevée d’une prime de propriété également avant 2008

La prime de propriété n’est pas une nouveauté: avant 2008 déjà, la propriété du logement était généralement grevée d’une prime. Entre 1993 et 2008, celle-ci s’élevait en moyenne à 29%. De telles primes de propriété peuvent cependant être justifiées par de plus vastes possibilités d’aménagement individuelles et par la qualité de finition plus élevée des objets en propriété qui en résulte. De nombreux propriétaires sont disposés à payer davantage également pour une autre raison: la liberté de vivre dans son propre logement.

Marché immobilier: l’excédent de demande se maintient malgré un affaiblissement de l’intérêt

Pour les nouveaux acquéreurs, l’achat d’un logement en propriété redevient dans l’ensemble plus cher que la location. En ce qui concerne l’admissibilité théorique, qui s’élève généralement à 4,5% ou 5%, rien ne change pour les personnes souhaitant acheter. La prime de propriété ne va donc pas entraîner une diminution du nombre de propriétaires potentiels.

Toutefois, l’augmentation effective des charges financières devrait réduire considérablement la demande en propriété du logement. Étant donné le recul des nouvelles constructions et le très faible nombre de biens disponibles sur le marché, l’excédent de demande devrait cependant se maintenir et la tendance à la hausse des prix de l’immobilier se poursuivre. À l’avenir, cette hausse devrait cependant nettement s’atténuer. 

Baisse des coûts de la propriété du logement pour les Hypothèques fix existantes

Tout d’abord la bonne nouvelle: un acheteur qui opte pour une Hypothèque SARON, continuera pour l’instant à bénéficier d’un rabais de propriété. Il en va de même pour de nombreux propriétaires existants. En effet, la majorité d’entre eux a conclu des Hypothèques fix et bénéficiera encore un certain temps de faibles charges financières pour leur logement en propriété.

Residential property more expensive than rental housing

Marché immobilier: plus de 80% des propriétaires ont une Hypothèque fix

Hypothèques en Suisse selon le type de rémunération, parts en %
 

Source: Banque nationale suisse, Credit Suisse

Dernières données: 2020

La moins bonne nouvelle: les propriétaires existants seront cependant aussi exposés à des charges d’intérêts hypothécaires plus élevées à l’expiration de leurs Hypothèques fix. En outre, les taux d’intérêt des Hypothèques SARON devraient également augmenter au cours des prochains trimestres. Les propriétaires devraient donc dès aujourd’hui se constituer des réserves afin d’affronter la hausse attendue des intérêts hypothécaires.

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