Acheter une maison ancienne: attention à ces huit gouffres financiers
Les bâtiments anciens bon marché sont très prisés. Néanmoins, il convient d'examiner de près les maisons particulièrement anciennes et de ne pas signer de contrat dans la précipitation. Outre l’emplacement, le prix et le caractère, il faut aussi tenir compte d’autres éléments si vous achetez une maison ancienne, afin que cette dernière devienne la maison de vos rêves.
1. Dans quelle mesure la structure de la construction ancienne est-elle bonne?
Si la structure de construction d’un immeuble ancien est mauvaise, la cuisine la plus moderne et la plus belle peinture ne seront pas d'une grande utilité. Une telle maison peut vite devenir un véritable cauchemar et entraîner des coûts élevés. C'est pourquoi, si vous souhaitez acheter une maison ancienne, vous devriez être particulièrement attentif aux murs extérieurs et au toit lors de la visite.
De fines fissures dans le crépi, par exemple, sont normales et généralement insignifiantes. Mais des fissures profondes qui traversent les murs porteurs ou les parois extérieures peuvent être le signe d'une mauvaise statique de la maison. Cela peut se produire lorsque le sol bouge. S’il y a des poutres en bois dans une construction ancienne, il convient de vérifier si elles sont stables et ne sont pas contaminées par des parasites. De telles considérations sont particulièrement importantes, notamment si vous prévoyez de poser une installation solaire sur le toit. En effet, la capacité de charge doit alors être garantie pour assurer le poids supplémentaire de l’installation.
2. En cas de signes d’humidité, renoncer à l’achat
L’humidité est l’ennemi no 1 des maisons anciennes. La moisissure, le crépi qui s'effrite ou l’odeur de moisi sont des signes qui ne trompent pas. L’eau peut s’être infiltrée dans la maison par le haut, par exemple parce que le toit n’est pas étanche ou parce que l’isolation est devenue inefficace avec le temps. Dans certains immeubles, l’humidité peut aussi s’infiltrer par le bas si aucune barrière contre l’humidité n'a été mise en place.
En cas de signes d’humidité, vous devriez impérativement en identifier la cause. Un assainissement en raison de fuites est à la fois complexe et coûteux. Lorsque l’humidité est passée inaperçue pendant des années, les dommages consécutifs peuvent être problématiques.
3. L’isolation des bâtiments anciens est souvent insuffisante
Les bâtiments anciens sont souvent mal isolés et peu efficaces sur le plan énergétique. Il s’ensuit des frais de chauffage élevés. Il peut donc valoir la peine d’isoler également les murs extérieurs. Parfois, l’isolation du toit et même du crépi est également insuffisante et doit être améliorée.
Si le chauffage est au mazout ou au gaz et qu'il doit de toute façon être remplacé en raison de son âge, il peut être judicieux de réfléchir à un chauffage plus écologique. Dans l’idéal, lors de l’achat d’une maison, prévoyez un budget pour la rénovation énergétique.
Une mauvaise isolation n’a pas seulement des effets sur l’efficacité énergétique: les bâtiments anciens présentent souvent aussi une mauvaise isolation acoustique, qui peut entraîner une forte résonance dans les pièces.
4. Inspection des installations électriques du bâtiment ancien
Dans de nombreux bâtiments anciens, le chauffage mais aussi l'électricité ne répondent plus aux nouvelles normes: dispositifs de sécurité anciens, câbles faibles, prises trop peu nombreuses. C’est un point à prendre en compte lorsque vous achetez une maison ancienne. Renseignez-vous sur l’état du réseau électrique et identifiez lors de votre visite les endroits où vous devrez procéder à des modifications. Dans les immeubles anciens, les prises de téléphone et de TV se trouvent par exemple souvent dans une seule pièce.
5. Tenir compte de l’état des conduites d’eau
Les conduites d’eau peuvent également nécessiter un assainissement. Normalement, elles ont une durée de vie maximale de 40 ans. Mais lorsque l’eau est particulièrement dure, leur durée de vie peut être plus courte en raison du calcaire qui vient se déposer. Cela réduit la pression de l’eau et peut entraîner des obstructions.
Selon la région en Suisse et la dureté de l’eau, il peut être judicieux d’installer un dispositif d’adoucissement de l’eau, surtout si vous prévoyez de renouveler toutes les conduites d’eau. Lorsqu’il y a moins de calcaire, la durée de vie des appareils tels que chauffe-eau, lave-linge et lave-vaisselle est également prolongée.
6. Attention à l’amiante dans les constructions anciennes
En Suisse, l’amiante a été utilisé dans les constructions entre 1904 et 1990, p. ex. dans les revêtements de sols, les isolations de conduites ou les panneaux acoustiques. Selon les informations de l’Office fédéral de la santé publique, les matériaux contenant de l’amiante sont particulièrement répandus dans les maisons des années 1950 à 1970. Ce n’est que depuis 1990 que l’amiante est interdit.
Si vous souhaitez acheter une maison ancienne, vous devriez vous pencher sur cette problématique. Bien que les fibres d’amiante cancérigènes ne soient généralement libérées que lors de leur manipulation, un désamiantage est onéreux. Une analyse en laboratoire peut permettre de savoir si de l’amiante a été utilisé dans une maison.
7. Acheter une maison ancienne mais prévoir du neuf
Si vous achetez une maison ancienne, vous devriez prévoir un budget pour des rénovations. La salle de bain est peut-être démodée, les appareils dans la cuisine ont pris de l’âge ou l’ancien revêtement de sol ne vous plaît pas? Il y a presque toujours quelque chose à rénover.
Un immeuble ancien a du charme, surtout si vous combinez l’ancien et le neuf. Avec les transformations, les annexes et les rénovations correspondantes, vous pouvez réaliser la maison de vos rêves. Idéalement, identifiez dès votre première visite ce que vous aimeriez changer? Et n'oubliez pas la protection du patrimoine. En fonction de l’âge du bien immobilier, les prescriptions et les restrictions peuvent fortement affecter la transformation, voire l’assainissement.
8. Fonds de rénovation en cas de propriété par étage
Si vous achetez un appartement, vous possédez alors une propriété par étage et par conséquent vous devenez membre d’une communauté de copropriétaires. Cette communauté est responsable des mesures de rénovation et d’assainissement à venir et finance les dépenses y afférentes par le biais du fonds de rénovation. Tous les copropriétaires paient un certain montant dans le fonds à intervalles réguliers. Ce montant est basé sur la quote-part de la propriété par étage. En règle générale, l'administrateur de l'immeuble est responsable de la gestion du fonds de renouvellement et du plan de renouvellement correspondant.
Acheter une propriété par étage ancienne peut s'avérer avantageux. Mais c’est précisément dans ce cas que vous devez faire preuve de prudence. Renseignez-vous sur le capital qui se trouve déjà dans le fonds de rénovation et sur les montants versés ces dernières années. En effet, si les logements locatifs dans l’immeuble ont été transformés en propriétés par étages il y a peu de temps, il est possible que le fonds de rénovation dispose de peu de moyens. Pour les éventuelles réparations, les propriétaires avec une quote-part élevée sont particulièrement sollicités pour mettre la main au portemonnaie. En règle générale, des facteurs tels qu’un fonds de rénovation mal financé doivent être pris en compte dans le prix de vente. Pour éviter de mauvaises surprises, il est préférable de vous informer également sur les travaux à venir dans le plan de rénovation.
