Acheter un bâtiment ancien: attention à ces sept gouffres financiers
Les bâtiments anciens bon marché sont très prisés. Toutefois, dans le cas des maisons anciennes, il convient de faire particulièrement attention et, malgré la pression du temps, de ne pas signer de contrat de manière précipitée. Ce dont vous devez tenir compte, en plus de la situation, du prix et du caractère, lorsque vous achetez une maison ancienne – pour qu’elle devienne la maison de vos rêves.
Faire du neuf avec du vieux
Les bâtiments anciens ont un fort potentiel qui vaut la peine d’être exploité. Deux projets de transformation à Zurich et à Küsnacht (ZH) prouvent que de vieilles maisons peuvent se changer en demeures d’exception – photos avant/après à l’appui.
-
La maison familiale construite en 1952…
Cette construction ancienne dans la Triemlistrasse, à Zurich, bénéficie d’un emplacement privilégié: un écrin de verdure dans la ville.
-
... s’est muée en véritable perle architecturale.
Un assainissement complet a révélé tout le charme de cette bâtisse.
-
L’intégralité de la toiture a dû être isolée…
L’espace sous le toit présentait un imposant assemblage de bois.
-
... et des poutres apparentes ont été mises en valeur.
Ce dernier a été retiré afin d’isoler suffisamment le toit. Les poutres apparentes confèrent une atmosphère chaleureuse à la maison rénovée.
-
Lors de la transformation d’un bâtiment, la tuyauterie doit souvent être remplacée…
La structure de cette vieille maison était étonnamment bien préservée.
-
… pour répondre aux exigences techniques actuelles.
De nombreux éléments ont toutefois dû être changés: les installations sanitaires et électriques ont été refaites, les radiateurs ont laissé place à un chauffage au sol et l’ancienne cheminée a été remplacée par un poêle.
-
Même l’ancienne cuisine…
La petite cuisine ne répondait plus aux besoins d’aujourd’hui.
-
... brille d’un nouvel éclat après la transformation.
En supprimant deux murs porteurs remplacés par des poutrelles métalliques et un pilier, les architectes ont créé un espace salon-salle à manger ouvert.
-
Un autre projet de transformation impressionnant montre…
Les combles aménagés avec galerie étaient auparavant peu exploités.
-
… qu’il est possible d’obtenir un résultat remarquable à partir d’un bâtiment ancien.
Une élégante verrière au style industriel a permis de créer une nouvelle pièce: une chambre parentale équipée d’un dressing.
-
Les combles aménagés trop peu utilisés…
Cette maison ancienne se distingue par un bel espace aménagé sous le toit, qui restait toutefois peu exploité.
-
… sont devenus un coin de paradis pour les enfants.
Les travaux de transformation ont changé la donne. Un véritable paradis pour les enfants a vu le jour dans la seconde moitié des combles aménagés. Un transfert d’indice d’utilisation a permis d’accroître la surface habitable.
-
La salle de bains démodée…
La salle de bains de cette maison ancienne ne pouvait échapper à une rénovation complète.
-
… s’est transformée en véritable espace de bien-être.
Les choses n’ont pas été faites à moitié: avec l’installation d’une douche à l’italienne et d’une baignoire îlot, la pièce est tout simplement méconnaissable.
1. La structure du bâtiment ancien est-elle bonne?
Si la structure d’un immeuble ancien est mauvaise, alors la cuisine la plus moderne et la plus belle couche de peinture ne serviront plus à grand-chose. Une telle maison peut vite devenir un véritable cauchemar et entraîner des coûts élevés. C’est pourquoi, si vous souhaitez acheter une maison ancienne, vous devriez prêter particulièrement attention aux murs extérieurs et au toit lors de la visite.
De fines fissures dans le crépi sont par exemple normales et généralement insignifiantes. Mais les fissures profondes qui traversent les murs porteurs ou les parois extérieures peuvent être l’indice d’une mauvaise statique de la maison. Cela peut arriver lorsque le sous-sol bouge. Si un bâtiment ancien abrite des poutres en bois, il convient de s’assurer qu’elles sont stables et qu’elles ne sont pas pourries ou contaminées par des parasites.
2. En cas de signes d’humidité, renoncer à l’achat
L’humidité est le pire ennemi des maisons anciennes. Moisissures, crépi qui s’effrite ou odeur de moisi peuvent être des indices. L’eau peut s’être infiltrée dans la maison par le haut, par exemple parce que le toit n’est pas étanche ou parce que l’isolation est devenue inefficace avec le temps. Mais dans le cas de certains immeubles, l’humidité peut également s’infiltrer par le bas dans certaines circonstances, si aucune barrière contre l’humidité n’a été mise en place.
En présence de signes d’humidité, vous devriez impérativement en déceler la cause. Un assainissement en raison de fuites est à la fois complexe et coûteux. Lorsque l’humidité n’a pas été remarquée pendant des années, les dommages consécutifs peuvent notamment être problématiques.
3. L’isolation des bâtiments anciens est souvent insuffisante
Les bâtiments anciens sont souvent mal isolés et peu efficaces en énergie. Il s’ensuit des frais de chauffage élevés. Il peut donc valoir la peine d’isoler également les murs extérieurs. Parfois, l’isolation du toit est également insuffisante et devrait être améliorée.
Si le chauffage est encore au mazout ou au gaz et qu’il doit être remplacé parce qu’il a pris de l’âge, il peut être judicieux d’opter pour un chauffage plus écologique. Dans l’idéal, prévoyez lors de l’achat d’une maison un budget pour l’assainissement énergétique.
4. Inspection des installations électriques du bâtiment ancien
Dans les immeubles anciens, non seulement le chauffage mais aussi les installations électriques répondent à des normes anciennes: anciens fusibles, conduites faibles, pas assez de prises. Vous devriez y faire attention lorsque vous achetez une maison ancienne. Renseignez-vous sur l’état du réseau électrique et décelez lors de la visite les endroits où vous devez procéder à des modifications. Dans les immeubles anciens, les prises de téléphone et TV se trouvent par exemple souvent dans une seule pièce.
5. Tenir compte de l’état des conduites d’eau
Les conduites d’eau peuvent également nécessiter un assainissement. Normalement, les conduites ont une durée de vie maximale de 40 ans. Mais lorsque l’eau est particulièrement dure, la durée de vie peut être plus courte étant donné que du calcaire se dépose dans les conduites. Cela peut conduire à une pression d’eau plus faible et à des obstructions.
Selon la région en Suisse et la dureté de l’eau, il peut être judicieux d’installer un dispositif d’adoucissement de l’eau, surtout si vous prévoyez de renouveler toutes les conduites d’eau. Lorsqu’il y a moins de calcaire, la durée de vie des appareils tels que chauffe-eau, lave-linge et lave-vaisselle est également prolongée.
6. Attention à l’amiante dans les immeubles anciens
En Suisse, l’amiante a été utilisé dans les constructions entre 1904 et 1990, p. ex. dans les revêtements de sols, les isolations de conduite ou les panneaux acoustiques. Sont particulièrement répandus les matériaux contenant de l’amiante conformément à l’information de l’Office fédéral de la santé publique dans les maisons construites dans les années 1950 à 1970. Ce n’est que depuis 1990 que l’amiante est interdit.
Si vous souhaitez acheter une maison ancienne, vous devriez vous pencher sur cette problématique. Certes, les fibres d’amiante cancérigènes ne sont en général libérées que lors de leur manipulation, par exemple suite à une rénovation, mais un désamiantage est onéreux. Une analyse en laboratoire peut permettre de savoir si de l’amiante a été utilisé dans une maison.
7. Acheter une maison ancienne mais prévoir du neuf
Si vous achetez une maison ancienne, vous devriez prévoir un budget pour des rénovations. La salle de bain est peut-être démodée, les appareils dans la cuisine ont pris de l’âge ou l’ancien revêtement de sol ne vous plaît pas? Il y a presque toujours quelque chose à rénover.
Un immeuble ancien a du charme, surtout si vous combinez l’ancien et le neuf. Avec les travaux de transformation, les extensions et les assainissements correspondants, vous pourrez réaliser la maison de vos rêves. Au mieux, lors de la visite de l’immeuble déjà, découvrez où vous souhaitez mettre la main à la pâte.
