Pour tout savoir au sujet de l’admissibilité
L’admissibilité indique si l’achat d’un bien immobilier peut être financé sur le long terme. C’est important pour le prêteur, car l’octroi de l’hypothèque n’a de sens que dans un tel cas. Mais en quoi consiste exactement le concept d’admissibilité théorique? Et jusqu’où l’admissibilité d’une hypothèque peut-elle s’élever?
Que signifie admissibilité?
Le terme «admissibilité» fait référence au rapport entre les charges financières courantes d’un bien immobilier et le revenu de l’emprunteur. L’admissibilité permet, par exemple, à une banque, c’est-à-dire au prêteur, d’examiner si les conditions financières sont réunies pour couvrir le coût total d’un logement en propriété.
La particularité du calcul de l’admissibilité est qu’il est calculé sur la base des coûts d’intérêt théoriques et non sur la base des taux d’intérêt actuels ou réels. Le taux d’intérêt théorique garantit que le financement serait possible même si les taux d’intérêt venaient à augmenter. En règle générale, le taux d’intérêt théorique est de 5%.
Comment l’admissibilité d’une hypothèque est-elle calculée?
Le financement d’un bien immobilier est calculé en deux temps: dans un premier temps, on calcule le rapport entre les charges financières courantes d’un bien immobilier et le revenu annuel de l’emprunteur. Dans un deuxième temps, on calcule le nantissement. Il s’agit du rapport entre la valeur de l’immeuble confirmée par expertise (=valeur vénale) et le montant du crédit. Le nantissement correspond à un maximum de 80% de la valeur vénale du bien immobilier. Cela signifie que les emprunteurs doivent apporter au moins 20% de fonds propres pour le financement.
En règle générale, l’achat d’un bien immobilier s’accompagne toujours d’une deuxième hypothèque. Pour un immeuble d’habitation par exemple, le nantissement pour la première hypothèque s’élève à 66%, et à 80% pour la deuxième hypothèque dans de nombreuses banques. Important: la deuxième hypothèque est soumise à une obligation d’amortissement, c’est-à-dire qu’elle doit être remboursée après un certain temps.
Autres facteurs pris en compte pour le calcul de l’admissibilité:
- Taux d’intérêt théorique généralement de 5%
- Important: la deuxième hypothèque doit être remboursée dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite.
- Frais accessoires et frais d’entretien représentant 1% du prix d’achat
- Valeur du bien immobilier souhaité
- Éléments de salaire variables pouvant être considérés comme permanents et pris en compte de manière différenciée selon l’emprunteur
Le niveau d’admissibilité est déterminant pour l’achat de biens immobiliers
L’admissibilité ne doit pas dépasser 33%. Cela signifie que pour garantir l’admissibilité d’une hypothèque, la charge mensuelle ou annuelle ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut. Pour une base solide, on se fonde sur un taux d’intérêt hypothécaire, c’est-à-dire le taux d’intérêt théorique, à 5% et des frais accessoires de 1% du prix d’achat du bien immobilier.
Exemple de calcul d’admissibilité
Dans le tableau, le calcul de l’admissibilité est basé sur l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 1 mio. CHF avec un financement par des fonds étrangers de 800 000 CHF
Quelles autres considérations doivent être prises en compte en ce qui concerne l’admissibilité?
En outre, les provisions relatives aux frais accessoires, aux réparations ou aux rénovations éventuelles doivent également être incluses dans le calcul de l’admissibilité.
Admissibilité à la retraite
Les conditions qui jouent un rôle dans l’admissibilité évoluent selon l’âge. La baisse du revenu à la retraite constitue un changement important. Cela peut entraîner une situation où l’admissibilité n’est plus assurée. Par conséquent, l’achat d’un bien immobilier ou la situation financière actuelle des propriétaires doivent être mûrement réfléchis, et ce des années avant le départ à la retraite. Pour la plupart des banques, la valeur immobilière doit donc être amortie à 66% jusqu’à l’âge de la retraite. C’est la raison pour laquelle de nombreux prêteurs appliquent un nantissement maximal de 66% juste avant ou à partir du départ à la retraite.
