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Home Sweet Home – Forte demande de logements

Le Credit Suisse publie l’étude «Marché immobilier suisse 2021»


Fortement soutenu par le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas, le marché suisse de l’immobilier a été relativement épargné par la crise du coronavirus jusqu’à présent. La demande de logements émanant des investisseurs, des acheteurs et des locataires est forte actuellement, ce qui dope le marché des biens en propriété et permet au segment locatif de rester plus ou moins stable. Mais de manière inversement proportionnelle à cette demande dynamique, on continue à construire principalement des logements locatifs. Par conséquent, les économistes du Credit Suisse estiment que les choses ne vont pas changer pour l’instant: les prix des biens en propriété vont poursuivre leur forte hausse, tandis que les loyers des logements annoncés chuteront davantage sous l’effet de l’élévation des taux de vacance dans le segment locatif. En ce qui concerne l’immobilier commercial, la situation est très hétérogène: s’agissant des bureaux, c’est leur emplacement qui est déterminant, alors que les locaux de vente au détail connaissent des difficultés presque partout. En revanche, les surfaces destinées à la logistique sont les nouvelles bénéficiaires des évolutions dans le segment commercial.

Source de grandes incertitudes, la pandémie de Covid-19 a apporté une certitude sur un point: la hausse des taux directeurs a été repoussée dans un avenir encore plus lointain. Ces derniers mois, cette perspective ainsi que les mesures de soutien gouvernementales rapides et ciblées ont permis à la valeur des biens immobiliers de rester très stable dans la crise actuelle. Les placements dans les immeubles résidentiels, en particulier, ont bien résisté, renforçant encore le mythe de l’«or en béton».

Rôle central du domicile pour les propriétaires, les locataires et les investisseurs
Depuis le début de la pandémie de Covid-19, le domicile prend une place centrale dans notre vie, ce qui induit des changements notoires en termes de demande. Le logement doit être plus beau, plus grand, plus convivial, disposer si possible d’un espace extérieur et, dans le meilleur des cas, pouvoir s’acheter. L’accession à la propriété connaît actuellement un engouement difficilement imaginable. Désormais convaincus que les taux d’intérêt resteront bas et de plus en plus inquiets d’une éventuelle répercussion des taux d’intérêt négatifs sur les épargnants, de nombreux ménages décident d’accélérer leur projet d’acheter un bien immobilier. Les indices de la demande basés sur les abonnements de recherche atteignent des niveaux record tant pour la propriété par étage que pour les maisons individuelles. Sur l’ensemble du territoire national, les économistes du Credit Suisse recensent actuellement 2,1 abonnements de recherche par bien immobilier annoncé.

Rêve d’accession à la propriété du logement
Toutefois, le désir de posséder ses quatre murs se heurte toujours à la rareté de l’offre. La construction de logements en propriété recule depuis plusieurs années et aucun renversement de tendance n’est en vue. Les signes de pénurie ne peuvent plus être ignorés: en l’espace d’un an, les prix déjà très élevés ont encore augmenté de plus de 5%. En conséquence, de moins en moins de ménages peuvent satisfaire aux exigences élevées de la réglementation en matière de financement. En Suisse, deux logements annoncés sur trois comportant quatre pièces ou plus ne sont plus abordables pour un foyer à revenu moyen, selon l’admissibilité théorique. Les bâtiments neufs et les biens situés à des emplacements centraux et donc chers sont encore moins accessibles à ces ménages. Ceux-ci s’intéressent donc davantage aux logements à la périphérie des grands centres ou dans les communes rurales, d’autant plus que la tendance au télétravail leur permet d’élargir leur rayon de recherche pour un temps de déplacement hebdomadaire inchangé. À l’extérieur de ce périmètre, ils peuvent ainsi trouver des biens meilleur marché et donc plus adaptés à leurs moyens.

La demande de logements locatifs reste étonnamment solide grâce à l’effet refuge
Au final, le marché locatif tire lui aussi profit de l’importance accrue accordée à la qualité du logement ainsi que de la flambée des prix des biens en propriété. Il est notamment favorisé dans les zones urbaines, puisque le nombre de ménages ayant le choix entre l’accès à la propriété et la location y est très faible. Mais la solidité étonnante de la demande de logements locatifs est essentiellement liée au fait que le solde migratoire n’a pas faibli sous l’effet de la crise sanitaire comme d’aucuns le craignaient. Il a même nettement augmenté en 2020 par rapport à 2019, car la situation relativement difficile sur les marchés du travail dans les pays d’origine a incité de nombreux candidats à l’émigration à rester en Suisse, considérée comme un refuge. Les économistes du Credit Suisse anticipent une forte immigration nette cette année également, de sorte que le repli de la demande sur le marché du logement locatif devrait être modéré en dépit de la crise du coronavirus.

Recalibrage des besoins en surfaces de bureaux
Les surfaces de bureaux ne peuvent pas échapper à la crise sanitaire aussi facilement que les segments de l’immobilier résidentiel. Leur demande demeure très faible, les entreprises préférant temporiser et déterminer dans quelle mesure le télétravail pourrait leur permettre d’économiser des locaux sur le long terme. Dans ce segment, l’importance d’un emplacement central est actuellement sous-estimée. Avant la deuxième vague d’infections, on avait observé un retour timide mais constant des salariés à leur bureau, un phénomène susceptible de signaler qu’ils pourraient être bientôt plus nombreux à revenir à leur poste de travail que d’aucuns ne le pensent aujourd’hui. Indépendamment de cela, les économistes du Credit Suisse tablent sur une augmentation de la suroffre ces prochaines années. Par conséquent, les taux de vacance devraient s’élever et les loyers diminuer. Seuls les sites d’accès facile et les centres-villes sont susceptibles d’échapper à cette tendance. Par conséquent, le fossé qui s’est déjà creusé entre les centres et les périphéries en termes d’offre de locaux de bureaux, de surfaces vacantes et de prix des loyers devrait continuer à s’élargir dans les années à venir.

Les bonnes ventes des détaillants occultent les difficultés du commerce spécialisé stationnaire

La pandémie de Covid-19 creuse les écarts également dans le commerce de détail, créant très clairement des gagnants et des perdants. La restriction des activités de loisirs et le ralentissement du tourisme d’achat ont induit un déplacement temporaire de la consommation et permis à la branche d’enregistrer la plus forte augmentation des ventes depuis des décennies. Parmi les gagnants figurent non seulement le segment alimentaire, qui tire parti de la fermeture des restaurants et des cantines, mais surtout les fournisseurs en ligne. En revanche, les petits détaillants spécialisés souffrent fortement du déclin de la fréquentation. Une fois la pandémie surmontée, il ne devrait pas rester grand-chose de la croissance des ventes du commerce de détail. Le taux de chômage élevé et les pertes de revenus subies pourraient inciter les consommateurs à faire preuve de retenue. En outre, une grande partie des chiffres d’affaires qui ont migré vers le canal en ligne risquent d’être définitivement perdus pour le commerce stationnaire. Enfin, les calculs modélisés font envisager une baisse durable de la fréquentation de 15 à 20% en moyenne en raison de la généralisation du télétravail à l’avenir. Ce sont surtout les magasins vivant des achats spontanés qui seront affectés par cette évolution. Pour le marché des surfaces de vente, cela signifie que le processus de réduction de taille deviendra encore plus perceptible au fil des prochains trimestres.

Immobilier logistique: le segment du moment
L’immobilier logistique gagne de l’importance dans la même mesure que les surfaces de vente au détail en perdent. Les services logistiques sont devenus essentiels pour les fabricants et les détaillants dans un monde où tout peut se commander instantanément en ligne. Et la pandémie a accéléré cette évolution. Les besoins en surfaces logistiques sont donc importants. La Suisse souffre d’un manque d’entrepôts et de centres de distribution/manutention modernes, car bon nombre de bâtiments actuellement affectés à cette utilisation sont vétustes. Les projets de développement se heurtent bien souvent à des réticences et ne progressent que lentement. Comme les terrains requis à cet effet sont rares, leurs prix augmentent. À l’inverse de ce qu’il se passe à l’étranger, les loyers amorcent tout juste une hausse en Suisse. La rareté de l’offre et les bonnes perspectives concernant la demande à long terme font de l’immobilier logistique une opportunité de diversification intéressante pour les investisseurs qui veulent profiter des faibles corrélations avec les autres segments immobiliers et obtenir des primes de rendement élevées.

Illustration: forte demande de biens en propriété et de grands logements
Évolution de la demande mesurée par rapport au volume des abonnements de recherche

L’étude complète «Marché immobilier suisse 2021 – Home Sweet Home» est disponible en français ici.