Marché immobilier: l’immobilier logistique allemand convainc les investisseurs
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Saisir les nouvelles opportunités du marché immobilier allemand

L’Allemagne est, en dehors de la Suisse, le marché immobilier le plus important pour les investisseurs institutionnels. Du fait de la vigueur et de la diversification régionale de son économie, ce pays offre en effet des opportunités prometteuses, surtout dans l’environnement de marché actuel.

Les investissements effectués sur le marché immobilier repartent à la hausse

Après deux années de baisse des activités d’investissement, les investissements immobiliers européens ont renoué avec une croissance robuste au cours du deuxième trimestre 2021. Ce trimestre s’est ainsi achevé sur une hausse de 20% du volume des transactions par rapport à la même période de l’année précédente.

Et bien que le marché ait connu un ralentissement dû à la pandémie du coronavirus en 2020, le mois de décembre de la même année avait enregistré un volume de transactions mensuel établissant un record historique. C’est ce que met en évidence le dernier rapport du fournisseur mondial de données et d’analyses immobilières «Real Capital Analytics». Le volume des transactions immobilières réalisées en Allemagne au cours des 6 premiers mois de l’année 2021 a, au total, atteint une valeur de 33,3 milliards de francs suisses, ce qui représente près de 15 fois le volume des transactions effectuées en Suisse.

Des prévisions positives attendues pour l’Allemagne

La troisième vague de la pandémie a, au cours du premier trimestre de l’année 2021, entraîné une baisse de 1,7% du PIB allemand. Au deuxième trimestre, cependant, l’assouplissement des restrictions liées au COVID-19 a permis au PIB d’enregistrer un net redressement. Par rapport à 2020, les économistes du Credit Suisse tablent ainsi sur une croissance économique de 3,4% pour l’ensemble de l’année 2021. L’économie allemande devrait, en outre, poursuivre son redressement en 2022. Les experts du Credit Suisse anticipent à cet égard une croissance de 4,5% du produit intérieur brut.

Cette croissance devrait être favorisée par la nouvelle politique monétaire mise en œuvre par la Banque centrale européenne (BCE). À moyen terme, la BCE vise en effet une croissance des prix à la consommation de 2% au cours des années à venir. Dans le même temps, la possibilité est donnée à la politique monétaire de dépasser l’objectif d’inflation pendant une certaine période. Les économistes du Credit Suisse estiment que cet ajustement est un signe que la BCE poursuivra la politique de soutien qui est la sienne. Dans la zone euro et, par là même, en Allemagne, les taux d’intérêt devraient donc continuer de rester bas.

Les conditions-cadres qu’offre l’Allemagne se révèlent favorables sur le marché de l’immobilier

Quiconque désire tirer parti de la situation économique positive de l’Allemagne y trouvera des opportunités de placement prometteuses sur le marché de l’immobilier. Le niveau élevé de transparence et de liquidités ainsi que la pénurie de surface et la faible activité de construction font actuellement de ce pays un marché cible attrayant pour les investissements immobiliers. D’autant que ce marché ne montre pratiquement aucun signe de refroidissement, même après la pandémie. Les plus fortes croissances ont, à cet égard, été enregistrées par l’immobilier logistique et l’immobilier résidentiel.

Pour les investisseurs institutionnels, le marché immobilier allemand constitue également une cible privilégiée dans le domaine des investissements industriels. Au total, 3,7 milliards d’euros ont ainsi été investis en Allemagne au cours du seul premier semestre 2021.

Particulièrement dense, la législation allemande applicable en matière d’immobilier offre également de nombreux avantages aux investisseurs institutionnels. Notamment parce qu’elle permet d’offrir aux investisseurs le plus haut degré de sécurité juridique qui soit. Même s’il est vrai que les investisseurs étrangers peuvent se trouver confrontés à des conditions fiscales complexes, ils ont toutefois toujours la possibilité d’optimiser leur structure en matière d’impôts. Il est pour cela recommandé de procéder à des recherches approfondies en ce qui concerne la législation juridique et fiscale allemande.

Diversifier son portefeuille avec des investissements en Allemagne

L’un des autres avantages qu’offre la réalisation d’investissements immobiliers en Allemagne réside dans le potentiel de diversification géographique qu’ils présentent. Le marché immobilier allemand est en effet beaucoup plus important que celui de la Suisse et les marchés s’y trouvent, par comparaison, concentrés dans un plus grand nombre de villes. En outre, et contrairement à d’autres grands pays européens, ce marché apparaît nettement plus décentralisé. Du fait de la structure fédérale du pays, les marchés immobiliers les plus importants s’y trouvent ainsi répartis sur plusieurs régions métropolitaines. Les plus importants de ces marchés sont Berlin, Hambourg, Munich, Francfort-sur-le-Main, Cologne, Düsseldorf et Stuttgart.

Les performances variables qu’affichent les différents marchés immobiliers illustrent également à quel point il est possible d’y diversifier les investissements immobiliers. L’Allemagne compte plus de 30 marchés immobiliers dont le nombre d’habitants est supérieur à celui de Genève. Outre le nombre nettement plus élevé de grands marchés immobiliers, chaque ville présente également un mix de secteurs très différent: la logistique et les activités portuaires sont ainsi très importantes à Hambourg, tandis que l’industrie automobile emploie une part élevée des habitants de Stuttgart.

L’immobilier logistique et le segment des surfaces de bureaux offrent d’intéressantes opportunités de croissance

Deux tendances donnent tout particulièrement lieu à une augmentation de la demande portant sur l’immobilier logistique: l’importance croissante du commerce électronique et l’évolution permanente de la division du travail. Dans le domaine du commerce de détail en ligne et multicanal, une partie de la demande portant sur les espaces de vente au détail se déplace ainsi désormais vers les espaces logistiques. Ce segment, qui connaissait déjà une forte croissance, a fortement gagné en importance au cours de ces derniers mois du fait des mesures de confinement prises dans le monde entier.

À côté du commerce, l’industrie se révèle aussi être un moteur important de la demande portant sur les entrepôts et les espaces logistiques. Dans le processus de production, la division croissante du travail débouche sur la nécessité de transporter de plus en plus de produits semi-finis et de pré-produits. Enfin, après les expériences des derniers mois, le stockage va de nouveau se développer dans l’industrie afin de prévenir les difficultés de livraison. Au total, les experts du Credit Suisse sont convaincus que le secteur de l’immobilier logistique devrait, à l’avenir, continuer à enregistrer une croissance plus rapide que celle des autres secteurs immobiliers. La demande toujours élevée des locataires devrait, en outre, dépasser l’offre disponible.

Dans le segment des surfaces de bureaux, les principaux marchés immobiliers allemands affichent des taux de vacance exceptionnellement bas. Cela tient à une très faible extension de l’offre foncière depuis 2010. Le taux de vacance enregistré à la fin du deuxième trimestre de 2021 était ainsi de 3,6% à Berlin et Munich, de 3,8% à Hambourg et de seulement 2,7% à Stuttgart. Même si les taux de vacance ont quelque peu augmenté par rapport à 2019, ils évoluent toutefois à des niveaux extrêmement bas par rapport à ce qui est la norme à l’échelle internationale. Les loyers ont connu une évolution latérale pendant la pandémie de COVID-19.

*Les principaux risques des investissements immobiliers comprennent la liquidité limitée du marché immobilier, les variations des taux d'intérêt hypothécaires, l'évaluation subjective des biens immobiliers, les risques inhérents à la construction des bâtiments et les risques environnementaux (par exemple, la contamination des sols).

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