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Gagnants − Qu’est-ce qui fait que l’immobilier durable est rentable à long terme.

L’Agence internationale de l’énergie (AIE) estime que l’immobilier est responsable d’un tiers de toutes les émissions de CO₂, de 40% de la consommation d’énergie et de 50% de la consommation de la totalité des ressources naturelles. En conséquence, la prise en compte des aspects de durabilité est centrale dans les décisions de placement.

Importance croissante de la durabilité dans le secteur immobilier

Le 21 mai 2017, le peuple suisse a approuvé la révision totale de la loi sur l’énergie. Ce vote faisait écho à l’adoption par le Conseil fédéral de la stratégie énergétique 2050, qui prévoit de réduire progressivement de moitié la consommation d’énergie des bâtiments existants et de diviser par six les émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2050. Un durcissement des lois, ordonnances et directives de construction est prévu dans les années à venir afin que ces objectifs ambitieux soient atteints. Dès le 1er janvier 2018, la taxe sur le CO2 qui frappe les combustibles fossiles s’élèvera à 96 CHF par tonne de CO2, soit une augmentation de 700% depuis la création de cet impôt en 2012. Cet exemple suisse illustre bien l'aspect suivant: au cours des prochaines années, les régulateurs du monde entier adopteront des lois et des ordonnances qui auront un impact croissant sur les entreprises issues de la branche immobilière et la gestion des portefeuilles immobiliers.

Dans le même temps, les entreprises qui louent des surfaces de bureau accordent de plus en plus d'importance à ce que celles-ci se trouvent dans un bâtiment répondant à des critères de durabilité stricts. Pour estimer la qualité d’un immeuble, les locataires s’appuient en général sur des évaluations écologiques. À ce jour, aucun label unique ne s’est encore imposé à l’échelle internationale. En Suisse, par exemple, des bâtiments ont été certifiés par différents labels: Minergie, LEED, DGNB, greenproperty ou encore SNBS. Chaque label pondère différemment les trois dimensions de la construction durable (société, économie et environnement). Le label Minergie, par exemple, tient compte de la consommation d’énergie d’un bâtiment, alors que les labels greenproperty ou SNBS adoptent une définition plus large de la durabilité selon les critères «ESG» (aspects environnementaux et sociaux et gouvernement d’entreprise).

Le domaine Global Real Estate du Credit Suisse se soumet, pour tous les produits d’investissement, aux normes internationales en matière de reporting sur le développement durable et crée ainsi davantage de transparence pour les investisseurs.

Enfin, les investisseurs sont eux aussi de plus en plus demandeurs de durabilité. Leurs considérations sont de deux natures. D’une part, ils cherchent à investir dans des immeubles de grande qualité qui résisteront à l’épreuve du temps. D’autre part, de nombreux investisseurs sont aujourd’hui conscients du coût énorme que représentent l’entretien, l’énergie, les assainissements, etc. d’un immeuble tout au long de son cycle de vie. Un objet d’une grande qualité structurelle et très peu gourmand en énergie fera économiser beaucoup d’argent à un investisseur.

Mesures ciblées, résultats quantifiables

Diverses mesures sont adoptées dans le cadre de nos portefeuilles:

  • Transparence
  • Optimisation de l'exploitation
  • Investissements
  • Benchmarking
  • Recours à des labels / labels de qualité

Le domaine Global Real Estate du Credit Suisse se soumet, pour tous les produits de placement, aux normes internationales en matière de reporting sur le développement durable et crée davantage de transparence pour les investisseurs tout en contribuant à l’optimisation de la performance du portefeuille d’immeubles. Parallèlement à l’enregistrement systématique de la consommation d’énergie et des émissions de CO2, des données relatives à la consommation d’eau et au volume des déchets produits sont également recueillies.

En 2012, nous avons démarré, en coopération avec Siemens, un programme visant à réduire systématiquement la consommation totale d’énergie et les émissions de CO2 des immeubles de notre portefeuille. L’objectif est de réduire la consommation énergétique globale et les émissions de CO2 dues à l’exploitation des immeubles en portefeuille, sans investir dans des travaux de transformation des bâtiments. Nous avons par exemple régulé la circulation de l’air dans les installations de climatisation ou encore optimisé les courbes de chauffe et les températures d’enclenchement des équipements de chauffage. 

Les mesures les plus efficaces pour réduire les émissions de CO2, qui présentent donc un grand potentiel en la matière, consistent à mieux isoler l’enveloppe des bâtiments et à remplacer les systèmes de chauffage. Les mesures de construction requises au niveau des murs, des toits et des fenêtres, allant jusqu’à leur remplacement complet, exigent cependant d’importants investissements. Il en va de même pour la modernisation ou le remplacement des systèmes de chauffage, comme par exemple le remplacement des chauffages au fioul par la chaleur à distance, les pompes à chaleur ou les chauffages à copeaux, ou la mise en place de panneaux photovoltaïques sur les toits. Il est primordial, dans ce contexte, de ne pas générer d’investissements extraordinaires, mais plutôt de considérer, dans le cadre du cycle de maintenance ou de réparation normal, les investissements du point de vue de leur durabilité.

Pour mettre en œuvre et optimiser avec succès les mesures qui relèvent de la durabilité, il faut vérifier régulièrement les résultats et les comparer dans un environnement de marché mondial. Depuis 2013, le Credit Suisse est membre du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), la plus grande initiative au monde dédiée à l’évaluation de la durabilité, qui regroupe plus de 850 gestionnaires de portefeuille immobilier et totalise plus de 3,7 milliards USD d’actifs immobiliers (chiffres de 2017). Cet indice réunit des informations quantitatives et qualitatives concernant les entreprises, leur performance annuelle et la réalisation des objectifs dans les domaines liés au développement durable.

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