Investissements Value Added: concevoir activement la plus-value
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Investissements Value Added: concevoir activement la plus-value

Pour investir dans l’immobilier, il faut choisir entre trois stratégies de placement: l’approche Core, ’investissement opportuniste et la stratégie Value Added. Cette dernière est idéale pour atteindre des rendements ajustés au risque. L’immeuble situé 45 Folgate Street à Londres le prouve.

Jusqu’à présent, on associait essentiellement l’approche Value aux placements en obligations et en actions. Cette stratégie d’investissement consiste à estimer des actifs sous-évalués en procédant à des analyses Research des fondamentaux des entreprises et des marchés. Dans le domaine de l’immobilier, les investissements Value Added consistent avant tout à obtenir des rendements ajustés au risque. Contrairement aux investissements Core, qui visent des distributions robustes à long terme, les investissements Value Added ciblent prioritairement des augmentations de valeur. Ils s’appliquent typiquement à des immeubles pour lesquels on identifie dès avant l’achat un potentiel de valorisation au niveau de l’objet ou du marché. Des travaux de rénovation, la location de surfaces vacantes et des stratégies de financement augmentent durablement la valeur des immeubles. Lors de la vente, des plusvalues sont réalisées et distribuées aux investisseurs. Un manager qui veut y parvenir doit garantir l’optimisation des déficits identifiés, ce qui requiert le savoir-faire adéquat ou un apport suffisant de capital. C’est la seule manière de contribuer à une nette amélioration de la valeur marchande de l’objet. Dès lors, le succès de ces investissements Value Added implique l’évaluation de marchés présentant des perspectives favorables de valorisation et de location. Il nécessite aussi des équipes chevronnées pouvant s’appuyer sur un vaste réseau de prospection ainsi que sur une excellente expertise dans la location et la construction.

Atteindre les objectifs par différentes voies

Les difficultés et opportunités inhérentes à ce type de transactions immobilières résident dans le fait que l’investisseur doit estimer la valeur future des biens dès avant le placement de l’offre. Or, la plus-value (added value) pourra uniquement être générée si les coûts et les produits ont été correctement évalués lors de l’analyse du bâtiment.

Les rendements des stratégies Value Added réagissent de manière assez sensible au cycle immobilier et aux évolutions de l’environnement économique, d’où l’importance d’identifier des marchés sous-évalués présentant de belles perspectives pour la location. Pour y parvenir, l’investisseur doit disposer de faits solides: macroanalyses et microanalyses fondées, recensement précis et évaluation des contrats de location. L’interprétation correcte et l’exploitation rentable de ceux-ci nécessitent des compétences diverses allant de la construction à la négociation de contrats. Il faut savoir exploiter de manière optimale les cycles de marché et s’y entendre dans la réalisation et la communication du repositionnement de bâtiments – dans le but de réduire les taux de vacance et d’augmenter les recettes de loyers. Un processus qui prend généralement plusieurs années.

Un gestionnaire Value Added expérimenté est en mesure de réaliser les rendements visés de différentes manières. La sélection du marché est déterminante: il s’agit de se concentrer sur des marchés présentant des fondamentaux stables ou en voie d’amélioration ainsi que des valorisations favorables. Pour que les opportunités identifiées initialement aient toutes les chances de se concrétiser, l’idéal est de combiner aspects macroéconomiques et opérationnels et d’établir en temps utile un plan d’affaires.

Investissement stratégique à Londres

L’investissement réalisé au 45 Folgate Street à Londres (UK) en est une belle illustration. Situé dans le quartier tendance de Shoreditch, cet immeuble commercial a été acheté durant l’été 2014 par le CS (LUX) European Property Fund pour l’équivalent de 11 mio. de CHF. Shoreditch est situé non loin de la City londonienne et est connu pour ces besoins en immobilier commercial. Au moment de l’acquisition, le bien était totalement loué, mais – et c’est là que résidait l’opportunité – à des prix de location nettement inférieurs à la moyenne locale. Et le WAULT, c’est-à-dire le total des durées résiduelles moyennes de tous les contrats de location, était court. Des conditions idéales pour atteindre la plus-value souhaitée, grâce à une rénovation en profondeur avant relocation. L’autorisation d’agrandir de 20% la superficie du bâtiment a constitué un facteur favorable.

Un investissement de 9,3 mio. de CHF a permis de moderniser totalement le bâtiment avec, entre autres, l’installation d’un système de climatisation, le réaménagement de la façade et la création d’une réception accueillante. À l’entrée, le plafond en béton de parement doté d’éléments d’éclairage fait l’admiration des visiteurs. De belles surfaces de bureau, qui peuvent être réparties de manière flexible, sont distribuées sur cinq étages. En outre, le rez-de-chaussée comporte une réception et le sous-sol d’autres bureaux. La cour intérieure créée est très accueillante et permet aux collaborateurs de déposer leurs bicyclettes dans un endroit sécurisé. Un précieux argument de vente dans une métropole comme Londres.

Succès de location – qualitatifs et quantitatifs

La rénovation s’est terminée au premier trimestre 2017 et le bien correspond à présent à un immeuble de bureau de catégorie A. De quoi susciter l’intérêt de nombreux locataires potentiels. L’immeuble est aujourd’hui entièrement loué.
Grâce au repositionnement de l’immeuble, le loyer moyen au mètre carré a plus que doublé. Fin mars 2018, le bâtiment a été vendu pour l’équivalent de CHF 35,5 millions. Les investisseurs du fonds ont ainsi pu réaliser un Internal Rate of Return (taux de retour sur investissement interne) de plus de 26% sur une durée de détention de moins de quatre ans.

Le rendement attendu n’est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou de la réalisation de celle-ci.

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