News & Insights

Klybeck – transmission

En collaboration avec des entreprises partenaires, Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management développe le site de Klybeck, à Bâle, pour en faire un quartier urbain diversifié et tourné vers l’avenir.

Forts de leur approche entrepreneuriale et de leur expertise, les spécialistes de l’immobilier constituent des partenaires idéaux pour le financement et la mise en œuvre de processus de transformation en termes d’urbanisme.

Situé à Bâle Nord, le quartier de Klybeck s’étend sur une superficie de 300 000 m². Il a, au cours des 150 dernières années, essentiellement servi de site de production à l’industrie chimique et pharmaceutique de Bâle. Comme c’est le cas habituellement pour les zones à usage industriel, le site n’était pas ouvert au public et ne pouvait donc faire l’objet de diverses utilisations urbaines. La situation a toutefois commencé à évoluer au cours de ces dernières années. Ayant de moins en moins besoin de leurs terrains, Novartis et BASF, les propriétaires du site, ont conclu la convention de planification «Klybeckplus» avec le canton de Bâle-Ville en 2016 en vue du développement urbain du site industriel. Le site devrait ainsi, dans le courant des années à venir, se développer pour devenir un quartier mixte et bien intégré au réseau urbain, dans lequel il fera bon vivre et travailler, et qui proposera un large éventail d’offres culturelles et de loisirs. Les anciens propriétaires et la ville de Bâle ont tous accordé une grande importance au fait que la conversion du site de Klybeck s’effectue avec des partenaires professionnels.

L’esprit d’entreprise: un facteur de réussite et un dénominateur commun

Alors que le groupe BASF a vendu la part de 120 000 m² qu’il détenait sur le site de Klybeck à Swiss Life, le groupe Novartis a, lui, cédé son site d’environ 160 000 m² à Central Real Estate Basel AG, une filiale de Central Real Estate Holding AG. En collaboration avec ses sociétés partenaires Mettler2Invest et Nova Property Fund Management, Global Real Estate a fondé le groupe Central Real Estate pour en faire l’«interlocuteur de tout premier choix pour les investissements dans des projets de développement visionnaires et durables». Global Real Estate soutiendra le groupe dans le cadre de la transformation de l’ancien site industriel en un nouveau quartier urbain.

La holding Central Real Estate se concentre sur les emplacements de centre-ville situés dans les centres économiques suisses. Les actionnaires de la holding sont six caisses de pension, fondations de placement et assurances suisses: le Groupe Bâloise, la Zuger Pensionskasse, un groupe de placement de la J. Safra Sarasin Fondation de placement et un de la Credit Suisse Fondation de placement, ainsi que deux autres caisses de pension suisses.

Nous sommes convaincus que nous serons en mesure de mettre en œuvre de manière optimale les objectifs fixés dans le cadre de la convention de planification. La compétence des entreprises participant au développement du quartier et du site mais aussi l’engagement à long terme des investisseurs suisses offrent pour cela des conditions idéales,

estime Raymond Rüttimann, responsable Real Estate Suisse, de Credit Suisse Asset Management.

La stratégie consistant à réunir divers investisseurs institutionnels sous la structure faîtière d’une holding et la fondation de Central Real Estate Basel en vue d’assurer le développement durable du site de Novartis dans le quartier de Klybeck soulignent l’esprit d’entreprise qui anime Global Real Estate. D’autres projets pourraient suivre dans d’autres centres économiques suisses tels que Zurich, Berne ou Genève, car le «modèle bâlois» a d’ores et déjà donné lieu à plusieurs demandes de renseignements et entretiens exploratoires.

D’autant que Global Real Estate dispose d’un véritable savoir-faire en ce qui concerne les marchés de l’immobilier et des capitaux ainsi que du réseau nécessaire pour orchestrer et accompagner des projets d’ampleur similaire, et ce, y compris sur des marchés internationaux.

Initiative entrepreneuriale

Le groupe Central Real Estate a, au printemps 2019, fait l’acquisition d’une surface de 160 000 m² dans le quartier de Klybeck. La collaboration visionnaire de partenaires et d’investisseurs expérimentés revêt un caractère exemplaire pour financer un projet de cette ampleur.

Une diversité vivante

Les principaux éléments du développement sont exposés dans le document intitulé «Klybeckplus - Rapport final du projet de planification» du 20 novembre 2018. Ce rapport a été rédigé sous la direction des anciens propriétaires fonciers Novartis et BASF et du canton de Bâle-Ville.

Il prévoit la création de différentes formes économiques et résidentielles destinées à divers usages. «Une diversité vivante», telle est la devise sous laquelle est placé ce projet. La prochaine étape résidera dans l’élaboration des principes directeurs du développement urbain, ainsi que dans la réalisation d’études d’utilisation et d’approfondissement.

Un partage des tâches judicieux

Le terrain et les biens immobiliers acquis par Central Real Estate Basel est constitué de l’ancien site de l’usine de la société Ciba-Geigy, prédécesseur de Novartis, lequel compte plus de 40 bâtiments, dont une partie, seulement, est encore utilisée à des fins industrielles. Partiellement adjacentes, les six parcelles de terrain sont réparties sur l’ensemble du quartier de Klybeck. Elles comprennent notamment des parcelles jouxtant directement les rives du Rhin et des prés, ce qui leur confère un potentiel de développement supplémentaire pour la création de nouveaux espaces de vie variés.

Alors que la gestion opérationnelle incombe à Nova Property Fund Management, la société Mettler2Invest sera, elle, chargée du développement du site. Les principales tâches de Global Real Estate comportent notamment l’élaboration et la mise en œuvre de stratégies immobilières, la coordination de l’exploitation du site, y compris la gestion des biens et les contrats de commercialisation, ainsi que la budgétisation.

Le développement du site de Klybeck permet aux investisseurs d’envisager un potentiel de gain attrayant. Au début, les rendements initiaux seront garantis par des contrats de cession-bail conclus avec Novartis. À moyen et long terme, les investisseurs bénéficieront tout à la fois de la location et de la vente éventuelle des immeubles résidentiels et commerciaux développés.

Nous sommes convaincus que nous serons en mesure de mettre en œuvre de manière optimale les objectifs fixés dans le cadre de la convention de planification. La compétence des entreprises participant au développement du quartier et du site mais aussi l’engagement à long terme des investisseurs suisses offrent pour cela des conditions idéales.

Raymond Rüttimann, responsable Real Estate Suisse, Credit Suisse Asset Management

Scope - le magazin

S`abonner