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Les placements immobiliers au temps du COVID-19

La pandémie de COVID-19 aura permis de montrer clairement que le marché immobilier n’est pas homogène. La crise touche les différents segments du marché à divers niveaux et confirme les tendances existantes. Alors que le commerce de détail a souffert, Credit Suisse Asset Management constate que les placements dans l’immobilier logistique et résidentiel présentent encore un fort potentiel.

Les placements immobiliers représentent typiquement une classe d’actifs robuste. Ils sont non seulement la garantie d’un effet de diversification notable au niveau du portefeuille, mais génèrent aussi généralement des rendements attrayants. La pandémie de COVID-19 n’exerce pas la même influence sur tous les segments immobiliers et a donc des effets différents sur les prévisions d’évolution.

Confirmation des tendances existantes

Commerces fermés et bureaux vacants, telle est ou a été l’image renvoyée par les villes pendant plusieurs mois. Alors que les effets immédiats de la pandémie ont été fortement marqués, ses effets à moyen terme confirment les tendances existantes. Le commerce en ligne met le commerce de détail sous pression en absorbant une part croissante de son chiffre d’affaires. Et tandis que les surfaces destinées au commerce de détail souffrent de la situation, l’immobilier logistique – c’est-à-dire les entrepôts et centres de distribution – devrait continuer de prospérer – tout particulièrement dans la situation actuelle.

La tendance au télétravail s’est aussi confirmée. Il est cependant encore impossible à l’heure qu’il est de savoir dans quelle mesure cette nouvelle réalité perdurera et quels nouveaux modèles de travail vont s’imposer à l’avenir. Dans l’ensemble, le marché des surfaces de bureaux devrait se consolider, ce qui devrait encore être temporairement renforcé par le recul de l’emploi lié à la crise. Le secteur des surfaces de bureaux reste cependant attrayant, tout particulièrement dans les emplacements de qualité. Dans l’environnement actuel en effet, ce secteur bénéficie non seulement de faibles taux de vacance et de rendements robustes, mais aussi, d’un point de vue structurel, de certaines restrictions au niveau de l’offre et de faibles taux d’intérêt.

Le marché du logement prêt pour une relance rapide

On observe principalement deux effets sur le marché de l’immobilier résidentiel: d’abord, un ralentissement de l’activité à cause de la pandémie, puis un recul de la demande lié à une baisse du solde migratoire. Ce dernier devrait clairement peser sur le marché de l’immobilier résidentiel suisse. Cependant, l’immobilier résidentiel est typiquement le secteur le plus sensible à la conjoncture et en Suisse, il est très stable. L’immigration devrait probablement se redresser et renouer avec la croissance, ce qui pourrait entraîner une nouvelle pénurie de logements. Le marché des logements locatifs pourrait en souffrir temporairement, mais les loyers impayés et résiliations de bail devraient être rares. Du point de vue des investisseurs, les immeubles locatifs ne devraient cependant pas trop perdre en popularité, car les risques de perte de rendement restent limités sur l’ensemble d’un portefeuille par rapport aux immeubles commerciaux. En terme de valorisation, les conséquences sont ici minimes tant que les taux toujours bas empêchent toute augmentation des taux d’escompte. C’est pourquoi nous partons du principe que ce segment devrait être le moins touché à moyen terme.

Effondrement temporaire de la demande de logements locatifs

2019: estimation, 2020/2021: prévision
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

L’effondrement de la demande sur le marché locatif devrait quant à lui être temporaire. Les effets de la pandémie vont à contre-courant des tendances actuelles, qui offrent des perspectives de rendement importantes sur ce segment. La reprise sera rapide une fois la crise surmontée.

L’investissement dans les fonds immobiliers conserve son attrait

Les biens immobiliers restent un placement intéressant, notamment au sein d’un portefeuille. Une gestion rigoureuse des risques, une bonne diversification et des ajustements constants sont la garantie de portefeuilles solides. Le marché immobilier évolue de manière cyclique; c’est pourquoi il est intéressant de rester tout particulièrement attentif à la date de lancement des fonds. Les portefeuilles plus anciens peuvent, par exemple, tirer profit des variations de prix des cycles précédents.

Les gérants de fonds immobiliers analysent les immeubles de leurs parcs en permanence et dénichent de nouvelles opportunités. Nous décelons toujours un bon potentiel à moyen et long termes et de bonnes perspectives de rendement au niveau des fonds composés d’immeubles résidentiels de qualité.

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