Logistik immobilien
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Les immeubles de logistique commencent peu à peu à attirer l’attention des investisseurs

Le marché immobilier de la logistique suisse est en mouvement. Le commerce en ligne, l’urbanisation et la numérisation sont les mégatendances qui impactent son évolution. Le rapport sur les immeubles de logistique 2018 du Credit Suisse met en lumière le marché suisse des immeubles de logistique et montre comment se développe le marché de ces immeubles d’un genre particulier.

Les flux de marchandises tout autour du globe augmentent à un rythme effréné en raison de la mondialisation, ce qui donne des ailes au secteur logistique sur tous les continents. Les échanges commerciaux et de capitaux ainsi intensifiés permettent aux différents pays de se spécialiser dans leurs compétences de base. Les biens produits sont exportés à l’échelle mondiale, alors que davantage de marchandises sont importées en contrepartie. Bien que la Suisse ne soit pas une plaque tournante de la logistique en raison de coûts élevés des salaires et des terrains, la branche locale de la logistique fait face à des flux de marchandises importants et en progression constante. Les volumes d’exportation ont augmenté en permanence depuis 1990 pour atteindre plus de 20 millions de tonnes; les volumes d’importation, plus de 51 millions de tonnes. Selon GS1 Suisse, le marché suisse global de la logistique atteint un volume de près de 40 mia CHF. La logistique est ainsi devenue un secteur économique important en Suisse.

Le commerce en ligne gonfle les flux logistiques

Comme tous les secteurs, l’économie logistique connaît également une forte mutation. L’impact de loin le plus important est dû au volume du commerce en ligne, qui est en croissance constante. Concernant le commerce en ligne, les consommateurs privilégient le fournisseur qui offre la livraison la plus simple et la plus rapide. Le statut de la logistique, qui était autrefois une pure activité d’exécution, s’est hissé au rang d’une prestation hautement stratégique. Affichant une progression de 8,7% par an au cours des trois dernières années, le volume du commerce en ligne atteint en Suisse presque 9 mia CHF (2017). Le glissement du chiffre d’affaires du commerce stationnaire vers le commerce en ligne s’accompagne d’un besoin accru en matière de logistique. Les livraisons de petits colis, la prise en charge du dernier kilomètre jusqu’au consommateur et les taux de retours élevés y contribuent principalement. Depuis 2013, le nombre de colis transportés a augmenté d’environ 20 millions pour atteindre le niveau record de 165 millions (estimation du Credit Suisse reposant sur des chiffres de la Poste Suisse), une tendance qui devrait se poursuivre dans les années à venir.

colis in Suisse

L’évolution dynamique de l’activité de construction

Sur les 20 dernières années en moyenne, environ 0,7 mia CHF par an ont été investis en Suisse dans les immeubles de logistique (constructions neuves et transformations). En 2015, les investissements dans la construction d’entrepôts et de dépôts ont dépassé 1 mia CHF. Dans ce contexte, le marché des surfaces logistiques se trouve encore en grande partie entre les mains d’entreprises privées, à la différence d’autres marchés immobiliers commerciaux. La majeure partie des investissements devrait servir à couvrir les propres besoins de surface des entreprises de transport, des prestataires logistiques, des entreprises de commerce de détail et des sociétés de production industrielle. En témoigne également le fait que seulement 13% des investissements environ sont réalisés par des investisseurs institutionnels ou par des entreprises immobilières/de construction (en moyenne de 2010 à 2015). Contrairement à l’Allemagne, aux Etats-Unis ou à la Grande-Bretagne par exemple, il n’existe pratiquement pas de véritable marché de développement pour les immeubles de logistique en Suisse.

Un niveau de rendement intéressant, malgré une faible liquidité du marché

Les immeubles de logistique attirent toutefois aussi peu à peu l’attention des investisseurs en Suisse. La demande en placements immobiliers conditionnée par les taux bas a mis les rendements initiaux et en flux de trésorerie sous pression dans tous les segments. Les apports de surfaces logistiques à rendement plus élevé permettent de contrecarrer les rendements en flux de trésorerie en baisse et de diversifier fortement le portefeuille. Une option intéressante, en particulier pour les grands portefeuilles immobiliers tournés vers les surfaces commerciales et pour les investisseurs travaillant à long terme. D’après l’indice de l’immobilier suisse de MSCI, les rendements nets en flux de trésorerie des surfaces industrielles et logistiques étaient systématiquement supérieurs à ceux des surfaces d’habitation, de bureaux et de vente au cours des 15 dernières années; le plus souvent plus de 100 points de base. Les investisseurs doivent malgré tout tenir compte de certains inconvénients: une faible liquidité du marché, des exigences élevées et spécifiques d’utilisation de la part des locataires et la nécessité de disposer de connaissances approfondies du marché ainsi que d’un horizon de placement orienté sur le long terme.

Un instrument de diversification idéal

La question de la diversification est constamment avancée pour justifier l’engagement dans les immeubles de logistique. Divers segments du marché de l’immobilier se trouvent souvent à des stades différents du cycle immobilier, car ils ne s’appuient pas sur les mêmes moteurs. Les moteurs cycliques du marché des surfaces logistiques sont notamment l’évolution du commerce extérieur, la consommation et l’ensemble de l’économie. Les rendements globaux des surfaces de bureaux étaient à peine corrélés ces dernières années à ceux des surfaces industrielles et logistiques, une corrélation fortement négative était même observée entre ces dernières et les surfaces d’habitation. D’autres moteurs cycliques que pour les surfaces logistiques, tels que la croissance démographique et la croissance de l’emploi, sont en partie à l’œuvre ici. Les moteurs cycliques des surfaces de vente ressemblent en revanche à ceux des surfaces logistiques. Les rendements globaux des surfaces logistiques et de vente étaient par conséquent relativement bien corrélés pendant de nombreuses années. Alors que les rendements globaux des surfaces de vente perdent toutefois du terrain depuis 2012, ceux des surfaces logistiques suivent une tendance fortement haussière depuis 2014. Un facteur structurel important doit maintenant être pris en compte: le commerce en ligne en forte progression ces dernières années soumet les rendements de surfaces de commerce au détail stationnaire à une certaine pression, alors que les surfaces logistiques profitent dans le même temps de l’externalisation du commerce vers le canal en ligne. Selon les observations ci-dessus, il est donc possible de conclure que les surfaces logistiques pourraient jouer un rôle primordial dans la diversification des risques d’un portefeuille immobilier.

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