Interview with Christoph Schumacher
News & Insights

Entretien «Accorder plus d’importance à l’Asset Management international»

Depuis juin 2017, Christoph Schumacher dirige le département Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA. Le savoirfaire mondial de cet expert en immobilier renommé constitue une base optimale pour la stratégie internationale ainsi que pour le développement sur le long terme des placements immobiliers en Suisse.

Monsieur Schumacher, vous dirigez Global Real Estate depuis près d’un an. Quel bilan dressez-vous des dix premiers mois?

La période a été intense et marquée par la persistance de la faiblesse des taux, une inflation basse et une croissance économique solide. Des conditions idéales pour les placements immobiliers et donc, sans conteste, des facteurs déterminants pour les succès immobiliers de Global Real Estate au cours des derniers mois. Mais nous ne pouvons pas nous reposer sur nos lauriers. Au contraire, nous sommes conscients que cet environnement macroéconomique si favorable au marché immobilier ne durera pas éternellement. Je suis donc reconnaissant de pouvoir m’appuyer sur une équipe aussi formidable qui n’a de cesse de faire progresser notre offre de produits dans l’intérêt de tous nos investisseurs, institutionnels et privés.

Quelles sont vos priorités actuelles?

Nous concentrons notre attention sur les placements immobiliers internationaux en Europe, en Amérique du Nord et dans la zone Asie-Pacifique. Nous cherchons en particulier des opportunités pour lesquelles nous pouvons, par un travail sur les biens, créer une valeur ajoutée remarquable pour nos investisseurs. En Suisse, nous entendons grandir constamment et durablement. Parmi les facteurs importants, citons notamment le rajeunissement de notre portefeuille ainsi que la gestion active des biens existants. Les locataires d’aujourd’hui sont très sensibles au respect des meilleures normes de développement durable possibles. Précisons: nous ne souhaitons pas uniquement répondre à cette demande pour satisfaire nos clients, mais aussi par conviction. C’est pourquoi nous avons encore renforcé nos activités dans le domaine du développement durable.

Nous sommes à la recherche de compléments rentables pour notre portefeuille. En Suisse, mais aussi et surtout à l’étranger.

Pouvez-vous nous citer des exemples?

Oui, volontiers. L’immeuble The Exchange au centre de Vancouver (Canada), entré depuis peu dans le portefeuille du Credit Suisse Real Estate Fund International (CS REF International) prouve de manière impressionnante à quel point les constructions actuelles peuvent être efficaces sur le plan énergétique et durable. Dès la conception de ce bien, nous nous sommes attachés à ces aspects. Nous sommes donc extrêmement fiers qu’il soit actuellement l’immeuble de bureaux le plus haut à s’être vu décerner un certificat LEED Platine (Leadership in Energy and Environmental Design). Parmi les éléments déterminants, citons notamment le récupérateur d’eau de pluie ainsi que les panneaux solaires qui alimentent le système d’eau chaude. Autre exemple des efforts que nous déployons dans le domaine du développement durable: le Credit Suisse (Lux) European Climate Value Property Fund, lancé en 2015. Il est considéré comme le premier fonds immobilier climatiquement neutre et investit dans des immeubles commerciaux européens triés sur le volet, dans le but d’augmenter leur efficacité énergétique. À ce jour, le portefeuille comporte quatre immeubles, dont deux tours de bureaux de premier ordre à Stuttgart et Düsseldorf (Allemagne). En raison de ses efforts dans le domaine de l’amélioration de l’efficacité énergé¬ tique, le Credit Suisse (Lux) European Climate Value Property Fund a reçu en novembre 2017 le premier Scope Alternative Investment Award attribué dans le domaine Sustainability.

Les exemples de Vancouver, Stuttgart et Düsseldorf cités se trouvent tous à l’étranger. Faut-il y voir le signe que vous vous consacrez davantage au marché international?

Le choix des exemples était plutôt le fruit du hasard. Car nous avons bien évidemment aussi beaucoup de projets exemplaires en Suisse. Néanmoins, il est tout à fait vrai que nous accordons plus d’attention à l’Asset Management international que par le passé. Mais cela ne signifie pas pour autant que nous négligeons le marché suisse. Au contraire, nous sommes toujours à la recherche de compléments rentables et pertinents pour notre portefeuille. En Suisse, et de plus en plus dans d’autres pays. Car les investissements dans des biens immobiliers à l’étranger constituent une possibilité de diversification prometteuse. Actuellement, 1,6% des caisses de pension suisses investissent dans des biens immobiliers à l’étranger. Nous entrevoyons ici un potentiel de croissance énorme, pouvant aller jusqu’à 5%. Et pour pouvoir exploiter ce potentiel, nous devons continuer à développer notre compétence immobilière au niveau international.

Quelles régions promettent les meilleures perspectives de rendement au plan mondial?

Outre les marchés établis comme le Japon et l’Australie, nous entrevoyons un potentiel particulièrement important dans les pays émergents en général et dans toute l’Asie. Une conclusion qui se fonde sur la baisse constante des taux de vacance et, en corollaire, la hausse du niveau des loyers.

Nous entrevoyons un potentiel particulièrement important dans les pays émergents en général et dans toute l’Asie.

Revenons en Suisse. Selon vous, comment va évoluer le marché immobilier de notre pays?

De façon générale, le marché immobilier suisse va profiter de la reprise économique actuelle. Cependant, si les prix d’achat vont repartir à la hausse, la situation restera encore tendue dans un premier temps sur le marché de la location, des bureaux et des surfaces commerciales. À la faveur de l’embellie conjoncturelle, on voit néanmoins se multiplier les signes de stabilisation, pour les bureaux également. Voilà qui nous incite à continuer à développer nos portefeuilles dans une optique durable, en Suisse aussi. Nous nous concentrons sur les immeubles promettant des rendements à long terme.

Au début de notre entretien, vous avez mentionné le rajeunissement des portefeuilles. Comment pouvez-vous procéder en Suisse?

Nous avons plusieurs possibilités: acquérir des bâtiments neufs et vendre les biens et investissements qui ne correspondent plus aux normes actuelles.

La société devient de plus en plus mobile. Et elle vieillit. Quel est l’impact de ces deux facteurs sur le secteur immobilier?

Le vieillissement de notre société devrait amener les investisseurs à s’intéresser de plus en plus aux immeubles de santé dans les années à venir. En outre, les placements immobiliers vont devoir de plus en plus prendre en compte l’évolution des exigences imposées à l’immobilier résidentiel et de bureaux traditionnel. Autre tendance perceptible: la demande croissante de petites surfaces, voire de microappartements, bénéficiant d’une localisation centrale.

La progression du numérique a-t-elle aussi une influence sur les placements immobiliers?

Absolument. L’explosion du commerce en ligne accroît la demande pour des centres logistiques modernes. Pour preuve, la hausse significative des recettes de loyers du Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus). Nous considérons que la croissance dans ce segment va se poursuivre au même rythme. Notre objectif est donc de continuer à développer le portefeuille de ce fonds déjà bien diversifié et sûr.

Avez-vous un exemple à nous citer?

Oui, en Suisse cette fois. En avril 2018, nous avons acquis le nouveau parking du Kunstmuseum Basel, actuellement en construction. Nous sommes convaincus de l’intérêt de ce type d’objet, car les parkings des centres-villes sont de plus en plus fréquentés et offrent donc de bonnes perspectives de rendement. La position centrale et l’accès aisé garantissent un bon taux d’occupation. L’objet constitue donc un complément idéal pour notre portefeuille de biens immobiliers logistiques

Le monde de l’immobilier est en perpétuelle mutation. Comment pouvez-vous rester sans cesse à la page?

Nous avons le devoir d’anticiper le plus possible le changement en nous fondant notamment sur les spécificités du marché, les critères géographiques, mais aussi les changements sociétaux, comme le numérique ou la démographie évoqués précédemment.

L’explosion du commerce en ligne accroît la demande pour des centres logistiques modernes.

Tout changement comporte à la fois des opportunités et des risques. Comment se démarquer dans un tel contexte?

Avec des spécialistes très chevronnés, un sens tout particulier des changements et des années d’expérience, comme c’est le cas au sein de Global Real Estate. Nous connaissons notre métier, effectuons sans cesse des analyses fondées et sommes extrêmement sélectifs dans nos décisions d’investissement.


Christoph Schumacher
Responsable de
Global Real Estate

Vous voulez en savoir plus sur le Global Real Estate et sur son ascension?

Télécharger Novum This link target opens in a new window