Des placements immobiliers internationaux prometteurs
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Des placements immobiliers internationaux prometteurs

Pour leurs placements immobiliers, les investisseurs suisses misent encore exclusivement sur le marché local. Or, le moment est favorable pour regarder au-delà des frontières. En effet, les placements immobiliers à l’étranger promettent non seulement un potentiel supplé-mentaire, mais sont aussi un bon moyen de diversification du portefeuille.

La tendance mondiale est à l’internationalisation croissante des portefeuilles immobiliers des in-vestisseurs institutionnels et privés. En 2017, les principaux acheteurs à Londres étaient chinois. Pour leur part, les investisseurs européens se diversifient dans l’immobilier aux États-Unis. Quant aux Canadiens et aux Américains, ils sont actifs sur les marchés européens depuis des années déjà.

Toujours un grand potentiel de diversification pour les portefeuilles immobiliers suisses

Quant à eux, les investisseurs suisses restent à la traîne; et leurs portefeuilles immobiliers sont encore largement focalisés sur le marché local. Selon l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisses, la proportion d’immobilier international est inférieure à 2% des placements totaux, alors que plus de 20% de la fortune est investie dans des biens immobiliers suisses. Nombre d’institutions de prévoyance suisses n’investissent pas dans l’immobilier étranger, alors que la loi autorise une quote-part pouvant aller jusqu’à 10% des placements. Leurs portefeuilles d’actions comportent pourtant déjà plus de titres étrangers que suisses. Néanmoins, nos analyses montrent que la diversification internationale a tout son sens pour les placements immobiliers. Si les portefeuilles d’actions affichent des corrélations de plus de 0,8 entre les différents pays, nous observons des corrélations nettement inférieures dans le secteur de l’immobilier.

Le graphique 1 illustre l’évolution des rendements totaux de placements immobiliers d’investisseurs institutionnels en Suisse, en Allemagne et dans le monde. Depuis 2003, ceux-ci ont réalisé un rendement total de 7,7% par an en Suisse, d’environ 4,6% en Allemagne et de 8,9% dans le monde. Entre 2002 et 2016, les rendements totaux des placements immobiliers suisses et des portefeuilles immobiliers mondiaux ont présenté une corrélation de 0,1 seulement, ce qui signifie la corrélation entre les deux segments a été faible sur une longue période.

Graphique 1: évolution des rendements totaux de placements immobiliers d’investisseurs institutionnels dans le monde, en Allemagne et en Suisse

Rendements totaux basés sur des placements directs en monnaie locale en %

Sources: PMA, IAZI, Credit Suisse; dernière clôture des données fin 2017

Le marché immobilier allemand a le vent en poupe

Les écarts de performance entre les marchés résultent des différences de facteurs locaux, comme le taux de vacance, les structures de locataires ou la conjoncture. Le cycle d’intérêt et les besoins hétérogènes des investisseurs peuvent influer sur l’évolution. Penchons-nous sur la comparaison entre les marchés suisse et allemand. Ils présentent tous deux les mêmes caractéristiques. La proximité géographique et les interactions économiques entre les deux pays engendrent une corrélation de 0,5. Il apparaît néanmoins que les biens immobiliers suisses et allemands suivent des cycles différents. Longtemps, les biens allemands ont souffert de taux de vacance élevés, par exemple au début des années 2000. Au même moment, les portefeuilles immobiliers suisses et mondiaux surperformaient. Mais depuis 2014, la situation s’est inversée. Les taux de vacance des immeubles allemands ont baissé, les loyers sont en hausse et la demande est soutenue. Parallèlement, le niveau des prix des transactions et des loyers est resté relativement faible et nous prévoyons une performance solide dans les prochaines années.

Marchés mondiaux de la location: toujours de bonnes perspectives

La situation reste également positive dans de nombreux marchés de location au niveau international. Le graphique 2 montre le recul du nombre de logements vacants sur des sites sélectionnés dans le monde. Tel est le résultat de la situation locale de l’offre et de la demande. D’une part, nous observons une amélioration de la dynamique conjoncturelle, qui induit une augmentation de la demande de location. D’autre part, peu de projets de taille ont été lancés ces dernières années, ce qui se traduit aujourd’hui par un faible niveau de biens achevés. En outre, le rétablissement de l’immobilier résidentiel a entraîné la transformation de surfaces de bureaux excédentaires en surfaces résidentielles modernes, par exemple à Amsterdam, Francfort, Paris ou Sydney.

Outre l’Allemagne, c’est au Japon que l’on observe la plus grande accélération du recul du nombre de surfaces vacantes. Les Pays-Bas, qui ont connu une longue phase de taux de vacance élevés, affichent eux aussi de nettes améliorations. De même que les villes régionales britanniques. En Australie et aux États-Unis, l’évolution nationale masque des grandes différences régionales: Sydney et Melbourne en Australie, et Boston aux États-Unis, présentent des taux de vacance historiquement faibles, tandis que les villes fortement influencées par le cycle des matières premières comme Houston (États-Unis), Perth et Brisbane (Australie) se redressent lentement.

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Graphique 2: baisse du nombre de bureaux vacants dans la plupart des villes dans le monde

Taux de bureaux vacants en %

Sources: PMA, Credit Suisse; dernière clôture des données fin 2017

Les taux de vacance en baisse, le niveau toujours faible d’achèvement de constructions et le redressement conjoncturel généralisé dans le monde suscitent un regain d’intérêt chez les investisseurs immobiliers en 2018. Selon nous, ce sont les marchés immobiliers européens qui offrent les meilleures perspectives au plan mondial. Mais nous entrevoyons aussi des opportunités hors de l’Europe. En Australie, nous prévoyons une baisse des taux de vacance à Brisbane et une hausse des loyers, alors que le marché de Sydney devrait perdre en vitalité. Selon nous, les marchés de bureau régionaux japonais, et en particulier Osaka, ont le vent en poupe. En revanche, les marchés immobiliers américains devraient faiblir, étant donné que les volumes de construction sont un peu plus importants et que le cycle des intérêts est très avancé. Mais ici aussi, il y aura des différences. Des villes carrefours comme New York et San Francisco devraient être en repli, tandis que Washington D.C., Los Angeles et Seattle ont encore des réserves de potentiel.

Les solutions de placement mondiales restent donc un bon moyen de diversification pour les investisseurs suisses. Or, cette diversification améliore la robustesse du portefeuille, un atout dans la conjoncture actuelle et le contexte de hausse des taux. Pour les investisseurs, qui ne sont pas encore prêts à investir au plan mondial, mais qui souhaitent faire de premières expériences à l’étranger, nous recommandons des placements en Allemagne. Ils présentent des caractéristiques similaires à celles des placements immobiliers Core suisses, mais sont soutenus par un marché de la location très dynamique.

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