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Biens immobiliers spéciaux. Une demande croissante.

Des tendances telles que la numérisation et le commerce électronique modifient de plus en plus les possibilités d’investissement dans l’immobilier à l’étranger. Les investisseurs peuvent participer à la croissance de l’immobilier spécialisé grâce à des investissements immobiliers indirects.

Un placement immobilier indirect offre plusieurs avantages: d’une part, les investisseurs disposant de relativement peu de capitaux peuvent investir dans l’immobilier et, d’autre part, ils diversifient le risque grâce à une vaste répartition. En Suisse, les fonds immobiliers et notamment les groupes d’investissement immobiliers de fondations d’investissement mettent l’accent sur le secteur du logement alors que les sociétés anonymes ont généralement une orientation commerciale. Cela ne changera pas pour l’instant. Au niveau international, les secteurs des bureaux, du logement et du commerce de détail sont dominants. Cependant, une tendance aux biens immobiliers spéciaux se dessine, et devrait également inclure la Suisse. Les biens immobiliers spéciaux sont spécifiquement adaptés à certains usages. Les changements technologiques, surtout la numérisation progressive et le commerce électronique, façonnent également cette évolution. En conséquence, les entreprises opérant dans ces secteurs comptent parmi les plus grands Real Estate Investment Trusts (REIT – sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)).

Surfaces logistiques: le commerce en ligne comme moteur

Les avis divergent quant à savoir si aujourd’hui, l’immobilier logistique compte encore parmi les biens immobiliers spéciaux. Après tout, le secteur, bénéficiant fortement du changement de consommation, qui s’éloigne du commerce fixe pour se rapprocher du commerce électronique, est depuis quelques années l’un des investissements les plus populaires auprès des investisseurs du monde entier. Les changements structurels rendent les investissements dans l’immobilier logistique attrayants – non seulement pour les SIIC, mais aussi pour les fonds immobiliers non cotés et les investissements directs.

Les grands détaillants en ligne de premier plan ont besoin de trois fois plus de surfaces logistiques que les détaillants traditionnels qui stockent physiquement de nombreux produits dans leurs magasins. L’offre limitée de surfaces logistiques modernes dans des endroits bien desservis par les transports offre un potentiel de croissance élevé, car le commerce électronique ne fait que commencer. Le commerce en ligne de biens de consommation a augmenté de 9% pour atteindre 63 mrd de EUR en 2019.1

Sa part du commerce de détail mondial n’a cessé d’augmenter ces dernières années. En 2015, le commerce électronique mondial représentait encore 7,4% de l’ensemble du commerce de détail, en 2018 il en représentait déjà 11,8% – et la tendance est à la hausse. Le commerce électronique devrait représenter 17,5% du commerce de détail mondial d’ici 2021.2 La pandémie du COVID-19 devrait encourager la diffusion du commerce électronique.

Tendance aux biens immobiliers spéciaux

En plus des biens immobiliers logistiques, les investisseurs découvrent de plus en plus d’autres biens immobiliers spéciaux. En raison de la numérisation et d’Internet, les pylônes radio et les centres de données sont très demandés. Les pylônes radio profitent de la forte croissance du volume de données transmises dans les réseaux mobiles et de la conversion de la technologie de transmission à la norme 5G. Dans les centres de données, la demande de solutions informatiques standardisées et évolutives dans le cloud devrait continuer à croître fortement. Le secteur des pylônes radio est le secteur le plus important du marché étatsunien des actions immobilières (indice Dow Jones US Real Estate, part des SIIC 95%) avec 18,5%, devant le logement (13,4%) et les centres de données (11,9%) (voir tableau «Répartition par secteurs d’investissement»).

Répartition par secteurs d’investissement fin d’août 2020

Pylônes radio
18,5%   Self-storage
5,4%
Logement
13,4%   Hôtellerie/Divertissement
4,1%
Centres de données
11,9%   Services immobiliers
4,7%
Commerce de détail
10,0%   Financement
3,1%
Industrie
10,1%   Bois/Terres arables
2,6%
Bureaux
7,5%   Médias
0,8%
Santé
7,9%      

Actions immobilières états-uniennes
Source: Dow Jones US Real Estate Index

Le marché des actions immobilières peut être considéré comme un pionnier. Toutefois, si l’on examine le marché des transactions pour les investissements directs et les allocations aux fonds immobiliers non cotés, on constate que les secteurs classiques dominent encore.

Récemment, Harrison Street a publié un rapport selon lequel le volume des transactions aux États-Unis dans les secteurs du logement pour personnes âgées et du logement pour étudiants s’élève respectivement à 11 mrd de USD et 4,8 mrd de USD (pour les onze premiers mois de 2019). En comparaison, le volume des transactions pour les bureaux et l’industrie en 2019 était d’environ 138 mrd de USD et 112 mrd de USD respectivement (source: RCA).

Ces tendances sont suivies par le CS (Lux) Global Property Total Return Equity Fund, qui investit dans des sociétés immobilières et des SIIC fermées, ainsi que le groupe de placement CSF 2 Multi-Manager Real Estate Global, qui investit dans un portefeuille diversifié de fonds immobiliers non cotés à l’échelle mondiale et suit ainsi une stratégie core+.

Alternate text

Performances de l’immobilier logistique stimulées par la croissance du commerce électronique

Source: IPD MSCI, Census
Dernier recensement des points de données: 4e trimestre 2019

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