Découvrez Londres - Les investisseurs immobiliers chinois modifient leurs préférences
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Découvrez Londres. Les investisseurs immobiliers chinois modifient leurs préférences

Au cours de la dernière décennie, l'immobilier a gagné en importance dans les stratégies d'allocation d'actifs des investisseurs (U)HNWI et internationaux. Par le passé, les capitaux internationaux sur les marchés immobiliers étaient majoritairement d'origine américaine et européenne. Mais depuis la grande crise financière, cette tendance a changé.

Les investisseurs asiatiques se taillent désormais une part accrue des volumes de transactions mondiaux, les Chinois ayant pris la tête du groupe d'acheteurs asiatique. En 2017, les investisseurs de Chine continentale et de Hong Kong ont directement acheté des immeubles commerciaux internationaux pour un montant d'environ 114 milliards USD, ce qui représente 32% du total des flux de capitaux transfrontières mondiaux, selon Real Capital Analytics. Le graphique ci-contre illustre l'évolution des volumes de transaction trimestriels depuis 2007. Les données montrent que ces investisseurs ont acquis une importance mondiale significative au cours des dix dernières années. Elles reflètent également l'ampleur des investissements bilatéraux entre la Chine et Hong Kong. Sur ces 114 milliards USD d'activités transfrontières en 2017, 65 milliards USD correspondaient à des achats d'investisseurs de Chine continentale à Hong Kong ou l'inverse.

En 2017, les investisseurs chinois se sont focalisés sur l'Europe et la région Asie Pacifique, tandis que la baisse d'activité aux États-Unis a reflété la faiblesse générale des volumes de transactions sur ce marché. Dans le domaine de l'immobilier commercial britannique, en revanche, les investisseurs chinois ont été le premier groupe d'acheteurs aussi bien en termes de volumes de transactions que de notoriété, puisqu'ils ont réalisé les deux plus grandes opérations depuis le Brexit. Les immeubles «Cheesegrater» et «Walkie Talkie» de la City de Londres ont considérablement influencé le marché, avec un volume de transaction de 1,3 milliard GBP et de 1,2 milliard GBP, respectivement.

Volumes de transactions internationales dans le domaine de l'immobilier commercial

Volumes de transactions internationales dans le domaine de l'immobilier commercial

Ce chiffre ne mesurant que l'activité de transactions sous mandat direct, nous estimons que le volume réel de l'exposition chinoise à l'immobilier international est nettement supérieur. En effet, de nombreux acteurs investissent à l'étranger par le biais de fonds immobiliers gérés par des gestionnaires de fortune externes et ces flux n'entrent pas dans ces statistiques.

Certains éléments observés au cours du dernier trimestre 2017 suggèrent un ralentissement de l'activité, même si les chiffres publiés restaient élevés en raison du décalage entre les dates de signature et de conclusion. Ce ralentissement résulte principalement des restrictions imposées par le gouvernement chinois sur les investissements étrangers. Les raisons qui ont poussé la Chine à appliquer ces restrictions sont multiples. Selon nous, elles sont dues aux inquiétudes du gouvernement concernant la forte croissance des investissements internationaux réalisés ces dernières années par certaines institutions chinoises, le recours élevé à l'endettement national pour l'achat d'immobilier international et les compétences spécialisées limitées de certains investisseurs, par exemple en matière de gestion hôtelière.

En 2018, nous prévoyons une diminution des volumes de transactions internationales réalisées par des investisseurs chinois par rapport à 2017. Néanmoins, nous continuons de croire que ceux-ci resteront des acteurs importants sur les marchés immobiliers internationaux dans un avenir proche, tant en raison de la taille de l'économie chinoise que de la nécessité pour les entreprises et UHNWI à l'étranger de se diversifier à l'international.

Pour réussir son investissement immobilier dans un contexte international, la connaissance de la dynamique, des pratiques générales et des réglementations du marché local demeure essentielle. Sur certains marchés européens comme l'Allemagne, l'Espagne, la France, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, l'accès à des réseaux privés d'acquisition immobilière, de gestion d'actifs, de construction et de développement ainsi que de financement reste indispensable pour réaliser le rendement visé. L'immobilier conserve les caractéristiques d'un marché privé jouissant du bénéfice considérable de réseaux locaux. C'est pourquoi nous recommandons aux investisseurs qui se diversifient dans des biens à l'étranger de s'associer à des partenaires solides disposant d'une connaissance approfondie de la situation locale sur chaque marché et présentant un excellent historique de performance. Entretenir un contact personnel avec ces partenaires est tout aussi important dans la mesure où la confiance est, selon nous, l'élément incontournable d'une bonne relation professionnelle. Cette conclusion est le fruit de notre expérience historique en Suisse, où nous entretenons depuis plus de 150 ans des relations de confiance avec de nombreuses entreprises de secteurs non financiers.

Nous pensons être bien positionnés pour devenir le partenaire privilégié de nombreux Chinois souhaitant investir. Nos 160 professionnels de l'immobilier possèdent l'expertise requise. Deux autres facteurs importants sont la proximité et la compréhension des besoins des clients. Or nous sommes présents dans la région grâce à notre équipe de spécialistes en immobilier basée à Singapour. Qui plus est, les équipes dédiées de gestion d’actifs et les conseillers clientèle peuvent mettre les clients en relation avec les professionnels de l'immobilier. En fonction des besoins, différentes approches de diversification dans l'immobilier international seront appliquées. Dans un premier temps, nous recommandons d'investir dans des fonds européens ou mondiaux diversifiés. Ceux-ci donnent en effet accès à un portefeuille géré de façon professionnelle. En général, ils permettent également aux clients de tirer profit d'opportunités de co-investissement qui ne leur seraient pas accessibles sans un réseau approprié. D'autres clients préfèrent les mandats de gestion ou les transactions de grande envergure.

En tout état de cause, la solution individuelle peut être définie avec le client en coopération avec le conseiller et les professionnels de l'immobilier.

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