Logements en propriété: la fin d'une époque
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Logements en propriété: la fin d'une époque

La croissance des prix des logements en propriété qui durait depuis près de quinze ans semble bel et bien terminée. Les prochains trimestres verront les prix stagner. L'évolution des prix des maisons individuelles devrait être supérieure à celle des appartements.

Pendant presque 15 ans, les prix des logements en propriété n'ont pas cessé d'augmenter. Ces dernières années, les niveaux élevés déjà atteints et le durcissement efficace de la réglementation se sont traduits par un ralentissement – et récemment même par une interruption – de la dynamique haussière. Dans la majorité des régions, les prix des logements en propriété s'inscrivent actuellement en léger repli et devraient plus ou moins stagner dans un futur proche. Les taux d'intérêt toujours très bas et une activité de construction au ralenti s'opposent à une érosion marquée des prix. Dans le même temps, le nombre de ménages ne parvenant plus à remplir les exigences réglementaires en matière de financement s'accroît, ce qui rend improbable toute envolée dans les trimestres à venir. Ces derniers trimestres, ce sont surtout les régions affichant des prix encore abordables qui ont enregistré de fortes progressions – d'où une augmentation du nombre de ménages qui, ne disposant pas de revenus supérieurs à la moyenne, sont incapables de remplir les critères d'admissibilité pour un financement.

Évolution des prix: les maisons individuelles ont l'avantage

Les prix ont récemment connu des évolutions disparates dans les différents segments, se repliant de 4,1% sur les quatre derniers trimestres pour les appartements en propriété et augmentant de 0,4% pour les maisons individuelles. Cette situation s'observe d'ailleurs dans presque toutes les régions.

Condominiums

Source: Wüest Partner, Geostat

Les prix des appartements ont davantage progressé que ceux des maisons individuelles uniquement à Zoug, et respectivement moins baissé à Genève. Pendant de nombreuses années, cette évolution était jugée normale, puisque la demande se concentrait essentiellement sur les logements en propriété en zone urbaine, ce qui profitait surtout au segment des appartements. Or, la tendance s'est inversée à partir du 2e semestre 2014, et ce pour divers motifs que nous allons développer dans la partie qui suit.

Les prix des appartements ont davantage progressé que ceux des maisons individuelles uniquement à Zoug, et respectivement moins baissé à Genève. Pendant de nombreuses années, cette évolution était jugée normale, puisque la demande se concentrait essentiellement sur les logements en propriété en zone urbaine, ce qui profitait surtout au segment des appartements. Or, la tendance s'est inversée à partir du 2e semestre 2014, et ce pour divers motifs que nous allons développer dans la partie qui suit.

La demande se concentre sur les maisons bon marché dans les régions périphériques

La propriété reste plus abordable dans les régions périphériques. Il n'est donc guère surprenant que la demande y soit plus vigoureuse. À cette demande locale vient en outre s'ajouter celle des ménages d'autres régions plus onéreuses, en quête de logements en propriété meilleur marché. Dans les secteurs périphériques, ce sont les maisons individuelles qui dominent, tandis que les appartements sont sous-représentés, raison pour laquelle la demande agrégée entraîne surtout les prix des premières à la hausse. La demande de logements en propriété a en revanche reculé dans les zones urbaines, notamment celle émanant des ménages situés proches du seuil de financement – ce dont pâtit essentiellement le segment des appartements, ce dernier étant plus représenté dans les villes.

Les maisons individuelles sont devenues très rares dans les zones urbaines

Dans les zones urbaines, les maisons individuelles sont en revanche de plus en plus rares, les nouvelles constructions étant peu nombreuses dans ce segment en raison du prix élevé des terrains. Beaucoup de maisons existantes disparaissent en outre, laissant la place à de nouveaux appartements en propriété. Les maisons individuelles sont donc des biens recherchés dans les régions urbaines, ce qui s'inscrit en soutien de leur niveau de prix.

La loi sur l'aménagement du territoire a nettement durci les dispositions en matière de classement des terrains en zone à bâtir. Les terrains constructibles sont donc moins nombreux – y compris en dehors des centres – et la pression urbaine va par conséquent s'exercer davantage sur les parcelles à bâtir existantes. Cette raréfaction croissante ainsi que l'attente de taux d'exploitation supérieurs liés à la hausse de la densification font grimper les prix des terrains constructibles. La part correspondant à la valeur du terrain étant généralement plus élevée pour les maisons individuelles, les prix de ces dernières augmentent actuellement de manière plus marquée que ceux des appartements.

Le repli des taux fait augmenter la valeur des maisons individuelles

Créant la surprise, les taux d'intérêt ont encore diminué l'année dernière. Le bas niveau des taux font davantage augmenter la valeur des maisons individuelles, car la valeur de ces dernières se révèle être plus durable. Cela s'explique par la part plus élevée correspondant à la valeur du terrain qui, contrairement à la valeur du bâtiment, n'est pas soumise à une dépréciation due à l'âge. La valeur d'une maison individuelle est donc «plus durable sur le long terme». Et plus certaines valeurs sont éloignées dans le temps, plus l'impact des taux d'intérêt est marqué, comme le démontrent de simples calculs de valeur actuelle. Les faibles taux d'intérêt se traduisent donc par une plus-value plus importante sur les maisons individuelles que sur les appartements en propriété.

Il est difficile d'évaluer lequel des facteurs précités est décisif. La baisse des taux d'intérêt se poursuivant déjà depuis un certain temps, il semble que ce soit plutôt le déplacement de la demande vers les zones où dominent les maisons individuelles qui se révèle déterminant, ainsi que la raréfaction des terrains constructibles.