Büroflächen: Unsicherheiten auf dem Büromarkt

Schweizer Büromarkt hält sich ordentlich

Gähnende Leere in Büroräumlichkeiten: Wird das die neue Norm? Wie der von der Pandemie beschleunigte Trend zum Homeoffice die Nachfrage und das Angebot auf dem Büromarkt beeinflusst und weshalb langfristig trotzdem mit einem Zuwachs an Büroflächen gerechnet wird – die Immobilienstudie 2022 im Detail.

Unsicherheit prägt Angebot und Nachfrage im Büromarkt

Aufgrund anhaltender Unsicherheiten durch die COVID-19-Pandemie hinkt die Büroflächennachfrage dem Wachstum der Bürobeschäftigungszahlen hinterher. Trotz der robusten Entwicklung der Bürobeschäftigung hielten sich viele Nachfrager bei der Anmietung neuer Flächen zurück – im Unwissen darüber, wie gross der Flächenbedarf in der neuen Arbeitswelt sein wird.

Auch wenn die Unsicherheit über den künftigen Bedarf an Büroflächen bei vielen Mietern noch immer recht gross ist, liessen sich am Markt doch etliche Mietvertragsverlängerungen und auch Neuabschlüsse – insbesondere zu Konzentrationszwecken – beobachten. Nichtsdestotrotz erwarten die Experten der Credit Suisse einen mittelfristig durch Homeoffice verursachten Minderbedarf an Büroflächen von rund 15 Prozent.

Büromarkt: Beschäftigungswachstum erholt sich gut

Im Büromarkt erholt sich das Beschäftigungswachstum gut

Quellen: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q3/2021

Bis 2060 dürften mehr Büroflächen benötigt werden

Dieser mittelfristige Rückgang der Büroflächennachfrage aufgrund von Homeoffice-Modellen wird jedoch langfristig von einem starken Digitalisierungstrend überlagert. Denn die zunehmende Digitalisierung verwandelt viele Jobs in Bürotätigkeiten und lässt die Büroquoten in sämtlichen Branchen steigen – bis 2060 auf durchschnittlich 60 Prozent. Damit dürfte sie auf lange Sicht eine markante zusätzliche Büroflächennachfrage generieren:

Für die Schweiz wird bis ins Jahr 2060 ein Beschäftigungswachstum von insgesamt 10 Prozent erwartet, was bis dahin zu einem Büroflächenwachstum von rund 6 Prozent führt. Unter Einbezug des Homeoffice-bedingten Nachfragerückgangs von geschätzten 15 Prozent bis 2030 resultiert daraus hingegen ein Flächenrückgang von 10 Prozent bis 2060. Wird allerdings als dritte Komponente auch der überragende Einfluss der Digitalisierung miteinbezogen, ergibt sich für die Schweiz bis 2060 ein Mehrbedarf an Büroflächen von 23 Prozent.

Bürofläche: Digitalisierungstrend erhöht langfristig die Nachfrage

Digitalisierungstrend erhöht langfristig die Nachfrage nach Büroflächen

Quellen: Ecoplan, KPMG, Bundesamt für Statistik, Rutzer & Niggli, Credit Suisse

Das Angebot an Büroflächen steigt wieder

Aufgrund der zögerlichen Nachfrage nahmen die zur Vermietung ausgeschriebenen Büroflächen wieder leicht zu. Zum Angebotsanstieg trugen alle Teilmärkte bei. Ein weiterer Anstieg des Flächenangebots ist trotz dem stärker werdenden Beschäftigungswachstum denkbar, zumal es bisher erst in wenigen Fällen zu grösseren Flächenaufgaben oder -reduktionen aufgrund der Corona-Pandemie gekommen ist. Insbesondere für grosse und periphere Flächen dürfte jedoch eine weitere Zunahme zu erwarten sein.

Büroflächen: Angebot steigt in allen Teilmärkten

Büroflächenangebot steigt in allen Teilmärkten

Quellen: Credit Suisse, Meta-Sys

Letzter Datenpunkt: Q2/2021

Zurückhaltende Bautätigkeit auf dem Büromarkt

Den eingereichten Baubewilligungen nach zu urteilen, sollte die zukünftige Bautätigkeit von Büroobjekten schweizweit deutlich unter dem langfristigen Mittelwert bleiben. Solange sich die Unsicherheiten im Hinblick auf den künftigen Flächenbedarf nicht klären, dürften Investoren entsprechend vorsichtig bleiben und sich mit neuen Büroprojekten zurückhalten.

Büromarkt erwartet geringere Ausweitung

Büromarkt erwartet geringere Ausweitung

Quellen: Baublatt, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 10/2021

Die pandemiebedingt schwache Nachfrage macht sich in steigenden Angebotsquoten und Leerständen bemerkbar. Insgesamt stiegen die in der Schweiz offiziell gemessenen Leerstände um moderate 13 Prozent. Damit wurde der Abbau der Leerstände, der in den beiden Jahren zuvor zu beobachten war, praktisch wieder rückgängig gemacht. Im Vergleich mit ausländischen Märkten hält sich der Schweizer Büromarkt jedoch besser als erwartet.

Büromarkt verzeichnet steigende Leerstände

Büroleerstände steigen wieder

Quellen: Diverse statistische Ämter, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 06/2021

Büromarkt Schweiz: ein Ausblick für 2022

Was ist im laufenden Jahr zu erwarten? Einerseits dürften das Beschäftigungswachstum und die abklingenden COVID-19-Infektionsraten die Flächennachfrage in den nächsten Quartalen beleben. Andererseits wird bei auslaufenden Mietverträgen mit Flächenrationalisierungen gerechnet – insbesondere vonseiten grosser Unternehmen. Künftig kann daher pro Beschäftigten nicht mehr mit demselben Flächenbedarf gerechnet werden. Zudem trübt der Russland-Ukraine-Konflikt die positiven Konjunkturaussichten auch für die Schweizer Wirtschaft. Die Vermarktungssituation wird somit voraussichtlich schwierig bleiben. Wir rechnen damit, dass Flächenangebote und Leerstände auf hohen Niveaus verharren und die Mietpreise weiterhin ein leichtes Minus verzeichnen.

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