Büroflächen werden nicht mehr so viel nachgefragt

Neue Büroräume mieten? Unternehmen warten lieber ab.

Durch den Lockdown erlebte die Schweiz im letzten Jahr einen starken Trend zum Homeoffice. Das spiegelt sich in der Nachfrage nach Büroflächen wider. Unternehmen warten lieber ab, bevor sie neue Büroräume mieten. Was bedeutet das für den Büromarkt? Die Immobilienstudie 2021 der Credit Suisse liefert die Antworten.

Büromarkt leidet unter Lockdowns und Homeoffice

Die Corona-Krise treibt viele Schweizer Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen während des ersten Lockdowns ins Homeoffice. Die Büroflächen stehen vorübergehend also leer. Und auch knapp ein Jahr später arbeitet die Schweiz grösstenteils von zu Hause aus. Dies unter anderem, weil der Bundesrat in einem neuerlichen Teil-Lockdown eine Homeoffice-Pflicht eingeführt hat. Eine Entwicklung, die gemäss der Immobilienstudie 2021 der Credit Suisse einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage nach Büroflächen hat.

Nachfrage nach Büroflächen erlebt einen langfristigen Rückgang

Für die Jahre 2020 und 2021 wird eine starke Abnahme in der Nachfrage nach Büroflächen um rund 700’000 m2 erwartet. Hauptursache dafür ist der Umstand, dass bei den Unternehmen seit Ausbruch der Krise statt Wachstum Kosteneinsparungen im Vordergrund stehen. Viele Firmen warten ab, um zu sehen, inwiefern sich das Homeoffice auf den eigenen Büroflächenbedarf auswirkt und ob dadurch langfristig Büroflächen eingespart werden können.

Mittelfristig dürfte der Stellenwert des Büros jedoch wieder höher gehandelt werden, da die anfänglich hohe Produktivität im Homeoffice aufgrund fehlender sozialer Kontakte sowie mangelnder Kommunikation mit der Zeit abnehmen dürfte. Aufgrund der beidseitigen Vorteile von zentralen Bürostandorten und Homeoffice werden sich zukünftig wohl Mischformen durchsetzen. Daraus dürfte über die nächsten zehn Jahre ein langfristiger Rückgang der Büroflächennachfrage von 15 Prozent resultieren.

Corona-Krise lässt Nachfrage nach Büroflächen sinken

Die Nachfrage nach Büroflächen nimmt ab

Geschätzte Zusatznachfrage im Vergleich zum Vorjahresquartal in 1000 m2;

Prognosen für 4. Quartal 2020 und für 2021

Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik

Letzter Datenpunkt: Q3/2020 

Angebotsquote der Büroflächen ist in Grosszentren hoch

Auf der Gegenseite bleibt die Angebotsquote der Büroflächen trotz guter Flächenabsorption in den letzten Jahren weiterhin hoch. Werden auch Flächen berücksichtigt, die zum Teil schon länger im Angebot stehen, erreichten die schweizweit ausgeschriebenen Flächen im Sommer 2020 ein ähnliches Niveau wie 2019.

Im schweizweiten Vergleich sticht derweil vor allem Genf mit einer Angebotsquote von 11,5 Prozent hervor. Auch in den Grosszentren Lausanne (7,9 Prozent) und Basel (7,7 Prozent) ist die Angebotsquote aufgrund der Entwicklung vieler neuer und der Freisetzung bestehender Flächen ebenfalls gross. Demgegenüber ist das Angebot in Zürich (7 Prozent) und Bern (5,7 Prozent) vor allem in der Innenstadt knapp, während an den Rändern ein grosses Flächenangebot auf Mieter wartet.

Angebot an Büroflächen ähnlich hoch wie 2019

Das Büroflächenangebot bleibt auf hohem Niveau

Summe der quartalsweise (im Internet) ausgeschriebenen Flächen (Bestand und Neubau) in m2

Quelle: Credit Suisse, Meta-Sys

Letzter Datenpunkt: Q2/2020

Anziehungspunkte machen Büroflächen in der Innenstadt attraktiv

Während das Angebot an Büroflächen in Innenstädten häufig knapp ist, müssen sich die äusseren Büromärkte mit viel überschüssiger Fläche den Folgen der Corona-Krise stellen. Der Fokus auf zentrale Lagen hängt dabei von einer hohen Dichte an Anziehungspunkten (POIs – Points of Interest) ab.

Weisen die Büroimmobilien neben einer guten Erreichbarkeit auch eine Umgebungsqualität mit einem grossen Dienstleistungsangebot auf, ist es für Unternehmen einfacher, die Mitarbeitenden wieder vom Homeoffice ins Büro zu locken. Büroflächen an Standorten mit wenigen Anziehungspunkten werden folglich überproportional oft ausgeschrieben, da sie weniger stark nachgefragt werden.

Büroräume mieten wird aufgrund steigender Leerstände günstiger

Trotz hoher Angebotsquote und niedriger Nachfrage in äusseren Büromärkten ist bei den Leerständen von Büroflächen noch keine signifikante Zunahme sichtbar. Die Auswirkungen einer Krise schlagen in der Regel erst zeitversetzt auf den Büromarkt durch. So sind in der Stadt Zürich (minus 23 Prozent) und im Kanton Waadt (minus 19 Prozent) die leer stehenden Flächen 2020 gar gesunken.

Die Leerstände bei den Büroflächen haben sich kaum verändert

Die Büroleerstände sind gegenüber 2019 noch unverändert.

Leer stehende Büroflächen per 1. Juni, in 1000 m2

Quelle: Diverse statistische Ämter, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 06/2020

Aufgrund der zunehmenden Baubewilligungen dürfte sich im laufenden Jahr die Schere zwischen Angebot und Nachfrage nach Büroflächen jedoch weiter öffnen und somit aufgrund der Überkapazität zu steigenden Leerständen und sinkenden Mieten führen. Damit wird sich das bereits heute grösser gewordene Gefälle zwischen den Zentren und den Rändern der Büromärkte in Bezug auf Flächenangebote, Leerstände und Mietpreise in den nächsten Jahren weiter akzentuieren.

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