Büroflächen: Markt erholt sich – Ansprüche an Büroräume steigen

Die Nachfrage nach Büroflächen steigt. Ebenso die Ansprüche.

Der Markt für Büroflächen in der Schweiz erholt sich. Noch steigt das Angebot an Büroräumen aber stärker als die Nachfrage. Und die Digitalisierung bringt neue Herausforderungen für Anbieter von Bürogebäuden.

Nachfrage nach Büroflächen steigt

Die Beschäftigung und damit auch die Nachfrage nach Büroflächen ist in der Schweiz im letzten Jahr gestiegen. Zu verdanken ist das der guten Konjunktur. Zwar erfolgte das Beschäftigungswachstum mit zeitlicher Verzögerung, doch sind innert Jahresfrist 68’400 neue Arbeitsplätze entstanden. Das Gros davon betrifft den Dienstleistungssektor mit 49’600 Stellen. Das entspricht einem Wachstum von 1,7 Prozent.

Gedämpft wurde das Wachstum bei den Büroarbeitsplätzen durch den Beschäftigungsrückgang bei Banken, Versicherungen, dem Grosshandel und der Telekommunikation. Diese haben die Zahl ihrer Angestellten in den letzten zwölf Monaten um über 10’000 reduziert. Trotzdem war die Nachfrage nach Büros unter dem Strich positiv. Die Immobilienmarktstudie der Credit Suisse schätzt die Zusatznachfrage nach Bürofläche im vergangenen Jahr auf 596’000 Quadratmeter ein. Im Jahr 2017 waren es noch 325’000 Quadratmeter und 2016 waren es 215’000 Quadratmeter. Auch dieses Jahr dürfte die Zusatznachfrage ansehnlich sein, wenn auch etwas niedriger.

Dienstleistungsbranchen brauchen mehr Büroräume

Unternehmensdienstleistungen schaffen Arbeitsplätze

Jahreswachstum der Beschäftigung (auf Vollzeitbasis) in ausgewählten Dienstleistungsbranchen (per Ende 3. Quartal 2018)

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse 

Trotzdem erhöht sich das Angebot an Büroräumen

Gleichzeitig mit dem Anstieg der Nachfrage wächst auch das Angebot an Büroflächen moderat weiter. Dies obwohl die Investoren aufgrund hoher Leerstände im Büroflächenmarkt etwas vorsichtiger agieren. Doch das anhaltende Tiefzinsumfeld führt zusammen mit den beschränkten Investitionsalternativen dazu, dass der Bau von Immobilien und eben auch Büroflächen attraktiv bleibt. Entsprechend nahmen 2018 die online angebotenen Büroflächen weiter zu. Per 2. Quartal 2018 stieg die schweizweit online angebotene Bürofläche auf 2,65 Millionen Quadratmeter, was einer Angebotsquote von 4,9 Prozent entspricht.

Angebot an Büroflächen steigt

Angebot für Büroflächen steigt auf 2,65 Mio. m2

Summe der quartalsweise im Internet ausgeschriebenen Flächen (Bestand und Neubau), in m2

Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse

Wachsender Schattenmarkt für Bürogebäude

Das effektive Angebot an Büroflächen dürfte allerdings noch höher sein. Es ist davon auszugehen, dass nicht alle zur Miete stehenden Immobilien ausgeschrieben werden. Denn wegen hoher Leerstände erscheinen immer mehr Objekte gar nicht mehr auf den Plattformen, um nicht als Ladenhüter zu gelten. Vor allem grosse Immobilien über 2000 Quadratmeter sind wenig gefragt und blieben lange Zeit leer. Diese Objekte werden nur noch punktuell und als Teilflächen inseriert. Die Studienautoren der Immobilienmarktstudie gehen von mindestens 430’000 Quadratmetern aus, die in diesem Schattenmarkt verschwinden.

Steigende Leerstände betreffen allerdings primär die mittleren und äusseren Büromärkte. In Zentren wie Zürich und Bern ist die Nachfrage nach Büros dagegen dank der guten Konjunktur gestiegen. So sind die Leerstände beispielsweise in der Stadt Zürich 2018 zum vierten Mal in Folge gesunken. Damit sind sie heute 36 Prozent unter den Höchstwerten aus dem Jahr 2014.

Tertialisierung steigert den Bedarf an Büroflächen

Angebot und Nachfrage nach Büroflächen werden aber nicht nur von der Konjunktur, sondern auch von strukturellen Veränderungen beeinflusst. So nimmt in vielen Branchen das Gewicht von Dienstleistungen zu. Betriebe verkaufen nicht mehr nur Maschinen und Anlagen, sondern bieten ebenfalls die entsprechenden Dienstleistungen an. Deshalb steigt die Zahl der Angestellten in Büros gerade in Industriebetrieben, aber auch in anderen Sektoren. Die fortschreitende Digitalisierung trägt zusätzlich dazu bei, dass neue Berufsbilder entstehen, die einen Büroarbeitsplatz benötigen.

Bedarf an Büroräumen steigt in vielen Branchen

Steigender Anteil von Büroarbeitsplätzen in vielen Branchen

Anteil der Tätigkeiten je Branche, die an einem Büroarbeitsplatz ausgeführt werden

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

Digitalisierung wird die Büroräume verändern

Gerade die Digitalisierung schafft aber nicht nur Büroarbeitsplätze durch neue Job-profile. Sie verändert auch Arbeitsmethoden und -prozesse. Neue Arbeitsformen wie Jobsharing, Teilzeitarbeit und Telearbeit werden durch die Digitalisierung begünstigt; Arbeitsverhältnisse wandeln sich in Richtung befristeter Arbeit, flexibler Arbeitszeiten oder Plattformarbeit.

Ein Trend geht in Richtung ortsunabhängiges Arbeiten. Zweit- und Drittarbeitsplätze gewinnen an Bedeutung. Besonders Tele-Heimarbeit ist beliebt. 2017 arbeiteten bereits 28 Prozent aller Erwerbstätigen in der Schweiz gelegentlich von zu Hause aus statt im Büro. Immer öfter wird zudem an dritten Orten wie Bahnhöfen, Flughäfen, Cafés, Bibliotheken oder in Shopping-Umgebungen gearbeitet.

Veränderungen in der Arbeitswelt betreffen auch Büroräume

Veränderungen in der Arbeitswelt

Arbeitswelt zwischen gestern und morgen; von innen nach aussen ansteigend

Quelle: Credit Suisse

Bürogebäude müssen flexibler und effizienter werden

Immobilien müssen diesen Veränderungen Rechnung tragen, indem sie Effizienz und Flexibilität bieten. Das können flexible Raumstrukturen sein, die es den Mitarbeitenden erlauben, die Infrastruktur ihren Arbeitsprozessen anzupassen und aktivitätsbezogen zu arbeiten. Zeitgemässe Büroflächen ermöglichen es, die Funktion der Objekte mit wenigen Handgriffen zu verändern. Der klassische Arbeitsplatz verliert dabei an Bedeutung. Er wird zugunsten von Desksharing ersetzt.

Solche flächensparenden Arbeitsplatzmodelle werden zusammen mit der fortschreitenden Automatisierung und dem Trend zu ortsungebundenem Arbeiten den Bedarf an Büroflächen reduzieren. Allerdings dürfte diese Entwicklung durch die Tertialisierung, die fortschreitende Digitalisierung und die wachsende Erwerbsbevölkerung wettgemacht werden.

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