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Büromärkte gesunden von ihrem Kern aus

Das Marktumfeld für Büroimmobilien präsentiert sich positiv. Im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs hat sich das Beschäftigungswachstum kräftig erhöht, was wiederum die Nachfrage nach Büroflächen belebt. Während sich insbesondere die inneren Büromärkte der Grosszentren erholen, ist davon in den äusseren Büromärkten noch kaum etwas zu spüren.

Wirtschaftswachstum führt zur stärkeren Nachfrage nach Büroflächen

Die Schweizer Wirtschaft zeigte 2018 eine überdurchschnittlich gute Performance. Dies wirkt sich positiv auf die Beschäftigungsrate in der Schweiz aus. Insbesondere Betriebe im Unternehmensdienstleistungsbereich, aber auch im Gesundheits- und Informationstechnologiesektor konnten in diesem Jahr ein starkes Beschäftigungswachstum verzeichnen. Zudem zeigt inzwischen auch die Industriebranche eine gesteigerte Beschäftigungsrate. Dem gegenüber steht der Beschäftigungsabbau in klassischen Bürobranchen wie den Finanzdienstleistungen, dem Grosshandel oder der Telekommunikation.

In diesen Branchen, die einen grossen Bestand an Büroflächen halten, wurde die Beschäftigungszahl im vergangenen Jahr um über 10000 Stellen reduziert. Dementsprechend haben diese Branchen weniger Büroflächen nachgefragt. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Büroflächen aber durch eine Vielzahl von Branchen mit grossem Bedarf an Büroarbeitsplätzen gestützt. Strukturelle Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt sowie ein zyklisches Beschäftigungswachstum führen letztlich zu einer höheren Nachfrage nach Büroflächen.

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Zusatznachfrage nach Büroflächen

Geschätzte Zusatznachfrage im Vergleich zum Vorjahresquartal in 1000 m²; Prognosen für 4. Quartal 2018 und 2019
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik

In der Peripherie werden mehr Büroräume gebaut

Ein anhaltendes Tiefzinsumfeld, geringe Finanzierungskosten und beschränkte Investitionsalternativen machen den Neubau von Immobilien weiterhin attraktiv. Jedoch ist das Volumen der Baubewilligungen für Büroflächen in den Gross- und Mittelzentren gesunken. In der Peripherie hingegen verzeichnen die Gemeinden eine zunehmende Bautätigkeit. Die peripheren Baubewilligungen in Höhe von CHF 753 Mio. übersteigen sogar die Summe jener der Grosszentren.

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Geplante Ausweitung an Büroflächen nach Raumtyp

Baubewilligungen, gleitende 12-Monats-Summe in CHF Mio.
Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Erholung noch auf Kerne der Büromärkte beschränkt

Eine Erholung ist vor allem an den inneren Büromärkten der Grosszentren zu erkennen. Die zur Vermietung ausgeschriebenen Büroflächen haben dort bereits um ein knappes Fünftel abgenommen. In Genf und Zürich hat sich die positive Entwicklung auch bereits auf die mittleren Büromärkte übertragen. Dennoch sind die Angebotsquoten insgesamt weiter gestiegen, weil die Erholung noch kaum in den äusseren Büromärkten – mit Ausnahme von Lausanne – auftritt. Aufgrund der tiefen Zinsen wurden viele neue Flächen in der Agglomeration entwickelt. Je nach Grosszentrum entfallen daher 50–80 % des Flächenangebots auf die äusseren Büromärkte, was dort zu höheren Leerständen führt.

Mietpreise für Büroräume sanken im Jahr 2018

Die Auswirkungen des hohen Flächenangebots in den äusseren Büromärkten zeigen sich in den Mietpreisen. In den meisten Regionen der Schweiz sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Die Belebung der Nachfrageseite sollte aber mittelfristig zu einem Ende der Mietpreisrückgänge führen. Eine Ausnahme hiervon bildet Genf, wo aufgrund des Strukturwandels und der stark gestiegenen Leerstände vor allem im äusseren Büromarkt weiterhin rückläufige Mietpreise wahrscheinlich sind.

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Regionale Mietpreise

Hedonischer Mietpreisindex auf Basis von Vertragsabschlüssen, Index: 2005 = 100
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse
 

Immobilienmarkt ist auf Erholungskurs

Der Ausblick für den Büroimmobilienmarkt für 2019 zeigt: Zwar ist im nächsten Jahr mit einer Beruhigung der Schweizer Wirtschaft und einer Verlangsamung der Wachstumsrate zu rechnen. Die Lage am Schweizer Arbeitsmarkt dürfte sich jedoch eher noch verbessern, weshalb sich die Erholung am Büromarkt fortsetzen sollte. Es ist jedoch noch unklar, ob der Konjunkturaufschwung ausreichen wird, um auch eine Absorption der vielen verfügbaren Flächen in den äusseren Büromärkten zu gewährleisten. Dagegen dürfte es an guten Lagen zu Verknappungserscheinungen und wieder steigenden Mieten kommen, sodass das Mietpreisgefälle zwischen Zentrum und Peripherie klar zunehmen sollte.