Büroflächen nach Corona: Was treibt den Markt für Bürogebäude?

Pandemie und Digitalisierung. Wie reagiert der Schweizer Büroflächenmarkt?

Die Schweizer Wirtschaft erholt sich weiterhin gut vom pandemiebedingten Einbruch, doch die Nachfrage nach Büroflächen hinkt hinterher. Wir rechnen trotz konjunktureller Erholung mit einem Verharren der Flächenangebote und Leerstände auf hohem Niveau. Langfristig dürfte sich jedoch der Wandel der Arbeitswelten in einem erhöhten Bedarf nach Büroarbeitsplätzen niederschlagen und den Anbietern von Büroflächen eine stark steigende Nachfrage bescheren.

Bürobranche ist von der Pandemie weniger betroffen

Die Schweizer Wirtschaftsleistung hat ihr Vorkrisenniveau wieder erreicht. Insbesondere Branchen mit einem klassisch hohen Büroarbeiteranteil haben die Pandemie verhältnismässig besser überstanden, weil sie ins Home-Office ausweichen konnten.

Insgesamt verzeichnete die Bürobranche mit einem Plus von 1,8 Prozent folglich ein deutlich dynamischeres Beschäftigungswachstum als die Gesamtwirtschaft. Die meisten Stellen wurden im Bereich Unternehmensdienstleistungen geschaffen. Der Detailhandel, das Transportwesen und das Gastgewerbe erlitten im Gegensatz dazu die stärksten Beschäftigungsrückgänge.

Home-Office-Trend verringert Bedarf an Büroflächen

Der üblicherweise enge Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Bürobeschäftigung und der Nachfrage nach Büroflächen hat sich in der Pandemie teilweise entkoppelt. Die Flächenabsorption harzt unter anderem, weil sich die Bewältigung der Pandemie in die Länge zieht und sich der Trend zum Home-Office verfestigt. Bewegungsdaten weisen darauf hin, dass Arbeitsstätten generell auch per Ende des 3. Quartals weiterhin um rund 15 Prozent weniger frequentiert wurden.

Frequentierung Arbeitsstätten: Mobilitätsdaten Schweiz

Weniger Menschen in den Arbeitsstätten als vor der Pandemie

Mobilitätsdaten Schweiz. Gleitender 7-Tages-Durchschnitt; 0 = Referenzwert vor der Pandemie

Quelle: Google
Letzter Datenpunkt: 30.10.2021

Unsicherheiten führen zu zögerlicher Nachfrage bei Büroflächen

Trotz der relativ robusten Entwicklung der Bürobeschäftigung hielten sich viele Nachfrager bei der Anmietung neuer Flächen zurück. Insgesamt war die Flächennachfrage jedoch nicht so stark negativ betroffen wie vermutet, da etliche Mietvertragsverlängerungen vorgenommen wurden.

Zudem wird im Zuge des langwierigen Normalisierungsprozesses zunehmend offensichtlicher, dass ein zentrales Büro für die Kommunikation und Interaktion innerhalb eines Unternehmens eine wichtige Rolle spielt. Insgesamt erwarten wir, dass sich die Zusatznachfrage, die im laufenden Jahr um rund 260'000 m² gesunken ist, im nächsten Jahr auf rund 360'000 m² erholen sollte.

Büroflächen: Entwicklung und Prognose der Zusatznachfrage

Nachfrage nach Büroflächen erholt sich

Geschätzte Zusatznachfrage im Vergleich zum Vorjahresquartal in 1’000 m²; Prognosen für 4. Quartal 2021und für 2022

Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik
Letzter Datenpunkt: Q2 2021

Angebot für Büroflächen steigt auch in Innenstädten

Aufgrund der zögerlichen Nachfrage steigt auch das Büroflächenangebot schweizweit leicht an. In den Innenstädten macht sich der Trend am stärksten bemerkbar. Insgesamt hat die Angebotsquote für Büroflächen innert Jahresfrist von 5,5 Prozent auf 5,8 Prozent zugenommen.

Die Unsicherheiten über den Flächenbedarf machen sich auch beim Bauinvestitionsvolumen von Büroobjekten bemerkbar. Mit 1’598 Millionen Franken lag dieses in den vergangenen 12 Monaten rund 17 Prozent unter dem langfristigen Mittelwert.

Der Trend zum Home-Office dürfte dem Büroflächenmarkt also noch einige herausfordernde Quartale bescheren. Aufgrund der künftig vermehrt hybriden Arbeitsweise rechnen wir unverändert mit einem Minderbedarf an Büroflächen von rund 15 Prozent. Dies gilt insbesondere für grosse und peripher gelegene Flächen.

Der digitale Wandel der Arbeitswelten dürfte für Anbieter von Büroflächen auf lange Sicht aber auch positive Folgen haben. Durch den erhöhten Bedarf nach Büroarbeitsplätzen können sie langfristig von einer stark steigenden Nachfrage profitieren.

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei Credit Suisse, spricht im Interview über die Prognosen zur Entwicklung des Büroflächenmarktes in der Schweiz in 2022.

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Rückgang des Büroflächenbedarfs ist eine vorübergehende Tendenz

Home-Office-bedingte Büroflächenreduktionen führen zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig steigt die Anzahl der Arbeitstätigkeiten, die im Büro am Bildschirm ausgeführt werden. Daher dürfte der Anteil von Büroarbeitsplätzen langfristig in allen Branchen signifikant steigen und sich in einem entsprechend höheren Büroflächenbedarf niederschlagen. Gemäss unserer Modellierung übersetzt sich so ein Beschäftigungswachstum von 10 Prozent bis 2060 in einen Anstieg der Büroflächennachfrage um 42 Prozent im gleichen Zeitraum. Bei zusätzlicher Berücksichtigung der Home-Office-bedingten Flächenreduktion prognostizieren wir schliesslich einen Anstieg der Flächennachfrage von rund 23 Prozent bis 2060.

Was bedeutet die aktuelle Situation auf dem Markt für Büroflächen für Ihr Unternehmen? Wir helfen Ihnen gerne weiter.

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