Bürofläche pro Mitarbeiter nimmt ab

Die Nachfragebelebung auf dem Büroflächenmarkt verstärkt die deutlichen Zeichen der Stabilisierung. Das dürfte zu einem Rückgang von Angebotsquoten und Leerständen und einer Seitwärtsbewegung bei den vertraglich vereinbarten Mieten führen. Angebot und Nachfrage für Büroflächen stabilisieren sich dank der guten Wirtschaftslage. Das wirkt sich auf die Preise aus. Langfristig dürfte der Bedarf an zusätzlichen Büroflächen allerdings sinken.

Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert vom Wirtschaftsaufschwung, der sich auch im Jahr 2018 fortsetzen dürfte. Bezogen auf den Markt für Büroflächen stimmt insbesondere die Zahl der offenen Stellen zuversichtlich. Diese hat im dritten Quartal 2017 zum sechsten Mal in Folge zugenommen (plus 7.5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal).

In den klassischen Bürobranchen stieg die Beschäftigung im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr um 0.5 Prozent. Die Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2018 der Credit Suisse prognostiziert daher kurzfristig eine positive Entwicklung für den Büroflächenmarkt. Besonders die Versicherungsbranche konnte zulegen, während der Strukturwandel in der Finanzwirtschaft dagegen noch nicht abgeschlossen ist.

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Beschäftigungswachstum nach Branchen

Jahreswachstum ausgewählter Dienstleister auf Vollzeitbasis
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik

Industrie benötigt mehr Bürofläche

Langfristig bestehen aber grosse Unsicherheiten. So verringern moderne Arbeitsformen den Flächenbedarf pro Mitarbeiter kontinuierlich. Flexible Arbeitszeiten und Arbeitsorte führen dazu, dass Planer heute nur noch 14 bis 16 Quadratmeter pro Mitarbeiter einrechnen, wenn sie neue Büroräume erstellen. Gemäss Property Market Analysis, einem britischen Immobilienberater, hat sich die durchschnittliche Bürofläche pro Mitarbeiter an den elf grössten Bürostandorten Europas in den letzten zehn Jahren um 0.6 Prozent pro Jahr, beziehungsweise um insgesamt 1.2 Quadratmeter, reduziert. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.

Zusätzliche Nachfrage nach Büroflächen kommt dagegen aus der Industrie: Kontinuierlich wandeln sich Betriebe in Richtung Dienstleistungsanbieter. Immer häufiger werden nicht nur Maschinen und Anlagen verkauft, sondern auch Dienstleistungen. Obwohl insgesamt im Industriesektor Arbeitsplätze verschwinden, wächst dort deshalb der Bedarf an Büroarbeitsplätzen.

Babyboomer verabschieden sich ins Rentenalter

Grossen Einfluss auf die benötigte Bürofläche hat die Entwicklung der Schweizer Erwerbsbevölkerung. Hier gibt es gegenläufige Entwicklungen. Einerseits geht die Generation der Babyboomer langsam in Rente. Bis 2029 dürfte die Zahl der Erwerbstätigen, die das Pensionsalter erreichen, auf einen Rekordwert von 42'500 Personen ansteigen.

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Demografische Alterung bis 2040

Erwerbspersonen, die das ordentliche Rentenalter erreichen; ab 2016: Prognosen
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik

Dafür wächst in Büros der Anteil an Frauen und Senioren

Gleichzeitig sind ältere Arbeitskräfte zunehmend bereit, über das Pensionsalter hinaus zu arbeiten. Zwischen 2000 und 2016 stieg die Erwerbsquote der Schweizer Bevölkerung im Alter von 65 bis 74 Jahren von 14.5 auf 18.6 Prozent. Im gleichen Zeitraum stieg zudem auch die Erwerbsquote der Frauen im Alter von 20 bis 69 Jahren. 2016 erreichte sie einen Wert von 76.5 Prozent, nachdem sie 2000 noch lediglich 69.2 Prozent betrug. Trotzdem ist die Erwerbsquote der Männer mit 86.3 Prozent immer noch deutlich höher.

Migration prägt Nachfrage nach Büroräumen

Unter dem Strich lassen sich die Folgen der demografischen Alterung durch höhere Quoten von Frauen und Senioren aber nur begrenzt kompensieren. Gemäss Einschätzungen der Credit Suisse dürfte sich das durchschnittliche Wachstum der Erwerbsbevölkerung im Zeitraum von 2020 bis 2040 auf 0.21 Prozent verringern, nachdem dieses zwischen 2001 und 2016 noch 1.33 Prozent betrug.

Bereits eingerechnet in diesem Szenario ist ein Migrationssaldo von 40'000 Personen pro Jahr, was in etwa dem Durchschnitt der letzten Jahrzehnte entspricht und um rund 10'000 Personen unter dem Migrationssaldo des letzten Jahres liegt. Je nachdem, wie hoch die Migration tatsächlich ausfällt, dürfte sich die Schweizer Erwerbsbevölkerung – und damit auch die Nachfrage nach Büroflächen – stärker oder schwächer als im Basisszenario der Ökonomen der Credit Suisse entwickeln.

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Schweizer Erwerbsbevölkerung bis 2040

In Mio. Personen; ab 2017: Prognosen gemäss verschiedenen Szenarien
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik