Schweizer Anleger bleiben Immobilienanlagen treu

Als sich die Ausbreitung des Coronavirus im Jahr 2020 zu einer weltweiten Pandemie entwickelte, konnten sich auch kotierte Immobilienanlagen den heftigen Marktkorrekturen nicht entziehen. Weshalb Geschäftsimmobilien besonders betroffen sind und was das für Anleger bedeutet, zeigt die Immobilienstudie 2021 der Credit Suisse.

Anleger befürchteten Rezession im Immobilienmarkt

Die COVID-19-Pandemie sorgte für massive Verwerfungen an den globalen Märkten für Immobilienanlagen – insbesondere bei Geschäftsimmobilien. Einerseits fürchteten Anleger eine lange und tiefe Rezession, die auch den Immobilienmarkt erfassen würde. Und andererseits wurden weltweit Lockdowns verhängt, die es den Mietern temporär verunmöglichten, auf den gemieteten Flächen ausreichende Umsätze zu erwirtschaften.

Unsicherheit bei Immobilienanlagen bleibt bestehen

Trotz umfassender fiskalischer Hilfsmassnahmen und einer raschen Bereitstellung von Impfstoffen bleibt die Unsicherheit in Bezug auf die längerfristigen Folgen der Pandemie bestehen. Diese widerspiegelt sich in der weltweiten Performance kotierter Immobilienanlagen. Einige Sektorindizes wie beispielsweise die Verkaufs- (–17,8 Prozent) und die Büroflächen (–14,2 Prozent) lagen Stand 18. März 2021 noch immer weit unter dem Niveau von Anfang letzten Jahres. Als Krisengewinner betrachten die Anleger dagegen das Segment der Logistikimmobilien (plus 18,9 Prozent).

Auch in der Schweiz wandten sich die Anleger zu Beginn der Pandemie von Geschäftsimmobilien ab. Dies äusserte sich in einer negativen Performance der Immobilienaktien (–8,0 Prozent) und der Geschäftsimmobilienfonds (–3,9 Prozent) seit dem 1. Januar 2020. Wohnimmobilienfonds konnten hingegen eine positive Rendite verbuchen. Auch Direktanlagen in Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften erbrachten 2020 eine (transaktionsbasierte) Gesamtrendite von 3,2 Prozent.

COVID-bedingte Flucht aus Geschäftsimmobilien

Gesamtrenditen globaler REIT-Indizes (MSCI) nach Sektor im Vergleich mit Schweizer Immobilienanlagen seit 1.1.2020
Quelle: Datastream, IAZI, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 18.3.2021

Begrenzter Schaden durch Mietzinserlasse

Die anhaltende Skepsis gegenüber Geschäftsimmobilien ist auch der Tatsache geschuldet, dass sich viele Besitzer mit Forderungen nach Mietzinserlassen konfrontiert sahen. Dies betraf besonders Geschäftsflächen in vom Lockdown betroffenen Bereichen wie Detailhandel, Gastronomie und Hotellerie.

Gemäss den Jahres- und Halbjahresberichten kotierter Immobilienfonds und von Immobilienaktiengesellschaften verzichteten diese im Jahr 2020 auf Mieteinnahmen von rund 36 Millionen Schweizer Franken, was 1,7 Prozent entspricht. Bei Geschäftsimmobilienfonds betrugen die Mietzinserlasse im Median 3 Prozent.

Raum für Wertzuwächse bei Immobilienanlagen weiterhin vorhanden

Auf die Verkehrswerte der Immobilien sollten die temporären Ausfälle jedoch kaum durchschlagen. Entscheidender ist die Frage, wie sich ein beschleunigter Siegeszug des Online-Handels, ein anhaltender Homeoffice-Boom oder ein Einbruch des Geschäftstourismus langfristig auf die Mieterträge auswirken wird.

Erste Auswirkungen lassen sich bereits auf dem Transaktionsmarkt identifizieren. So stiegen die Bruttoanfangsrenditen von Büroflächen im vergangenen Jahr erstmals seit 2015 wieder an. Demgegenüber erreichten die Anfangsrenditen von Mehrfamilienhäusern in den Zentren (2,7 Prozent) und auch ausserhalb (3,7 Prozent) nochmals neue Tiefstände. Auch die Netto-Cashflow-Renditen von Renditegesellschaften sanken 2020 gemäss IAZI weiter. Im bestehenden Negativzinsumfeld bleiben diese durch die Mieterträge generierten Renditen jedoch noch immer attraktiv, was gerade bei den weniger von COVID-19 betroffenen Wohnrenditeliegenschaften weiterhin positive Wertänderungsrenditen zulässt.

Anfangsrendite von Mehrfamilienhäusern sinken für Anleger

Transaktionsbasierte Bruttoanfangsrenditen (Mediane) institutioneller Investoren; Stadt: Grosszentren zuzüglich Luzern, Lugano, St. Gallen, Bellinzona und Chiasso
Quelle: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 12/2020

Anleger konzentrieren sich auf Wohnrenditegesellschaften

Die Pandemie löste eine grosse Verunsicherung bezüglich der künftigen Nachfrage nach Geschäftsflächen aus. Entscheidend für den Erfolg der Immobilienanleger in den kommenden Jahren werden deshalb eine sorgfältige Beobachtung der Nachfragetrends und eine entsprechende Anpassung der individuellen Anlagestrategien sein.

Durch die Unsicherheit werden folglich Wohnrenditegesellschaften noch stärker im Fokus der Anleger stehen. Die Wertzuwächse dürften künftig jedoch geringer ausfallen als in den letzten Jahren. Grund dafür sind unter anderem die weiter steigenden Überangebotsrisiken auf dem Mietwohnungsmarkt. 2021 kann somit mit einer Gesamtrendite von 4 bis 4,5 Prozent gerechnet werden.

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