Nachfragehoch nach Büroflächen lässt wieder nach
Nachholeffekte der Pandemie und ein starker Beschäftigungszuwachs haben 2022 eine Zusatznachfrage nach Büroflächen ausgelöst: Etwa 840’000 Quadratmeter wurden zusätzlich benötigt. Verantwortlich für die erhöhte Nachfrage ist vor allem die Entwicklung der Bürobeschäftigung. Durch die zunehmende Digitalisierung steigt der Anteil an Bürobeschäftigungen in allen Branchen stetig, sodass dieser Bereich stärker wächst als die Gesamtbeschäftigung.
Das enorme Wachstum im letzten Jahr dürfte jedoch eine Ausnahme bleiben. Für 2023 ist mit einer Stabilisierung der zusätzlichen Nachfrage auf einem deutlich tieferen Niveau von rund 130’000 Quadratmetern zu rechnen.
Hybride Arbeitsformen werden beibehalten
Mit dem Ende der Pandemie kehren viele Firmen wieder ins Büro zurück und mieten zusätzliche neue Flächen an. Gleichzeitig werden hybride Arbeitsformen weiterhin beibehalten. Davon profitieren vor allem innerstädtische Lagen. Sie haben aufgrund des Trends zu flexiblen Arbeitsmodellen bessere Absorptionschancen als äussere Lagen in Grosszentren.
Gleichzeitig mit der Rückkehr aus dem Homeoffice und der gesteigerten Nachfrage ist das Flächenangebot an neuen Bürobauten gesunken. Es tauchen aber neue Bestandsflächen auf, deren Mieter gekündigt haben und die wieder vermietet werden sollen: Die verfügbaren Flächen verlagern sich teilweise von einem Objekt zum anderen.
Wenige Neubauten, aber belebte Umbautätigkeit
Das Angebot für neue Bürobauten hat in den letzten Jahren abgenommen: Baugesuche befinden sich gegenwärtig in der ganzen Schweiz 13 Prozent unter dem langfristigen Mittel. Auch Baubewilligungen liegen 11 Prozent unter dem Mittelwert seit 1995. So wurden in den vergangenen zwölf Monaten Büroflächen mit einem Investitionsvolumen von nur 1’710 Mio. Schweizer Franken bewilligt.
Der Grund dafür ist einerseits die Unsicherheit bezüglich des zukünftigen Flächenbedarfs durch hybride Arbeitsmodelle und Homeoffice. Andererseits sind höhere Finanzierungskosten und Bauteuerung einem höheren Investitionsvolumen nicht zuträglich.
Bei Umbauarbeiten wiederum zeigt der Trend nach oben: Das Volumen an Umbaugesuchen liegt 23 Prozent über dem langfristigen Mittel. Aufgrund der Nebenkostenteuerung werden energetische Sanierungen immer relevanter und auch veränderte Bedürfnisse angesichts hybrider Arbeitsmodelle machen Umbauten notwendig. Zudem sorgen Umnutzungen durch Bauland- und Wohnungsknappheit für vermehrte Umbautätigkeit.
Steigende Abschlussmieten für Büroflächen in Grosszentren
Bei den Mietpreisen zeigen sich regionale Unterschiede: In den Grosszentren stiegen die Abschlussmieten 2022 um jeweils über 2 Prozent. Mit Blick auf die Gesamtheit der ausgeschriebenen Flächen ist die Situation hingegen eine ganz andere. Das macht der durchschnittliche Rückgang der Angebotsmieten um 2,6 Prozent im Vorjahresvergleich deutlich.
Diese Entwicklung lässt sich dadurch erklären, dass viele Unternehmen für qualitativ hochwertige, energieeffiziente und zentrale Flächen in Städten eine höhere Zahlungsbereitschaft zeigen.
Das Volumen aller gemessenen Leerstände bleibt momentan auf einem relativ hohen Niveau. Zwar können einzelne Städte wie Genf und Basel derzeit grössere Rückgänge von rund 15 Prozent verzeichnen. Dies scheint aber keine nachhaltige Entwicklung zu sein, da sich das höhere Angebot mit einer gewissen Verzögerung niederschlagen dürfte.
Umnutzung – wenn Büros zu Wohnungen werden
Angesichts des knappen Wohnraums in den Städten und der zuweilen leeren Büros wären Umnutzungen eine logische Schlussfolgerung. Diese sind jedoch nicht ohne Weiteres umsetzbar. Als zentrales Problem erweist sich mehrheitlich die Rentabilität, da die Baukosten einer Umnutzung meist über der Hälfte derer von Neubauten liegen. Die erwarteten Erträge der neuen Wohnungen müssen die der Büronutzung dann deutlich übertreffen.
In der Folge entstehen daher häufig Eigentums- oder Mietwohnungen im hochpreisigen Segment. Diese Voraussetzungen machen Umnutzungen trotz zum Teil hoher Büroleerstände und Wohnungsknappheit herausfordernd. Sie werden deshalb zwar vereinzelt umgesetzt, dürften aber kaum zu einem Massenphänomen werden.
Aussichten auf dem Büroflächenmarkt hängen von Qualität und Lage ab
Das gegenwärtig starke Beschäftigungswachstum dürfte zumindest noch 2023 für eine vermehrte Büroflächennachfrage sorgen. Die zunehmende Etablierung flexibler Arbeitsmodelle wird jedoch auch längerfristig Spuren hinterlassen und die Vermarktungssituation anspruchsvoller gestalten. Dies gilt besonders für Flächen an peripheren Lagen, energetisch ineffiziente Bestandsflächen und Objekte mit starren Grundrissen, die eine Anpassung der Räumlichkeiten an neue Arbeitsformen erschweren.
Auch angesichts der anstehenden wirtschaftlichen Abkühlung kann mit einem Anstieg der Leerstände ausserhalb der Zentren gerechnet werden. An zentralen Lagen dürften die Leerstände dagegen weiter sinken. Bei den Mieten ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen.