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Ein guter Moment für diversifizierte Investitionen 

Immobilien brachten den Anlegern in den letzten Jahren attraktive Erträge und vielerorts steigende Marktwerte der Objekte. Investitionen über die Landesgrenzen hinaus blieben bis jetzt aber die grosse Ausnahme.

Was Immobilien betrifft, favorisieren Schweizer Anleger den vertrauten Heimmarkt. Aufschluss darüber gibt zum Beispiel die Pensionskassenstatistik: Während es bei Aktien und Obligationen seit vielen Jahren üblich ist, weit mehr als ein Drittel der Anlagen im Ausland zu tätigen, konzentrieren sich die Anleger bei Immobilien auf einen Anlagehorizont, der zwischen Genf und Rorschach liegt. Nur gerade 7,4 % tätigen ihre Immobilieninvestments im Ausland.

Erklärungsansätze gibt es einige: Investitionen in Bauprojekte und Immobilien gelten traditionell als "local business". Um die spezifischen Eigenschaften und Risiken der Mikrolage gründlich einschätzen zu können, muss man zwingend mit den Verhältnissen vor Ort vertraut sein. Unterschiedliche Rechtssysteme, fundamental andere Voraussetzungen hinsichtlich Vermarktung, Bau, Bewirtschaftung, Steuern etc. stellen hohe Hürden für Investoren dar. Hinzu kommt, dass seit dem Zusammenbruch von Lehmann Brothers 2008 die internationalen Immobilienmärkte unter schlechten Vorzeichen standen. Vor allem in den USA, aber auch in Grossbritannien, Irland oder Spanien wurden Immobilien von einem Abwärtsstrudel erfasst, zugleich haben sich die Finanzierungsmöglichkeiten für Immobiliengeschäfte zusehends verschlechtert. Viele Anleger liessen sich von der Euro- und Währungskrise abschrecken.

Doch seither hat sich die Welt verändert, und man wäre schlecht beraten, alles aus der Perspektive von 2008 zu beurteilen. Vor allem der Gedanke der wesentlich breiteren Diversifikation und die Idee, sich antizyklisch zu positionieren, sind triftige Gründe für Auslandimmobilien. Der Schweizer Franken ist gegenüber fast allen Fremdwährungen ausserordentlich stark, die wirtschaftlichen Prognosen für viele Weltregionen haben sich deutlich aufgehellt. Im Vergleich dazu sind die Immobilienrenditen in der Schweiz in den letzten Jahren gesunken – gemessen an den hohen Preisen auf dem Transaktionsmarkt sehen die Mieteinnahmen in der Schweiz oft bescheiden aus. Ob und wann dem einheimischen Markt eine Wertkorrektur bevorsteht, kann im Moment niemand wirklich zuverlässig vorhersagen.

Positive Vorzeichen

Global bieten sich ungeahnte Möglichkeiten, in viel versprechende Regionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung zu investieren. Wenn es für Anleger schon kaum möglich ist, sich an Investments in Genf oder Zürich zu beteiligen, warum nicht an San Francisco, New York, London, Stockholm oder Toronto denken? Überall auf der Welt, wo das Bruttoinlandprodukt pro Kopf und die Produktivität steigen, wächst sukzessive ein Bedarf an nutzbaren Flächen – es braucht Gewerbe- und Büroräume, Verkaufsflächen, Freizeitanlagen und natürlich auch Raum zum Leben und Wohnen. Die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung sind die wichtigsten Treiber der Immobilienmärkte. Internationale Analysten weisen zudem daraufhin, dass die optimistischen Prognosen für Immobilien global nicht bloss die Folge der Geldpolitik respektive weltweit tiefer Zinsen sind. Nicht in allen, aber in vielen Teilen der Welt sind die Fundamentaldaten positiv. Im Umfeld der High-Tech- oder Rohstoffbranche in Boston, San Francisco oder Seattle zieht die Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt an. Viele Experten schätzen Kanada als sehr interessant ein, zumal diese Volkswirtschaft in den nächsten Jahren von reichen Ressourcen bzw. Bodenschätzen und einer tiefen Staatsverschuldung profitieren dürfte. Weit überdurchschnittliche Wirtschaftszahlen sind auch für Australien und verschiedene Emerging Markets in Asien und im pazifischen Raum zu erwarten. Mittelfristig und längerfristig gilt dies analog für viele andere Regionen im Raum Asien-Pazifik.

In einzelnen Märkten wie derzeit etwa in San Francisco oder in Ländern wie Südafrika, Kanada oder Australien ist eine gesamte Performance pro Jahr im zweistelligen Prozentbereich durchaus möglich. Die Performance bei Immobilieninvestments setzt sich aus meist sehr stabilen Erträgen (Cash Flows) und der jährlichen Wertänderungsrendite der Immobilie zusammen. Der Anleger sollte sich aber im Klaren darüber sein, an welcher Kategorie Immobilie und an welchem Anlagestil er sich beteiligt. Die einen favorisieren Core-Liegenschaften an 1a-Citylagen, die hohe und längerfristig steigende Mieten erwarten lassen. Dieser Ansatz vermag vor allem in Zeiten wie jetzt zu überzeugen, wo die Obligationenzinsen oder andere fest verzinsliche Anlagen nur geringe Erträge versprechen. Die Immobilienerträge liegen in fast allen Ländern wesentlich höher als die Renditen von Staatsanleihen und Zinsen von Unternehmensobligationen. Andere Immobiliengefässe verfolgen alternative Geschäftsideen, etwa die Neupositionierung bestehender Objekte oder die Realisierung eigener Bau- und Entwicklungsvorhaben. Solche opportunistischen oder value-added-Ansätze sind mit grösseren Chancen, aber auch mit wesentlich höheren Risiken verbunden.

Kollektive Anlagen

Die meisten privaten und institutionellen Investoren dürften sich allerdings schwer damit tun, in der schier unüberschaubaren Vielfalt das Passende zu finden. Weltweit sind 3800 Immobiliengesellschaften und ausländische Real Estate Trusts (REITs) an Börsen kotiert. In den meisten Fällen ist es daher ratsam, das Segment Auslandimmobilien über einen Fonds oder eine andere Form der Kollektivanlage abzudecken. Dies gewährleistet die nötige Risikostreuung und ein professionelles Management. Vor einer Investition sollte sich der Anleger ein Bild davon machen, ob das Fondsmanagement die massgeblichen Anforderungen wie Research für die verschiedenen Wirtschaftsregionen und die unverzichtbare Kooperation mit lokalen Partnern abdeckt. Schliesslich muss sich der Anleger selbst über die Risiken Rechenschaft ablegen: Nebst den Risiken von Wertschwankungen, Bauproblemen und Mietzinseinbussen des Einzelobjekts fallen lokale Marktrisiken, je nach Anlagevehikel Börsenschwankungen usw. ins Gewicht. Je besser das Portfolio diversifiziert ist, umso eher gleichen sich diese Schwankungen im Lauf der Zeit aus. Andererseits beteiligt man sich mit Auslandimmobilien an einem weltweiten Währungsportfolio. Weil das Interesse primär dem Immobiliengeschäft gilt, wird für die meisten Anleger ein Produkt mit integrierter Währungsabsicherung die richtige Wahl sein.

Über den Autor Jürg Zulliger  

Jürg Zulliger

Der 49-jährige Jürg Zulliger arbeitet seit 1995 als Fachjournalist und Autor für verschiedene Medien wie Handelszeitung, Tages-Anzeiger, Berner Zeitung, Beobachter, NZZ am Sonntag und Immobilien Business. Mit seinen Recherchen und Analysen befasst er sich vor allem mit aktuellen Aspekten von Immobilien und Immobilieninvestments. Daneben war er mehrere Jahre selbst als Vorstandsmitglied und Stiftungsrat in der Wohnungswirtschaft und bei Pensionskassen tätig. Vor seinem Einstieg in den Journalismus hat er an der Universität Zürich Geschichte, Politische Wissenschaft und Publizistik studiert und mit dem Diplom Master of Arts bzw. lic. phil. abgeschlossen. Er ist verheiratet und Vater von zwei Kindern.

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