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Im Interview: Andreas Markwalder 

Weshalb GastroSocial in ausländische Immobilien investiert, erklärt der designierte Direktor der Ausgleichskasse und Pensionskasse.

NOVUM: Herr Markwalder, seit wann investieren Sie mit Ihrer Pensionskasse im Bereich der internationalen Immobilien und welches waren Ihre Beweggründe?

GastroSocial investiert seit 1993 in internationale Immobilien. Als erstes Investment wurde der CS Euroreal selektiert, danach kamen weitere offene deutsche Immobilienfonds dazu. Die Beweggründe zu diesem in der damaligen Zeit sicher aussergewöhnlichen Schritt waren die Erkenntnisse aus der Immobilienkrise in der Schweiz, dass auch dieses Anlagesegment zur Diversifikation beitragen würde und die Abhängigkeit vom Schweizer Markt reduziert werden konnte. Die strategische Allokation in Immobilien beträgt heute 25 %, davon 5 % im Segment Immobilien international. Aktuell sind 3,2 % im Ausland investiert.

Welche Strategie verfolgen Sie mit diesen Anlagen und wie sind Sie investiert?  
(–> Direktanlagen "listed"/"non listed", Private Equity, Fund of Funds –> Core, Value Added, Opportunistic)

Mit dieser Anlageklasse soll wie auch mit den Schweizer Immobilien insbesondere eine Illiquiditätsprämie erwirtschaftet werden, zudem soll sie als Inflationsschutz dienen. Aufgrund der Risikofähigkeit der Kasse besteht nur ein beschränktes Risikobudget, so dass in eher risikoarme Segmente primär im Core-Bereich investiert wird. Bevorzugt werden Direktanlagen über Anlagestiftungen oder Anlagefonds, es wird jedoch auch in Private Equity Gefässe angelegt, um von Nischensegmenten zu profitieren.

Welches waren Ihre Erfahrungen in den letzten Jahren?

Über die lange Frist haben sich die Investments im Ausland sicher ausbezahlt. Aufgrund der Absicherung des Währungsrisikos konnte auch die Volatilität auf ein vernünftiges Mass reduziert werden. Insbesondere in der Finanzkrise zeigte der internationale Immobilienmarkt jedoch Schwankungen, an die man sich als Schweizer Investor zuerst gewöhnen musste. Erschwerend war sicher auch, dass sich der Schweizer Markt im Gegensatz zum internationalen Umfeld in den letzten Jahren sehr stabil und in dieser kurzfristigen Zeitperiode unter Risiko-/Renditeaspekten sicher besser entwickelt hat.

Haben Sie aufgrund dieser Erfahrungen Ihre Strategie verändert oder angepasst?

Die zu Beginn gehaltenen offenen deutschen Immobilienfonds wurden aus strukturellen Gründen praktisch vollständig verkauft. Zudem wurden die Investitionen in Real-Estate-Investment-Trusts, sogenannte REITs aus Risikogründen schon früh auf ein für die taktische Beweglichkeit notwendiges Minimum beschränkt. Dies alles zugunsten von Investitionen in Direktanlagen über Anlagestiftungen und -fonds, die sich neben den guten Rendite-Risiko Eigenschaften auch durch erhöhte Transparenz auszeichnen.

Wie gehen Sie mit Währungsrisiken um? 

Die Währungsrisiken werden insbesondere in den Hauptwährungen über ein Währungsoverlay praktisch vollständig abgesichert, um das zur Verfügung stehende Risikobudget einzuhalten und um die Attraktivität der Anlageklasse in Schweizer Franken zu erhöhen. Eine Ausnahme bilden aktuell Investitionen in Euro, die aufgrund der Massnahmen der SNB nicht abgesichert werden. 

Warum lohnt es sich Ihrer Meinung nach in internationale Immobilien zu investieren?

Die erhöhte Diversifikation und Portfoliostreuung ist sicher der Hauptgrund, dass in internationale Immobilienmärkte investiert werden sollte. Eine unerwünschte Entwicklung des schweizerischen Markts kann so mindestens partiell kompensiert werden. Dies macht vor allem Sinn, wenn die Immobilienquote einen substantiellen Teil des Anlageportfolios ausmacht. Zudem ist die Korrelation zu den übrigen Anlageklassen relativ tief und die Anlageklasse wirft relativ sichere und konstante Erträge ab.

Was glauben Sie, ist der Grund, dass Schweizer Investoren im Bereich der Immobilien immer noch sehr ausgeprägt die Schweiz übergewichten resp. das Ausland oft überhaupt nicht berücksichtigen?

Der Hauptgrund ist sicher der, dass sich die Schweizer Immobilien in den letzten Jahren sehr gut und auch aussergewöhnlich stabil entwickelt haben. Und da die Immobilienkrise der 90er-Jahre mittlerweile praktisch in Vergessenheit geraten ist, wird dieses stabile Verhalten in die Zukunft extrapoliert und auch vom internationalen Immobiliensegment verlangt, welches dies jedoch nur schon aufgrund der unterschiedlichen Bewertungspraxis nicht liefern kann. Zudem besteht immer noch die Ansicht, dass aufgrund der Marktkenntnisse und der rechtlichen Begebenheiten erfolgsversprechende Immobilieninvestitionen nur lokal getätigt werden können.

Denken Sie, dass sich dies in der Zukunft ändern wird?

Ich gehe davon aus, dass sich dieses Anlageverhalten wie bei den Aktien und Obligationen verändern wird, insbesondere wenn der Schweizer Markt eine Immobilienkrise durchmachen müsste. Dies wird jedoch nur sehr langsam und in kleinen Schritten vonstattengehen.

Welche Tipps würden Sie einem Unternehmen geben, das beabsichtigt, in internationale Immobilien zu investieren? 

Das Wichtigste ist sicher, sich zu Beginn über die Anlageklasse zu informieren und über die eigenen Erwartungen und Bedürfnisse Gedanken zu machen. Danach sollte das zur Verfügung stehende Risikobudget und davon abhängig die Anlagestrategie und der entsprechende Benchmark festgelegt werden. Zudem sollte der Umgang mit den Währungsrisiken diskutiert und festgehalten werden. Bei den eigentlichen Investitionen sollte auf eine Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern, eine gute regionale Diversifikation und auf die Höhe der Verwaltungskosten geachtet werden.

Andreas Markwalder, Leiter Vermögensanlagen GastroSocial

Andreas Markwalder, Leiter Vermögensanlagen GastroSocial

Seit 2000 ist Markwalder (45) bei der Ausgleichskasse und Pensionskasse tätig und wird per 1. Januar 2014 als Direktor die operative Leitung von GastroSocial übernehmen. GastroSocial ist die grösste Verbands-Sozialversicherung der Schweiz mit über 20’000 angeschlossenen Betrieben und über 160’000 versicherten Personen. www.gastrosocial.ch

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