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Auf die Aufbauphase folgt die Wachstumsphase 

Visual CS REF Global

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global) wurde 2011 lanciert und ist Mitte 2013 voll investiert. Damit ist die Aufbauphase abgeschlossen. Für die Wachstumsphase hat Fondsmanagerin Francisca Fariña Fischer klare Vorstellungen.

Frau Fariña Fischer, Immobilien sind Ihr Leben. Hat das mit dem Architekturstudium an der ETH Zürich begonnen oder schon viel früher?

Schon früher. Während meiner Kindheit und Jugendzeit bin ich immer viel gereist und lernte dadurch viele beeindruckende Gebäude kennen. In der Schulzeit kam ich im Kunstunterricht mit der Architektur in Berührung und schrieb die eine oder andere Arbeit in diesem Bereich. Sehr früh war mir klar, dass ich Architektur studieren will.

Architekten befassen sich mit der Konstruktion und Gestaltung eines Bauobjekts. Insofern hat dieser Beruf eine kreative, künstlerische Dimension.

Ja, das ist richtig. Nachdem ich meine Ausbildung an der ETH Zürich abgeschlossen hatte, sammelte ich als Architektin praktische Erfahrungen im In- und Ausland – zweifellos eine lehrreiche Zeit.

Und doch haben Sie 2006 die Seite gewechselt – von der Architektur ins Immobilienmanagement der Credit Suisse. Warum?

Von aussen mag das als grosser beruflicher Wechsel erscheinen. Ich habe es jedoch nie so empfunden, weil mich die wirtschaftliche Seite des Immobilienbereichs gleich stark interessierte wie die gestalterische Arbeit als Architektin. Schon während meines Studiums waren Themen wie Bauökonomie oder Immobilieninvestments wichtig für mich. Als Studentin erhielt ich die Gelegenheit, für Investoren in Berlin nach guten Liegenschaften zu suchen. Das war spannend und herausfordernd.

Später haben Sie dann Liegenschaften für das Real Estate Asset Management der Credit Suisse akquiriert?

Ja, als ich 2006 zur Credit Suisse wechselte, arbeitete ich im Bereich Immobilienakquisition mit Fokus auf die Westschweiz. Dann war ich knapp drei Jahre in New York und habe von dort aus die Märkte Nord-, Mittel- und Südamerika betreut. Am intensivsten lernte ich Kanada und Chile kennen, wo ich einige Objekte aufspürte und für das Real Estate Asset Management kaufte. In New York war ich auch für das Property Management zuständig, sprich für die Bewirtschaftung des Liegenschaftenbestandes.

Seit Mai 2013 arbeiten Sie wieder in Zürich. Was hat sich damit für Sie geändert?

Ich bin jetzt Fondsmanagerin des CS REF Global. Ich akquiriere nicht mehr selber im Ausland, sondern beauftrage damit unsere Akquisiteure in Zürich, Frankfurt, New York oder Singapur. 

Gibt es im Immobiliengeschäft grosse Unterschiede – je nach Kontinent, wo das Geschäft abgewickelt wird?

Ja, in der Tat. Neben den rechtlichen und regulatorischen Anforderungen gibt es auch wesentliche kulturelle Unterschiede, die man kennen und beachten sollte.

Welche Kriterien erachten Sie sonst noch als wichtig?

Grösse und Reputation haben ebenfalls grosses Gewicht. Die Credit Suisse hat ausserhalb der Schweiz zehn Milliarden Franken in Immobilien investiert. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse ist, gemessen am verwalteten Vermögen, in Europa die Nummer 1 und weltweit die Nummer 8. Diese ausserordentlich starke Marktstellung haben wir erlangt, weil wir uns global als ein vertrauenswürdiger und professioneller Partner bewährt haben.

Gibt es weitere Gründe für die starke Position der Credit Suisse im Immobiliengeschäft? 

Wir haben einen exzellenten Ruf im Markt. Dies, weil wir bekannt dafür sind, Transaktionen schnell abzuwickeln und überall über sehr professionelle Teams verfügen, die mit den Spezialisten der Gegenseite auf Augenhöhe verhandeln.

Sie sind seit kurzem für den CS REF Global verantwortlich. Was können Sie uns über diesen Fonds sagen?

Die Strategie des CS REF Global besteht darin, dass wir in wirtschaftlichen Zentren Büroliegenschaften erwerben – und zwar nicht irgendwo in der Peripherie, sondern im Central Business District.

Also gewissermassen im Zentrum der Zentren?

Genau. Wir konzentrieren uns auf Geschäftsliegenschaften von guter baulicher und architektonischer Qualität, die über mittel- und langfristige Mietverträge verfügen. Auch bei den Mietern achten wir darauf, dass diese eine ausgesprochen gute Bonität besitzen. Anlagetechnisch handelt es sich beim CS REF Global um ein Core-Core-Plus-Produkt.

Der Fonds ist noch sehr jung, das Volumen deshalb noch überschaubar. Es dürfte also in Zukunft noch grösser werden. In welchen Ländern investieren Sie?

Als Investitionsländer kommen nur Staaten infrage, die Rechtssicherheit garantieren und deren Immobilienmärkte liquide und transparent sind. Der Immobilienfonds strebt an, je rund ein Drittel des Portfolios in Europa (exkl. Schweiz), im asiatisch-pazifischen Raum sowie in Nord-, Mittel und Südamerika zu investieren.

Ist der Fonds bereits voll investiert?

Ja. Das Portfolio enthält derzeit ertragsstarke Büroliegenschaften in Tokio, Perth, München, Rotterdam, Houston und Santiago de Chile. Damit ist die Aufbauphase des Fonds erfolgreich abgeschlossen und wir können den nächsten Schritt planen.

Und der wäre?

Wir peilen noch in diesem Jahr eine Kapitalerhöhung an. Dies, weil der Fonds 18 Monate nach Lancierung bereits voll investiert ist. Die Kapitalerhöhung ermöglicht es uns, weiter zu wachsen. 

Sind Sie mit dem bisher Erreichten zufrieden?

Absolut. Der Halbjahresbericht per Ende Juni 2013 spiegelt den Erfolg sehr gut. Im Vergleich zur Vorperiode haben sich die Mieterträge vervierfacht.

Welchen Nutzen bringt der CS REF Global den Anlegern?

Drei Vorteile: Der Fonds verbindet erstens die Vorteile der Anlageklasse Immobilien mit einem weltweiten Investitionsansatz. In der Schweiz bietet er damit den Investoren ein Plus an Diversifikation. Zweitens kombiniert der Fonds Investments in Wachstumsmärkten mit solchen in stabilen Märkten. Der Kurs widerspiegelt drittens derzeit nicht den wahren Wert des Fondsportfolios. Anders gesagt: Ein idealer Zeitpunkt um einzusteigen. 

Francisca Fariña Fischer  

Francisca Fariña Fischer

Fondsmanagerin CS REF Global

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