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Im Interview: Samuel Egger

Im Interview: Samuel Egger

Der CS REF Siat ist der älteste Immobilienfonds der Schweiz. Gut positioniert, tiefe Leerstände, attraktive Ausschüttung – ein Leistungsausweis mit Zukunft.  

Herr Egger, Sie sind seit Oktober 2013 Fondsmanager des Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat). Welche strategischen Entscheidungen haben Sie in den vergangenen Monaten am meisten gefordert?

In einem Portfolio von 166 Bestandesimmobilien mit 65% Wohnanteil bzw. 5 246 Wohnungen gibt es immer wieder grundlegende Entscheidungen zu treffen. Unser Ziel ist es, für alle Beteiligten stets gute und tragfähige Lösungen zu finden und unsere Verantwortung als Im-mobilieneigentümerin wahrzunehmen. Weiter gilt es, über Zukäufe oder über Veräusserungen nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften zu entscheiden. Beides ist im heutigen Marktumfeld sehr anspruchsvoll. Konkret haben mein Team und mich in den letzten Monaten die verschiedenen Neubauprojekte des CS REF SIAT am meisten beschäftigt.

Welche Eigenschaften und Erfahrungen braucht ein Fondsmanager, wenn er einen Immobilienfonds erfolgreich führen will?

Der Fondsmanager muss das Immobilienportfolio sehr gut kennen. Nur so kann er vorhandene Potenziale nutzen. Auch die Optimierung der Bestandesliegenschaften und die Thematik «Abbruch – Ersatzneubau» bedürfen einiger Aufmerksamkeit. Eine Hauptaufgabe eines Fondsmanagers besteht darin, allfällige Risiken auf Stufe Portfolio oder Objekt frühzeitig zu erkennen und zu adressieren. Man muss neue Sachverhalte und Informationen richtig einordnen und analysieren sowie die relevanten Aspekte sachgerecht in die Entscheidung einfliessen lassen können. Neben dem fundierten Immobilienwissen und der praktischen Erfahrung spielt auch der Marktinstinkt eine wesentliche Rolle. An erster Stelle stehen immer die Interessen der Anleger, die ihr Geld in den CS REF Siat investiert haben. Ihnen fühle ich mich in meinen Anlageentscheidungen primär verpflichtet. Schliesslich bin ich auch für die Einhaltung der regulatorischen Vorgaben verantwortlich. Das alles bildet das Fundament meiner täglichen Arbeit.

Wer sich als Investor im Immobilienmarkt bewegt, muss langfristig denken ohne dabei die kurz- und mittelfristigen Marktveränderungen aus den Augen zu verlieren. Ein Spagat?

Der CS REF Siat existiert seit 1938* und ist damit der älteste Immobilienfonds der Schweiz. Er verfügt heute über ein attraktives und gut diversifiziertes Immobilienportfolio, das im Markt sehr gut positioniert ist. Diese Tatsache beweist, dass uns der Spagat immer wieder gelungen ist. Natürlich können kurz- und mittelfristige Marktveränderungen zu gewissen Feinjustierungen und Anpassungen in der Strategie führen. Doch die langfristigen Portfolioziele wie etwa der Werterhalt durch nachhaltige Gebäudesanierungen oder die Bestandesverjüngung durch Neubauprojekte an attraktiven Lagen werden dadurch nicht tangiert. Selbstverständlich nutzen wir die Marktopportunitäten aktiv. Dazu gehört zum Beispiel ein gezielter Immobilienverkauf, wenn sich damit ein guter Preis erzielen lässt. Es ist unserer langfristig ausgerichteten Strategie zu verdanken, dass der CS REF Siat heute ein solider, ertragsstarker Immobilienfonds ist, der Jahr für Jahr eine gute Ausschüttung erzielt.

Was ist anspruchsvoller: Einen grossen Bestand von Altliegenschaften zu erneuern und modernisieren, damit sie langfristig werthaltig bleiben? Oder Neubauprojekte auf der grünen Wiese zu evaluieren und realisieren?

Der CS REF Siat ist ein Immobilienfonds schweizerischen Rechts. Dies bedeutet, dass der Fonds kein Bauland und kein Neubauprojekt erwerben darf, das nicht bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung verfügt. Generell ist beides anspruchsvoll. Weil bei bestehenden Liegenschaften, gerade im städtischen Umfeld, sehr viele Parameter vorgegeben sind, und es für uns eine hohe Priorität hat, für bestehende Mieter tragfähige Lösungen zu finden, benötigen Sanierungs- und Umbauprojekte eine grosse Sensibilität auf Eigentümerseite. Letztendlich steht bei allen Liegenschaften immer die Vermietbarkeit im Vordergrund. Vom Wohnungsmix über die Gestaltung der Grundrisse bis hin zu Kriterien der Nachhaltigkeit müssen viele Dinge stimmen, damit der Markterfolg eintritt. Ob Sanierung oder Neubau, beide Aufgaben sind komplex und sehr spannend und fordern mein Team und mich heraus – gerade auch mit Blick auf die Nachhaltigkeit. 

Wie beurteilen Sie derzeit das Marktumfeld, in dem Sie sich mit dem CS REF Siat be-wegen?

Was den Immobilienbestand angeht, ist der CS REF Siat durch seinen hohen Anteil an Wohnliegenschaften sehr gut positioniert. Wir können die Leerstände tief halten. Bedingt durch die hohe Nachfrage an Wohnimmobilien realisieren wir bei den Verkaufsobjekten sehr gute Preise. Anders sieht es beim Erwerb von Wohnliegenschaften oder Wohnbauprojekten aus. Hier stehen wir in starker Konkurrenz mit anderen Investoren. Was das Wachstum im Fonds angeht, besteht seit einigen Jahren eine klare Tendenz von Bestandesliegenschaften hin zu Neubauprojekten. 

Gibt es für den CS REF Siat ganz spezifische Chancen?

Selbstverständlich. Aufgrund der Grösse des Portfolios und der Liquidität sind wir in der Lage, grössere Wohnbauprojekte zu realisieren. Grundsätzlich gilt: Je grösser ein Projekt und je aufwändiger und komplexer die Realisierung ist, desto kleiner ist die Konkurrenz. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und dank einem eingespielten Team von Fachspezialisten sind wir in der Lage, solche Projekte professionell und sicher zu realisieren. 

Vielleicht noch ein Wort zu den Zielen, die Sie mit dem Fonds mittel- und langfristig realisieren wollen?

Der CS REF Siat ist ein etablierter und im Markt akzeptierter Fonds mit einer attraktiven Ausschüttung. Das soll weiterhin so bleiben. Die langfristige Sicherung der Mieterträge sowie die kontinuierliche Optimierung des Portfolios und der Kostenstruktur haben für mich erste Priorität. Dazu kommt eine permanente Verjüngung des Portfolios durch nachhaltige Sanierungen und durch Neubauprojekte. Aktuell haben wir mit dem Projekt Roy in Winterthur, dem Escherpark in Zürich, der Bronschoferstrasse 2/4 in Wil (SG) und dem Schorenweg in Basel äusserst vielversprechende Projekte mit rund 370 Wohnungen sowie zusätzlichen Gewerbeflächen in Planung und Realisierung.

* Der 1938 gegründete «Credit Suisse Real Estate Fund Swissimmobil Serie D» wurde 2001 in den CS REF Siat fusioniert.

Samuel Egger    

Samuel Egger

Fondsmanager CS REF Siat

  • MA in Management, Universität Fribourg
  • MAS Real Estate (CUREM)
  • Seit 2010 beim Real Estate Asset Management der Credit Suisse

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