Bei Immobilienerbschaften sollte man sich gut beraten lassen.
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Wenn die Erbschaft einer Immobilie zur Herausforderung wird

Das Einkommen von Manuela und ihrem Mann beträgt knapp 11’000 Franken im Monat. Das reicht knapp aus, um eine geerbte Immobilie der Eltern zu übernehmen und ihre Geschwister auszuzahlen. Dank der tiefen Belehnung erhalten sie die Hypothek.

Manuela und ihre zwei Brüder haben von ihren Eltern eine Wohnung geerbt, deren aktueller Marktwert rund eine Million Franken beträgt und die mit einer Hypothek von 400’000 Franken belastet ist. Damit beläuft sich der Vermögensanteil auf 600’000 Franken. Manuela will ihre Brüder mit insgesamt 400’000 Franken auskaufen, damit sie die Wohnung übernehmen kann. Sie besitzt ein Barvermögen von 150’000 Franken. Um die fehlenden Mittel auftreiben zu können, könnte ein möglicher Lösungsansatz sein, die bestehende Hypothek auf der Liegenschaft von 400’000 Franken auf 650’000 Franken aufzustocken.

Die Bank berät bei den Eigenmitteln 

Bei der Überprüfung, ob Manuela und ihr Mann die Zins- und Unterhaltskosten der Hypothek tragen könnten, stellt sich heraus, dass die Tragbarkeit mit 32,6 % knapp unter der von 33 % des Bruttoeinkommens liegt. Bei einem kalkulatorischen Zins von 5 % ergeben sich jährliche Zinskosten von 32’500 Franken sowie jährliche Unterhalts- und Nebenkosten (sie werden mit 1 % des Verkehrswerts berechnet) von 10’000 Franken. Allerdings entfällt die jährliche Amortisation, da die Belehnung innerhalb der 1. Hypothek liegt. Mit einem Bruttoeinkommen von 130’000 Franken pro Jahr und dieser tiefen Belehnung innerhalb der ersten Hypothek könnten sich die 45-jährige Manuela und ihr Mann also einen Hypothekarkredit in Höhe von maximal 650’000 Franken leisten. 

Aus steuerlicher Sicht fährt Manuela mit der Liegenschaft gut. In Kantonen ohne Erbschaftssteuer für direkte Nachkommen ist diese Transaktion steuerfrei. Da Manuela die Liegenschaft von ihren Brüdern bei einer Erbteilung übernimmt, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Sie fällt erst zu dem Zeitpunkt an, an dem Manuela die Liegenschaft an einen Dritten verkaufen würde. Je nach Kanton resp. Gemeinde muss sie beim Verkauf zudem mit einer Handänderungssteuer rechnen. Da bei einem späteren Verkauf die Grundstück gewinnsteuer auf dem ganzen Erlös anfällt und von Manuela alleine getragen werden muss, sollte dies bei der Festsetzung des für die Erbteilung massgebenden Wertes der Liegenschaft berücksichtigt werden.

Immobilienerbschaften können sehr komplex sein.