Vom Haus in die Eigentumswohnung. So planen Sie richtig.
Werden die eigenen vier Wände im Alter zu gross, schauen sich viele nach Alternativen um. Der Umzug von einem Einfamilienhaus in eine eigene Wohnung wirft komplexe Fragen rund um die Finanzierung auf, denen man sich bewusst sein muss.
Die Kinder sind ausgezogen, die Pensionierung rückt in greifbare Nähe. Für viele Paare bedeutet dies, dass sie aus dem eigenen Einfamilienhaus ausziehen möchten und sich nach einer Wohnung an zentraler Lage umsehen. Ist ein passendes Objekt gefunden, muss alles schnell gehen, denn attraktive Wohnungen sind begehrt. Rasch tauchen Fragen auf: Können wir uns die Wohnung auch nach der Pensionierung leisten? Sollen wir unser jetziges Haus sofort verkaufen oder besser behalten und vermieten? Welche Möglichkeiten gibt es, eine neue Liegenschaft zu finanzieren? Eine fundierte Finanzberatung hilft, bei der Komplexität des Themas nicht den Überblick zu verlieren.
Verkauf oder Vermietung?
In Bezug auf den Liegenschaftswechsel gibt es drei Möglichkeiten: Die alte Liegenschaft wird vor dem Erwerb der neuen verkauft. So lassen sich die Eigenmittel aus dem alten direkt dem neuen Objekt anrechnen, und eine doppelte Hypothekenbelastung entfällt. Will man sich mit dem Verkauf der alten Liegenschaft Zeit lassen, um einen besseren Preis zu erzielen, wird eine Übergangsfinanzierung nötig. Schliesslich braucht es für das Kaufobjekt vorübergehend zusätzliche freie Mittel und – sofern nicht genügend liquide Eigenmittel vorhanden sind – eine weitere Hypothek. Eine dritte Möglichkeit besteht darin, die Liegenschaft zu vermieten und so dank der Mieteinnahmen die Belastung der doppelten Hypothek zu mindern.
Alle Risiken abschätzen
Möchte man die Liegenschaft allenfalls später den eigenen Kindern übertragen, so bietet sich die dritte Variante an. Diese kann sich auch langfristig auszahlen. Die Mieteinnahmen decken in etwa die Hypotheken- und Nebenkostenlast auf dem Haus. Sogar wenn das Paar in wenigen Jahren in Pension geht und sich die Einkünfte auf 98’000 Franken reduzieren, bleibt die Belastung unter einem Drittel des Einkommens (Tragbarkeit von 30,66 Prozent). Auch wenn dies finanziell interessant erscheint, muss man sich bewusst sein, dass man als Vermieter das Vermietungs- und Leerstandsrisiko trägt und der Besitz von zwei Liegenschaften auch steuerliche Konsequenzen hat.
Rechenbeispiel Tragbarkeit bei zweiter Liegenschaft
Bei Zugrundelegung des gegenwärtigen Einkommens belaufen sich die Kosten auf einen Anteil von 21,46 Prozent. Bei erlaubten 33 Prozent ist die Tragbarkeit gut gegeben. Im Alter ist das Einkommen tiefer, weshalb die Tragbarkeit vorausschauend auch für diese Situation berechnet wurde. Mit einem gemeinsamen Renteneinkommen von CHF 98'000 ergibt sich für das Paar eine Tragbarkeit von 30,66 Prozent. Somit sind beide Objekte auch im Pensionsalter tragbar.
| Ausgangslage | |
| Gesamt-Bruttoeinkommen pro Jahr | CHF 140’000 |
| Annahme Bruttoeinkommen nach Pensionierung (ca. 70%) | CHF 98’000 |
| Bis jetzt bewohntes Einfamilienhaus |
| Verkehrswert des Einfamilienhauses CHF 1 Mio. |
| Hypothek CHF 660’000 (66%, innerhalb 1. Hypothek, daher keine Amortisation) |
| Tragbarkeitsrechnung | |
| Jährliche Zinskosten (kalkulatorisch mit 5%) | CHF 33’000 |
| Jährliche Nebenkosten 1% des Verkehrswerts | CHF 10’000 |
| Jährliche Amortisation | CHF 0 |
| Kosten pro Jahr | CHF 43’000 |
| Erzielbare Marktmiete CHF 3’500 pro Monat | CHF 42’000 pro Jahr |
| Total Kosten pro Jahr nach Mieteinnahmen | CHF 1’000 |
| Neue Eigentumswohnung (zweites Objekt) |
| Verkehrswert der neuen Eigentumswohnung CHF 680’000 |
| Hypothek CHF 445’000 (65.44% Belehnung) |
| Tragbarkeitsrechnung | |
| Jährliche Zinskosten (kalkulatorisch mit 5%) | CHF 22’250 |
| Jährliche Nebenkosten 1% des Verkehrswerts | CHF 6’800 |
| Jährliche Amortisation | CHF 0 |
| Kosten pro Jahr | CHF 29’050 |
| Totale Kosten pro Jahr von beiden Objekten | CHF 30’050 |
Frage nach den Eigenmitteln
Entscheidet man sich für den späteren Verkauf oder eine Vermietung, müssen ausreichend Eigenmittel eingebracht werden. Grundsätzlich kann Eigenkapital, das in der aktuellen Immobilie gebunden ist, in die neue Liegenschaft transferiert werden. Dies ist dann möglich, wenn die Belastung bei der ersten Liegenschaft weniger als 80 Prozent beträgt. Dann kann die Hypothek aufgestockt werden, muss aber bis zur Pensionierung wieder bis auf 66 Prozent amortisiert werden. Natürlich können auch andere Eigenmittel – zum Beispiel aus der Liquidation von Wertpapieren oder frei werdenden Vorsorgegeldern – eingebracht werden.
Im Fall eines Wechsels von Wohneigentum kann die Finanzierung schnell komplex werden. Melden Sie sich bei Ihrem Berater und vereinbaren Sie einen Termin, um Ihre persönliche Situation genauer zu analysieren.
