Finanzierung Eigentumswohnung
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Vom Haus in die Eigentumswohnung

Werden die eigenen vier Wände im Alter zu gross, schauen sich viele nach Alternativen um. Der Umzug von einem Einfamilienhaus in eine eigene Wohnung wirft komplexe Fragen rund um die Finanzierung auf, denen man sich bewusst sein muss. 

Die Kinder sind ausgezogen, die Pensionierung rückt in greifbare Nähe. Für viele Paare bedeutet dies, dass sie aus dem eigenen Einfamilienhaus ausziehen möchten und sich nach einer Wohnung an zentraler Lage umsehen. Ist ein passendes Objekt gefunden, muss alles schnell gehen, denn attraktive Wohnungen sind begehrt. Rasch tauchen Fragen auf: Können wir uns die Wohnung auch nach der Pensionierung leisten? Sollen wir unser jetziges Haus sofort verkaufen oder besser behalten und vermieten? Welche Möglichkeiten gibt es, eine neue Liegenschaft zu finanzieren? Eine fundierte Finanzberatung hilft, bei der Komplexität des Themas nicht den Überblick zu verlieren.

Verkauf oder Vermietung?

In Bezug auf den Liegenschaftswechsel gibt es drei Möglichkeiten: Die alte Liegenschaft wird vor dem Erwerb der neuen verkauft. So lassen sich die Eigenmittel aus dem alten direkt dem neuen Objekt anrechnen, und eine doppelte Hypothekenbelastung entfällt. Will man sich mit dem Verkauf der alten Liegenschaft Zeit lassen, um einen besseren Preis zu erzielen, wird eine Übergangsfinanzierung nötig. Schliesslich braucht es für das Kaufobjekt vorübergehend zusätzliche freie Mittel und – sofern nicht genügend liquide Eigenmittel vorhanden sind – eine weitere Hypothek. Eine dritte Möglichkeit besteht darin, die Liegenschaft zu vermieten und so dank der Mieteinnahmen die Belastung der doppelten Hypothek zu mindern.

Alle Risiken abschätzen

Möchte man die Liegenschaft allenfalls später den eigenen Kindern übertragen, so bietet sich die dritte Variante an. Diese kann sich auch langfristig auszahlen. Die Mieteinnahmen decken in etwa die Hypotheken- und Nebenkostenlast auf dem Haus. Sogar wenn das Paar in wenigen Jahren in Pension geht und sich die Einkünfte auf 98’000 Franken reduzieren, bleibt die Belastung unter einem Drittel des Einkommens (Tragbarkeit von 30,66 Prozent). Auch wenn dies finanziell interessant erscheint, muss man sich bewusst sein, dass man als Vermieter das Vermietungs- und Leerstandsrisiko trägt und der Besitz von zwei Liegenschaften auch steuerliche Konsequenzen hat.

Rechenbeispiel Tragbarkeit bei zweiter Liegenschaft 

Bei Zugrundelegung des gegenwärtigen Einkommens belaufen sich die Kosten auf einen Anteil von 21,46 Prozent. Bei erlaubten 33 Prozent ist die Tragbarkeit gut gegeben. Im Alter ist das Einkommen tiefer, weshalb die Tragbarkeit vorausschauend auch für diese Situation berechnet wurde. Mit einem gemeinsamen Renteneinkommen von CHF 98'000 ergibt sich für das Paar eine Tragbarkeit von 30,66 Prozent. Somit sind beide Objekte auch im Pensionsalter tragbar. 

Ausgangslage
Gesamt-Bruttoeinkommen pro Jahr CHF 140000 
Annahme Bruttoeinkommen nach Pensionierung (ca. 70%)  CHF 98000 
Bis jetzt bewohntes Einfamilienhaus
Verkehrswert des Einfamilienhauses CHF 1 Mio. 
Hypothek CHF 660000 (66%, innerhalb 1. Hypothek, daher keine Amortisation) 
Tragbarkeitsrechnung
Jährliche Zinskosten (kalkulatorisch mit 5%) CHF 33000
Jährliche Nebenkosten 1% des Verkehrswerts CHF 10000
Jährliche Amortisation CHF 0
Kosten pro Jahr CHF 43’000
Erzielbare Marktmiete CHF 3500 pro Monat CHF 42000 pro Jahr
Total Kosten pro Jahr nach Mieteinnahmen CHF 1’000
Neue Eigentumswohnung (zweites Objekt)
Verkehrswert der neuen Eigentumswohnung CHF 680000
Hypothek CHF 445’000 (65.44% Belehnung) 
Tragbarkeitsrechnung
Jährliche Zinskosten (kalkulatorisch mit 5%) CHF 22’250
Jährliche Nebenkosten 1% des Verkehrswerts CHF 6’800
Jährliche Amortisation CHF 0
Kosten pro Jahr CHF 29’050
Totale Kosten pro Jahr von beiden Objekten CHF 30’050

Frage nach den Eigenmitteln

Entscheidet man sich für den späteren Verkauf oder eine Vermietung, müssen ausreichend Eigenmittel eingebracht werden. Grundsätzlich kann Eigenkapital, das in der aktuellen Immobilie gebunden ist, in die neue Liegenschaft transferiert werden. Dies ist dann möglich, wenn die Belastung bei der ersten Liegenschaft weniger als 80 Prozent beträgt. Dann kann die Hypothek aufgestockt werden, muss aber bis zur Pensionierung wieder bis auf 66 Prozent amortisiert werden. Natürlich können auch andere Eigenmittel – zum Beispiel aus der Liquidation von Wertpapieren oder frei werdenden Vorsorgegeldern – eingebracht werden.

Im Fall eines Wechsels von Wohneigentum kann die Finanzierung schnell komplex werden. Melden Sie sich bei Ihrem Berater und vereinbaren Sie einen Termin, um Ihre persönliche Situation genauer zu analysieren.