Leerstände auf dem Wohnungsmarkt sinken überraschend stark.
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Schweizer Immobilienmarkt 2021: Trendwende auf dem Wohnungsmarkt

Der Schweizer Wohnungsmarkt gilt als träge. Doch die Corona-Pandemie hat gehörig Bewegung in das wichtigste Segment des Immobilienmarkts gebracht. Neben einer Trendwende bei den Leerständen lassen sich interessante Nachfrageverschiebungen beobachten.

Überraschend starker Rückgang der Leerstände

Dass eine Trendwende bei den Wohnungsleerständen zum Greifen nahe war, hat sich für aufmerksame Marktbeobachter zuletzt abgezeichnet. Dennoch ist das Ausmass eine Überraschung: Die vom Bundesamt für Statistik erhobene Leerwohnungsziffer ist 2021 erstmalig seit elf Jahren wieder gesunken – von 1,72 Prozent auf 1,54 Prozent.

Einen Beitrag zur Reduktion der Leerstände leistete die Entwicklung der Bautätigkeit. Führte der starke Mietwohnungsbau in den Vorjahren zu einer Entkopplung von der Mieternachfrage, zeigen die Baubewilligungen seit rund drei Jahren einen rückläufigen Trend. Dies kann sowohl mit einer grösseren Zurückhaltung seitens der Investoren als auch mit der mangelnden Verfügbarkeit von Bauland erklärt werden.

Wohnungsmarkt verzeichnet Trendwende bei den Leerständen.

Trendwende nach elfjährigem Anstieg der Leerstände

Veränderung Leerstand und Leerwohnungsziffer (LWZ); jeweils per 1. Juni

Quellen: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 1. Juni 2021

Corona-Pandemie beschleunigt die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt.

Verantwortlich für die starke Trendwende bei den Leerständen dürfte jedoch in erster Linie die Corona-Pandemie sein. Denn zum einen führten sowohl die Corona-Schutzmassnahmen als auch Lieferengpässe von wichtigen Baumaterialien zu Verzögerungen in der Fertigstellung von Wohnüberbauungen.

Zum anderen hat die Corona-Krise den Wanderungssaldo im letzten Jahr um mehr als 13’000 Personen erhöht, weil die Anzahl der Wegzüge aus der Schweiz stärker zurückging als die der Neuzuzüge. Auch die Binnennachfrage nach Wohnungen hat sich dank fiskalischer Unterstützung während der Pandemie schnell erholt. Die vermehrte Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten, lässt die Flächennachfrage sogar steigen.

Leerstand bei grossen Wohnungen sinkt.

Wohnungen mit drei und mehr Zimmern stärker nachgefragt

Leerwohnungen nach Anzahl Zimmer, 2020 und 2021

Quellen: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 1. Juni 2021

Wohnungsmarkt in den Grosszentren entspannt sich.

Viele Schweizerinnen und Schweizer haben in der Corona-Pandemie ihre Wohnsituation überdacht. Weil das städtische Kultur- und Freizeitangebot teilweise nur eingeschränkt nutzbar war und der Vorteil der Nähe zum Arbeitsplatz infolge von Homeoffice an Bedeutung verlor, gewann das Umland an Attraktivität.

Dies zeigt sich in der Binnenwanderungsbewegung: Per Saldo kehrten im Jahr 2020 14’200 Personen den Grosszentren den Rücken, 77 Prozent mehr als im Vorjahr. Entgegen dem gesamtschweizerischen Trend haben die Leerwohnungszahlen hier also deutlich zugenommen – um ganze 17,3 Prozent. Sie liegen mit 0,55 Prozent aber immer noch eindeutig unter dem Schweizer Durchschnitt. In den Mittelzentren ist die Leerwohnungsziffer hingegen leicht gesunken. Und in den periurbanen sowie touristischen Gemeinden belief sich der Rückgang der leer stehenden Wohnungen sogar auf 19,4 Prozent bzw. 25,5 Prozent.

Leerstände in Agglomerationen und ländlichen Regionen sinken.

Weniger Leerstand in vielen Agglomerationen und ländlichen Regionen

Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2021; Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr

Quellen: Bundesamt für Statistik, Geostat, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 1. Juni 2021

Rückgang der Leerstände dürfte sich bald abschwächen.

Der Wendepunkt beim Wohnungsleerstand hat sich damit früher und deutlicher eingestellt als erwartet. Einmal mehr spielte die Corona-Pandemie dabei die Rolle des Trendbeschleunigers. Der Abbau des Leerwohnungsbestands wird sich aber wahrscheinlich nicht im aktuellen Tempo fortsetzen.

Zwar ist weiterhin ein rückläufiger Trend bei den Baugesuchen zu verzeichnen. Doch die Auftragsbücher der Bauunternehmen sind immer noch gut gefüllt und die Bautätigkeit könnte wieder ansteigen, sobald die pandemiebedingten Produktionseinschränkungen aufgehoben werden. Auch dürfte die zunehmende Rückkehr ins Büro und ins gesellschaftliche Leben den strukturellen Trend zu grösseren Wohnungen ausserhalb der Grosszentren wieder abschwächen.

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