Mietwohnungsmarkt: Nachfrage zeigt sich von der Pandemie unbeeindruckt
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Starke Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt. Trotz Pandemie. 

Die Mietwohnungsnachfrage zeigte sich von der Pandemie unbeeindruckt. Auch 2022 dürften Vermieter mit einem regen Interesse im Mietwohnungsmarkt rechnen. Der Anteil an Neubauten von Mietwohnungen nimmt hingegen ab. Damit bleibt das Mietwohnungsangebot hinter der Nachfrage zurück.

Stabile Zuwanderung beeinflusst Mietwohnungsmarkt

Nach einer kurzen Phase des Stillstands am Anfang der Pandemie setzte im inländischen Mietwohnungsmarkt rasch eine Nachfrageerholung ein. Die Gründe dafür sind eine anhaltend hohe Nettozuwanderung aufgrund weniger Wegzüge und ein stabiler Schweizer Arbeitsmarkt. Dadurch stieg das Wanderungssaldo im Jahr 2020 um fast 25 Prozent auf 66’400 und übertraf auch im vergangenen Jahr das Vorkrisenniveau. Mit der anhaltenden Konjunkturerholung dürfte sich diese Zahl auch 2022 mit rund 60’000 auf einem hohen Niveau halten.

Mietwohnungsmarkt verzeichnet strukturelle Nachfrageveränderungen

Zwar setzen die Nachfragezahlen ihren Weg trotz Pandemie unbeirrt fort, dennoch lässt sich eine Veränderung beobachten: Durch das Homeoffice werden vermehrt grössere Wohnungen nachgefragt. Diese Entwicklung verdeutlichte sich im vergangenen Jahr erneut. Zudem hatte 2019 ein hoher Anteil der Mietwohnungshaushalte noch keine Extrazimmer für ein Homeoffice. Bei Haushalten mit mindestens zwei Bewohnern belief sich der Anteil auf 40 Prozent. Diese Veränderungen in der Nachfragestruktur dürften auch über die Pandemie hinaus Bestand haben.

Der Neubau von Mietwohnungen bleibt hinter der Nachfrage zurück

Im Jahr 2021 wurden schweizweit knapp 2000 Mietwohnungen weniger bewilligt als im Jahr zuvor. Die tatsächliche Bautätigkeit dürfte sogar noch stärker zurückgegangen sein: Einerseits wegen Hygiene- und Distanzmassnahmen und andererseits wegen eines Mangels an Baumaterialien aufgrund globaler Lieferengpässe. Werden Projekte tatsächlich umgesetzt, so entstehen diese oft nicht mehr auf der grünen Wiese, sondern zunehmend im Bestand – durch Umbau, Erweiterungen, Aufstockungen, Abbruch oder Ersatzneubau.

Und auch wenn der Trend bezüglich Bautätigkeit für die nächsten zwei Jahre nach unten zeigt, gibt es längerfristig zumindest erste Zeichen einer Stabilisierung: Die Zahl neu geplanter Wohneinheiten ist im vergangenen Jahr kaum gesunken. Ein weiterer Rückgang in der Mietwohnungsproduktion dürfte unwahrscheinlich sein – zumindest, solange sich in der Schweiz nicht auch eine geldpolitische Trendwende abzeichnet.

Mietwohnungsmarkt: Baubewilligungen auf tiefstem Stand seit 2013

Mietwohnungsmarkt: Baubewilligungen auf tiefstem Stand seit 2013

Baubewilligte Mietwohnungen (Neubau), nach Gemeindetyp (*2021: 12-Montas-Summe per November 2021)

Quellen: Baublatt, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 11/2021

Mietwohnungsmarkt: Mietpreise zeigen Tendenz nach oben

Der Umstand, dass die Erosion der Marktmacht der Vermieter in vielen Regionen ausserhalb der Zentren gestoppt wurde, scheint sich allmählich in der räumlichen Struktur der Mietpreisentwicklung zu widerspiegeln. Gemäss den Auswertungen von Homegate verzeichneten eher ländliche oder touristisch geprägte Kantone im vergangenen Jahr ein deutliches Plus bei den Mietpreisen.

Schweizweit entwickeln sich die Mietpreisindizes – je nach Messkriterium – weiterhin unterschiedlich. Die verschiedenen Indizes haben jedoch eine Gemeinsamkeit: Die Wachstumsraten signalisierten zuletzt eine Aufwärtstendenz. 

Mietwohnungsmarkt: Preiswachstum verlagert sich in ländliche Kantone

Mietwohnungsmarkt: Preiswachstum verlagert sich in ländliche Kantone

Angebotsmieten: Jahreswachstumsraten nach Kanton

Quellen: Baublatt, Credit Suisse

Letzter Datenpunkt: 12/2021

2022: Erholung des Mietwohnungsmarkts dürfte sich fortsetzen

Die Erholung der Mietpreise ausserhalb der Zentren sollte sich im laufenden Jahr fortsetzen. Die Angebotsmieten dürften jedoch nochmals leicht zurückgehen (minus 1,0 Prozent), weil in den Zentren der Mietpreisdruck abnimmt und ausserhalb der Städte vielerorts noch immer signifikante Überangebote vorhanden sind.

Insgesamt scheint der Mietwohnungsmarkt die Kurve gekriegt zu haben. Sowohl der Angebotsüberhang als auch die Stadt-Land-Divergenzen sind etwas kleiner geworden, jedoch lange noch nicht abgebaut. Eine ausbleibende geldpolitische Wende könnte mittelfristig ausserdem zu einem Wiederanstieg der Bautätigkeit und – besonders in Kombination mit einer schwachen Konjunktur – zu einem erneuten Aufbau von Überangeboten führen.

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