Wohneigentum kaufen oder nicht kaufen? Die Trends in der Immobilienstudie der Credit Suisse
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Schweizer Immobilienmarkt 2017

Bereits zum 17. Mal in Folge wurde die Immobilienstudie publiziert, in der die Immobilienexperten der Credit Suisse ihre Sicht zum Schweizer Immobilienmarkt aufzeigen, die aktuellen Trends beleuchten und die Entwicklungen in den wichtigsten Immobiliensegmenten der Schweiz prognostizieren.

Wohneigentum – eine Ära geht zu Ende

Die Eigentumspreise sind im Vorjahresvergleich gesunken. Damit geht nach 14 Jahren eine Ära des Preiswachstums im Wohneigentumssektor zu Ende. Mit - 0,8 % hält sich der Rückgang aber im Rahmen. Sowohl regional als auch bezüglich Objektstandards laufen die Preisentwicklungen allerdings auseinander. Während die Preise im gehobenen Segment deutlich und im mittleren Segment teilweise korrigieren, lässt sich im einfachen Segment ein markanter Preisanstieg beobachten. Trotz leicht sinkender Preise bewegt sich das Eigentumssegment gemäss den CS-Immobilienexperten jedoch in ruhigen Bahnen. Im Unterschied zu anderen Märkten ist kein Überangebot vorhanden oder absehbar. Der Grund liegt in den Promotoren von Wohneigentum, die früh erkannten, dass die hohen Preise in Kombination mit den verschärften Finanzierungsrichtlinien die Nachfrage beschnitten und teilweise umgelenkt haben.

Trotz einer zurückhaltenden Angebotsausweitung wird indessen das Marktumfeld auch bei Wohneigentum nicht einfacher. Eine wachsende Anzahl Haushalte kann die Finanzierung von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen finanziellen Anforderungen nicht mehr stemmen. Dies trifft insbesondere in den Zentren und an bevorzugten Wohnlagen zu. Weil die Preise jüngst in peripheren Regionen ebenfalls kräftig angezogen haben, stellt sich diese Situation auch dort immer mehr ein. Die tiefen Hypothekenzinsen sind in diesem Sinne für viele Haushalte nur eine optische Täuschung. Damit wird sich die Nachfrage auch im laufenden Jahr verstärkt auf Regionen mit noch bezahlbaren Preisen sowie auf das tiefe und mittlere Preissegment konzentrieren. Während wir in diesen Regionen auch zukünftig steigende Preise erwarten, werden die Preise in den Hochpreisregionen sowie generell im Hochpreissegment voraussichtlich weiter fallen – wenn auch mit vermindertem Tempo. Als Ausweichmöglichkeit bleiben allein Regionen abseits der städtischen Agglomeration, in denen Immobilienpreise noch bezahlbar sind. Insgesamt rechnen die Immobilienökonomen für 2017 mit einem Rückgang der Wohn­eigentumspreise von nicht mehr als 0,5 %.

Damit wird sich die Nachfrage auch im laufenden Jahr verstärkt auf Regionen mit noch bezahlbaren Preisen sowie auf das tiefe und mittlere Preissegment konzentrieren.

Trend zum Single-Wohnen im Mikrokosmos

In der Schweiz hat sich der Einpersonenhaushalt durchgesetzt, heute ist es dort die häufigste Wohnform. Egal ob in einer Beziehung oder nicht, viele Menschen bevorzugen ihr eigenes Zuhause. Manche nehmen aufgrund der hohen Mietpreise in den Zentren beispielsweise sogar kleineren Wohnraum in Kauf. Zum Trend des Single Living gesellt sich jüngst ein innovatives Wohnangebot in der Form von Mikroapartments, das bezüglich Zeitgeist und Anforderungen optimal auf die Bedürfnisse vieler Singlehaushalte zugeschnitten ist.

Mieter gesucht

Im Gegensatz zum Eigentumsmarkt befindet sich der Mietwohnungsmarkt im Abschwung. Daran wird sich auch 2017 nichts ändern. Das seit über zwei Jahren vorherrschende Negativzinsumfeld und der damit verbundene Anlagenotstand treiben den Bau von Mietwohnungen auf sehr hohe Niveaus – und zwar ungeachtet des Nachfragerückgangs infolge geringerer Zuwanderung. Dank der graduellen Erholung der Konjunktur vom Frankenschock erwarten wir keinen weiteren Rückgang der Zuwanderung. Dennoch dürfte der strukturelle Trend zu tieferer Mieterkaufkraft anhalten, weil sich die Immigranten vermehrt aus ärmeren Ländern rekrutieren und die gut situierten heimischen Haushalte ins Eigentum abwandern.
Die Leerstände sowie die Insertionszeiten dürften weiter steigen und die Vermarktung schwieriger gestalten. Der Verdrängungswettbewerb um den Mieter wird sich daher intensivieren. Während die Risiken im Markt folglich zunehmen, dürfen sich Mieter über eine einfachere Wohnungssuche und immer öfter auch über tiefere Mieten freuen. Die Überangebote sollten sich künftig in den Agglomerationen stärker bemerkbar machen, denn die Bautätigkeit intensiviert sich vor allem in diesen Gemeinden. Einzig in den Zentren, wo Bodenknappheit und eine hohe Regulierungsdichte das Angebotswachstum hemmen, bleibt Wohnraum insgesamt knapp.

Weitere Schwerpunkte der Immobilienstudie von 2017 sind ausserdem der Büro- und Verkaufsflächenmarkt, Immobilienanlagen und Analysen zu Datacentern, zur Mietmarktregulierung in Stockholm sowie zu den Auswirkungen der Digitalisierung.

Download der Immobilienstudie 2017

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