Schweizer Immobilienmarkt 2021: Wohneigentum gefragter denn je
COVID-19 hat die Nachfrage nach Wohneigentum nicht gebremst. Ganz im Gegenteil: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden erreichte im Laufe des vergangenen Jahres einen neuen Höchststand. Doch die Präferenzen verändern sich als Folge der Corona-Krise und der zunehmenden Bedeutung von Home-Office. Die Folgen für den Schweizer Immobilienmarkt erläutert die Immobilienstudie 2021 der Credit Suisse.
Nachfrage nach Wohneigentum von der Pandemie unbeeindruckt
Die Nachfrage nach Wohneigentum blieb im vergangenen Jahr hoch – trotz der Corona-Krise. Das zeigt die Immobilienstudie 2021 der Credit Suisse. Ein Grund dafür dürfte der pandemiebedingt stark gestiegene Stellenwert der Wohnsituation sein. Zudem sind die Hypothekenzinskosten für 2020 im Durchschnitt für bestehende Eigentümer nochmals um 238 Franken pro Jahr gesunken und befinden sich gegenwärtig auf einem neuen Tiefstand von 4’684 Franken. Für Neuerwerber bedeutet das: Die effektiven Tragbarkeitskosten sind dank weiterhin sehr tiefen Hypothekenzinsen niedrig, der Erwerb von Wohneigentum aus finanzieller Perspektive ist attraktiv.
Effektive Tragbarkeit von Wohneigentum bleibt unproblematisch
Tragbarkeit für einen Durchschnittshaushalt in Prozent des Einkommens (Annahmen: Neubau, 1 Prozent Unterhalt, 80 Prozent Belehnung, Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren)
Quellen: Credit Suisse, BWO, SNB
Letzter Datenpunkt: 2020
Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Erwerb von Wohneigentum
Für viele Schweizerinnen und Schweizer rückt der Erwerb von Wohneigentum dennoch immer mehr ausser Reichweite. Denn Banken berechnen bei der Vergabe von Hypotheken nicht mit den heute sehr tiefen Zinssätzen, sondern mit 5 Prozent die sogenannte kalkulatorische Tragbarkeit. Mit dieser soll sichergestellt werden, dass das Eigenheim auch bei höheren Zinsen tragbar bleibt.
Neuerwerber müssen also aufgrund von steigenden Immobilienpreisen immer grössere Summen an Eigenmitteln einbringen. Die Problematik zeigt sich besonders in den Kantonen Zürich und Zug, der Genferseeregion sowie rund um Basel und Luzern. Dort sind Objekte für Haushalte mittleren Einkommens kaum noch tragbar.
Homeoffice macht Wohneigentum ausserhalb der Zentren attraktiver
Aufgrund hoher Immobilienpreise an zentralen Lagen zieht es Erwerber von Wohneigentum häufig in dezentralere Regionen. Dieser Trend dürfte sich verstärken, da Arbeitnehmer auch in Zukunft vermehrt im Homeoffice arbeiten dürften und damit weniger pendeln müssen. Die Experten der Immobilienstudie gehen davon aus, dass sich der Suchradius, den Haushalte für den potenziellen Erwerb von Wohneigentum berücksichtigen, vergrössert. Auch alpine Regionen dürften profitieren. Denn flexibles Arbeiten erhöht die Nutzbarkeit einer Ferienwohnung.
Mit der Zeitersparnis steigt der Suchradius für Wohneigentum
Wohnperimeter bei Arbeitsort Stadt Zürich nach Anteil Homeoffice, falls Zeitersparnis zu 50 Prozent in Pendelzeit investiert wird (in Klammern: Autofahrzeit um 7.00 Uhr)
Quellen: Credit Suisse, HERE, Geostat
Letzter Datenpunkt: 2020
Bestandsobjekte dominieren das Angebot auf dem Immobilienmarkt
Potenziellen Käufern stehen immer weniger Neubauten bei der Wohnungssuche zur Auswahl. Denn die Eigentumsproduktion sinkt hierzulande unverändert und das Negativzinsumfeld begünstigt nach wie vor den Bau von Mietwohnungen. Trotzdem steht eine grössere Auswahl an Eigentumsobjekten zur Verfügung, als auf den ersten Blick zu vermuten wäre. Sind doch in den letzten Jahren mehr Bestandsliegenschaften auf den Markt gekommen. Vor allem bei Einfamilienhäusern wird das Angebot zunehmend durch Bestandsobjekte dominiert. Ein wichtiger Grund hierfür ist die Alterung der Gesellschaft: Immer mehr Babyboomer trennen sich altersbedingt von ihrem Eigenheim.
Weniger Neubauten bei Wohneigentum
Anteil der Neubauten an den Transaktionen
Quellen: Credit Suisse, Real Estate Datapool
Letzter Datenpunkt Q4/2020
Preise für Wohneigentum bleiben im Plus
Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt weiterhin das Angebot. Dies hat die Immobilienpreise im vergangenen Jahr unerwartet stark angehoben: Innert Jahresfrist stiegen die Preise von Eigentumswohnungen mittleren Standards um 5,1 Prozent und von Einfamilienhäusern um 5,5 Prozent.
2021 dürfte das Preiswachstum abflachen, denn die strikten regulatorischen Finanzierungsanforderungen limitieren den weiteren Spielraum nach oben. Die Experten der Credit Suisse gehen von einem Preiswachstum von 3 Prozent bei Eigentumswohnungen und von 4 Prozent bei Einfamilienhäusern aus.
Immobilienstudie zeigt robuste Nachfrage nach Mietwohnungen
Auch die Mietwohnungsnachfrage hält sich in der COVID-19-Pandemie erstaunlich stabil – dank der robusten Zuwanderung im vergangenen Jahr. Zudem ist die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährt. Gleichzeitig stützen die hohen Eintrittshürden ins Wohneigentum die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Doch aufgrund der Corona-Krise fragen sich die Experten: Entsteht eine dauerhafte Verschiebung der Nachfragestruktur – weg von den Zentren? Während die Nähe zu Kultur, Freizeit und Gastronomie in den letzten Monaten in den Hintergrund gerückt ist, traten Wohnungseigenschaften wie ein Balkon, ausreichend Platz für Homeoffice und die Nähe zu Naherholungsgebieten in den Vordergrund. Wo Mietwohnungen in Zukunft nachgefragt werden und weitere spannende Analysen zum Mietwohnungsmarkt diskutiert die Immobilienstudie.
