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Rückenwind für Immofonds und Immobilienaktien flaut ab

Die Renditen von indirekten Immobilien-Anlagen wie Immobilienfonds und Immobilienaktien können sich weiterhin sehen lassen. Das zeigt die Immobilienmarkt-Studie 2018 der Credit Suisse. Tiefe Zinsen und hohe Aufpreise für Immofonds dürften den Markt auch die nächsten Jahre prägen.

Dank der Jahresendrally dürfen Investoren in indirekte Schweizer Immobilien-Anlagen auf ein weiteres erfolgreiches Jahr zurückblicken. Mit einer Gesamtperformance von 10.1 Prozent (kotierte Immobilienaktien) bzw. 6.6 Prozent (kotierte Immobilienfonds) wurden die hervorragenden Ergebnisse von 2016 nur knapp unterschritten, obwohl der zinsseitige Rückenwind etwas abflaute und ein erneut hohes Volumen an Kapitalerhöhungen und Neukotierungen (rund 3 Milliarden Franken) bei den Fonds verzeichnet wurde.

Die Performance relativ zu ausländischen Immobilien-Anlagen und inländischen Anlagealternativen fiel jedoch deutlich schlechter aus als im Vorjahr. So erzielte der Swiss Performance Index eine Gesamtrendite von 19.9 Prozent, Immobilienaktien in der Eurozone gar eine solche von 27.3 Prozent.

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Performance indirekter Immobilien-Anlagen

Gesamtperformance, Index: 1. Januar 2016 = 100, Rendite 10-jähriger Schweizer Staatsanleihen

Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keinerlei Garantie für künftige Wertentwicklungen. Die Performance kann durch Provisionen, Gebühren und andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinträchtigt werden.

Quelle: Datastream, Credit Suisse

Tiefe Zinsen unterstützten Immobilien-Anlagen

Die Aktienkurse wurden durch die Abwertung des Frankens in Verbindung mit einer einsetzenden konjunkturellen Aufhellung beflügelt. Indes steigt mit dem Aufschwung auch das Risiko höherer Zinsen, die Immobilien-Anlagen bremsen würden. Die Möglichkeit, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen bereits im laufenden Jahr erstmals erhöht, hat durch das verbesserte konjunkturelle und währungspolitische Umfeld zugenommen.

Wahrscheinlicher erscheint uns jedoch, dass die SNB einen ersten Zinsschritt der Europäischen Zentralbank abwartet und nicht vor 2019 aktiv wird. Damit dürften die makroökonomischen und geldpolitischen Rahmenbedingungen Immobilien-Anlagen ein weiteres Jahr Unterstützung bieten und trotz angespannter Lage auf den Nutzermärkten einen Einbruch der Performance verhindern.

Immobilienfonds gelten als Alternative zu Anleihen

Der Kerntreiber der an der Börse bezahlten Aufpreise (Agios) auf den Nettoinventarwerten der Immobilienfonds ist der langfristige Zinssatz, der einen negativen Zusammenhang mit den Agios aufweist. Der Grund liegt darin, dass Investoren indirekte Immobilien-Anlagen als Alternative zu Unternehmens- und Staatsanleihen betrachten und je nach Zinsniveau ihre Gelder über diese Substitute umverteilen.

Das Wirtschaftswachstum übt ebenfalls einen Einfluss auf die Agios aus. In diesem Fall ist der Zusammenhang jedoch positiv, da mit aufblühender Wirtschaft auch die Ertragsaussichten von Immobilien steigen. Schliesslich spielen auch Kapitalerhöhungen, Neukotierungen und Lancierungen eine wesentliche Rolle, da diese eine Vermögensumverteilung beispielsweise von indexbasierten Fonds bewirken und somit in einem negativen Zusammenhang zu den Agios stehen.

Aufpreise für Immofonds dürften im Schnitt fast konstant bleiben

In Abhängigkeit der obigen Faktoren hat die Credit Suisse ein Prognosemodell für die Entwicklung der Agios von Immobilienfonds entwickelt. Das mittlere Agio-Niveau von 2017 (rund 30 Prozent) dürfte dabei in den kommenden fünf Jahren annährend gehalten werden (27 bis 29 Prozent), auch wenn kurzfristig deutliche Ausschläge gegen oben und unten wahrscheinlich sind. Die Hauptdeterminante für die prognostizierte Entwicklung ist der langfristige Zinssatz, der auch im Mittel der nächsten fünf Jahre auf einem tiefen Niveau verbleiben dürfte.

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Agio der Immobilienfonds inkl. Prognose

Geschätztes und beobachtetes Agio, in % des Nettoinventarwerts (kotierte Immobilienfonds); gestrichelt: Prognose und Szenarien

Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keinerlei Garantie für künftige Wertentwicklungen. Die Performance kann durch Provisionen, Gebühren und andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinträchtigt werden.

Quelle: Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds, Credit Suisse

Kein Szenario prognostiziert steigende Agios für Immofonds

Das starke und das schwache Szenario liegen sehr nahe beieinander, was zum Teil mit gegenläufigen Effekten der Faktoren erklärt werden kann. Dem Modell zufolge resultieren die höchsten Agios im schwachen Wirtschaftsszenario, das durch tiefe Langfristzinsen und ein bescheidenes Wirtschaftswachstum geprägt ist.

Ergänzend haben wir ein Szenario geschätzt, bei dem sich die langfristigen Zinssätze ähnlich dynamisch entwickeln wie zwischen 2005 und 2008, als der Langfristzinssatz von 1.9 auf 3.3 Prozent anzog. In diesem Szenario, dem wir eine nur kleine Eintrittswahrscheinlichkeit zuordnen, sinkt das Agio in den kommenden fünf Jahren um rund 10 Prozentpunkte. Vonseiten der Agios ist demnach in keinem der betrachteten Szenarien noch Rückenwind zu erwarten.

Mittlere Rendite von Immobilien-Anlagen nimmt ab

Abgesehen vom Agio müssen wir für einen Ausblick auf die Gesamtrenditen von indirekten Immobilien-Anlagen auch die beiden anderen Kernkomponenten, die Ausschüttungsrendite und die Veränderung des Nettoinventarwerts, einbeziehen.

Folglich wurde mit einem leicht angepassten Modell, das neben den langfristigen auch die kurzfristigen Zinssätze berücksichtigt, eine Prognose der Gesamtrenditen erstellt. Aus diesem Modell ergibt sich für die kommenden fünf Jahre eine mittlere Gesamtrendite von 3.5 Prozent bis 4.0 Prozent, was im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren (5.8 Prozent) eine klare Abnahme bedeuten würde.

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Jährliche Rendite indirekter Immobilien-Anlagen

Jährliche Gesamtrendite des SXI Real Estate Funds Index; Gestrichelt: Prognose und Szenarien

Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keinerlei Garantie für künftige Wertentwicklungen. Die Performance kann durch Provisionen, Gebühren und andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinträchtigt werden.

Quelle: Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds, Credit Suisse

Rendite von Immobilienfonds und Immobilienaktien dürfte positiv bleiben

Die Agios fallen zwar als Renditetreiber weg, wirken aber nicht negativ, da bei ihnen im Hauptszenario keine grösseren Veränderungen erwartet werden. Die Nettoinventarwerte dürften sich dagegen wegen der Seitwärtstendenz bei den langfristigen Zinsen bzw. wegen des leichten Aufwärtstrends bei den kurzfristigen Zinsen schlechter entwickeln als in der jüngeren Vergangenheit.

Im Alternativszenario, in dem nicht nur die langfristigen Zinssätze stark steigen, sondern auch der Leitzins ähnlich schnell wie zwischen 2004 und 2008 angehoben wird, erwarten wir eine deutlich tiefere, indes noch immer positive jährliche Gesamtrendite von 1.3 Prozent. Insgesamt rechnen wir für die kommenden Jahre folglich mit einer Abschwächung der Performance indirekter Immobilien-Anlagen, jedoch nicht mit einem Einbruch des Marktes.